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Comment léguer un bien immobilier ? Tout ce qu'il faut savoir

Vous possédez dans votre patrimoine un ou plusieurs biens immobiliers, que vous aimeriez léguer, de votre vivant ou à votre décès ? Faisons le point sur les options s’offrant à vous suivant différentes situations.

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La donation : transmettre un bien immobilier à son enfant unique, de son vivant

Pour léguer un bien immobilier à votre enfant unique, vous pouvez procéder à une donation : un acte par lequel vous transmettez de votre vivant et gratuitement la propriété d’un bien à une autre personne de votre choix.

La donation étant un acte irrévocable, il est souvent conseillé de transmettre une résidence secondaire plutôt que principale.
Toutefois, après avoir donné votre bien, et pour continuer à en jouir, vous pouvez recourir au démembrement de propriété : votre enfant possède la nue-propriété du bien tandis que vous en conservez l’usufruit, c’est-à-dire que vous continuez à habiter le lieu ou à le louer et en percevoir les loyers.

La donation-partage, pour léguer un bien de son vivant à plusieurs enfants

Si vous avez plusieurs enfants, vous pouvez transmettre votre bien à l’un d’entre eux. A votre décès, cette donation sera imputée sur ses droits. C’est donc plus une avance sur la succession qu’un réel avantage par rapport à la fratrie.

Vous pouvez également recourir à une donation-partage de votre bien immobilier, ce qui évitera tout litige à votre décès.

Bon à savoir :

Pour avantager l’un de vos enfants, vous pouvez faire une donation “hors part successorale avec soulte”, qui ne portera pas atteinte aux droits des autres enfants. Au contraire, dans un souci d’égalité, si vous choisissez de transmettre un appartement à votre premier enfant, il convient de donner au deuxième enfant la somme correspondant à la valeur du bien transmis.

Transmettre un bien de son vivant à un tiers

Si vous avez des enfants, sachez que vous ne pourrez porter atteinte à leur réserve héréditaire (représentant la part minimale à laquelle les héritiers réservataires ont droit) en transmettant un bien à quelqu’un n’appartenant pas à votre famille.

Pour vous assurer de respecter toutes les contraintes, rapprochez-vous de votre notaire. Il vous informera, entre autres, sur les modalités à respecter, et les taux d’imposition à prendre en compte.

Léguer un bien immobilier à sa mort

La loi identifiant automatiquement vos enfants comme vos héritiers, vous n’avez pas nécessairement besoin de rédiger un testament pour léguer vos biens.
Cependant, si vous souhaitez répartir vos biens entre vos différents enfants, il sera judicieux d’y avoir recours, tout comme pour léguer un bien à un tiers n’ayant pas vocation à en hériter.

On distingue 3 types de testaments :

  1. Le testament olographe, rédigé, daté et signé par vos soins ;
  2. Le testament olographe déposé chez le notaire, inscrit ensuite au Fichier des dispositions des dernières volontés ;
  3. Le testament authentique, réalisé chez un notaire en présence de 2 témoins afin de certifier que le testament traduit véritablement la volonté du testateur.

A retenir :

  • Pour léguer un bien immobilier, de son vivant, à son enfant unique, la meilleure solution est la donation. Pour plusieurs enfants, il s'agit d’une donation-partage.
  • Il est aussi possible de léguer un bien immobilier à un tiers, à condition de ne pas désavantager ses descendants.
  • Pour léguer un bien immobilier après sa mort, il est préférable d’avoir rédigé un testament au préalable.
Mis à jour le 14/09/2021
Rédigé par CAFPI le 14/09/2021
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