Quand naît la copropriété dans un immeuble neuf ?

Dans un immeuble neuf, la copropriété naît lorsque l’immeuble est achevé, c’est-à-dire lorsque les logements sont habitables. Pour rappel, le programme neuf est considéré comme achevé lorsque les éléments indispensables sont installés. Il peut rester des finitions à terminer au moment de la naissance de la copropriété.

Dans le cas d’un programme neuf livré par tranches, la copropriété naît à la livraison du premier lot sans possibilité de repousser l’application du régime de copropriété. En effet, le cas échéant, les lots déjà achevés se retrouveraient sans syndic. Or, une copropriété sans syndic est illégale conformément à la loi de 1965.

La désignation du syndic provisoire par le promoteur et son rôle

Comment s’organise la désignation du syndic provisoire ?

Selon la loi, toute copropriété doit être administrée par un syndic de copropriété qui peut prendre plusieurs formes :

• Il peut être professionnel : c’est lorsqu’une société extérieure administre l’immeuble.
• Il peut être bénévole : c’est lorsqu’un copropriétaire est élu pour gérer la copropriété. Ce modèle a l’avantage principal d’être économique puisque les copropriétaires ne paient pas d’honoraires de syndic. En revanche, cela peut vite être chronophage pour le syndic bénévole qui se retrouve seul à gérer la copropriété neuve.
• Il peut être coopératif : c’est lorsque le conseil syndical gère la copropriété. Les conseillers syndicaux élisent en leur sein un président qui devient alors syndic de l’immeuble. Le syndic coopératif a pour avantage d’être économique et de ne pas prendre trop de temps aux membres puisqu’ils peuvent se répartir les différentes tâches du syndic en fonction de leurs affinités respectives.

Dans une copropriété neuve tout juste créée, c’est le promoteur immobilier qui désigne le premier syndic de copropriété, appelé syndic provisoire. Il peut tout à fait désigner un syndic professionnel ou bien le passage en syndic bénévole ou coopératif avec l’accord du syndicat des copropriétaires.

Les missions du syndic provisoire

Le syndic de copropriété prend ses fonctions simultanément avec la naissance de la copropriété. Avant la vente du premier lot, il doit créer :

• Le règlement de copropriété, également appelé règlement intérieur : ce document vise à fixer le fonctionnement de l’immeuble ;
• L’état descriptif de division qui décrit la répartition des lots en tantièmes et millièmes. C’est ce document qui sera pris en référence pour calculer les charges de copropriété dues par chaque copropriétaire tous les trimestres.

Le syndic provisoire a des missions particulières aux copropriétés neuves. Il doit notamment s’assurer de la livraison des parties communes et de lancer les premiers contrats de la copropriété (fibre optique, électricité, gaz, etc.).

Le syndic provisoire doit convoquer obligatoirement une assemblée générale dans l’année qui suit la création de la copropriété.

Comment changer de syndic en immeuble neuf ?

Comme évoqué ci-dessus, le syndic provisoire doit convoquer une assemblée générale dans l’année suivant la naissance de la copropriété afin d’étendre son mandat ou de désigner un nouveau syndic.

Lors de cette assemblée générale, les copropriétaires pourront voter à la majorité absolue le changement de syndic.

Pour effectuer la mise en concurrence du syndic provisoire, deux cas s’offrent à vous :

• Le syndic provisoire peut proposer d’autres syndics à l’ordre du jour.
• Les copropriétaires peuvent en proposer eux-mêmes. C’est l’option que nous vous recommandons. En effet, au bout d’un an, vous aurez eu l’occasion de discuter entre copropriétaires et d’évaluer ce qui correspond le mieux à vos besoins. En mettant en concurrence vous-même le syndic provisoire, vous pourrez vous renseigner sur le modèle à privilégier (professionnel, bénévole ou coopératif) mais également sur les tarifs envisagés dans le cas d’un syndic professionnel.

Réussir la mise en copropriété d’un immeuble neuf : les 2 conseils à suivre

Réussir la mise en copropriété d’un immeuble neuf n’est pas chose aisée. En effet, la plupart des copropriétaires d’un programme neuf sont des primo-accédants. Cela signifie qu’ils n’ont jamais été propriétaires par le passé et ont donc assez peu de connaissances sur la copropriété.

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1. S’investir dès le début dans la copropriété

Nous vous conseillons tout d’abord de vous investir rapidement dans les sujets de la copropriété. Cela vous permettra tout d’abord de mieux connaître vos nouveaux voisins et votre immeuble mais également de garder un œil sur les futures dépenses à prévoir (fournisseurs, travaux, etc.).

Pour ce faire, vous pouvez par exemple rejoindre le conseil syndical de votre immeuble. Les conseillers syndicaux ont notamment un rôle d’assistance et de contrôle des actions du syndic provisoire.

2. Discuter avec les autres copropriétaires

La vie en copropriété n’est pas toujours tranquille. Pour désamorcer les conflits à la source et réduire le temps des débats en assemblée générale, nous vous recommandons de discuter régulièrement avec les autres copropriétaires de votre immeuble. Non seulement cela vous permettra de mieux les connaître mais vous pourrez également recueillir leurs avis sur différents sujets de la copropriété (le changement de syndic, les travaux à prévoir, etc.).