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Les diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente

Dans le cadre d’une vente immobilière, le vendeur a pour obligation de fournir une série de diagnostics concernant le bien immobilier. Tour d'horizon des différents diagnostics immobiliers à fournir.

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Pourquoi cette obligation de fournir des diagnostics immobiliers ?

L’obligation de fournir des diagnostics immobiliers au moment d’une vente vise à protéger l’acheteur comme le vendeur. Elle garantit à l’acheteur une meilleure connaissance du bien, et évite au vendeur d’éventuels litiges après la vente.

L’ensemble des diagnostics immobiliers à fournir sont regroupés dans un Dossier de Diagnostic Technique (DDT), qui sera annexé dès le compromis de vente, puis également à l’acte authentique de vente.

Récapitulons les choses à savoir sur cette obligation de fournir les diagnostics :

  • Le vendeur doit fournir ces diagnostics à l’acheteur dès le compromis de vente.
  • Le notaire s’assurera que tous les diagnostics obligatoires sont inclus, et ne laissera aucune vente se réaliser sans ces derniers.
  • Dans le cas où le vendeur ne partagerait pas ces diagnostics, l’acheteur pourra demander une diminution du prix d’achat du bien, voire demander une annulation de la vente.
  • Tous les diagnostics doivent être réalisés par des professionnels certifiés.

Le saviez-vous ?

Le métrage loi Carrez et l’état des risques naturels et technologiques sont les 2 uniques diagnostics pouvant être réalisés par un particulier.

Les diagnostics immobiliers à fournir

Selon le type de bien, la date de construction et la localisation du logement, il n'y aura pas les mêmes diagnostics à réaliser.

▶ Le diagnostic Amiante

C’est peut-être le diagnostic le plus connu. Il doit mentionner la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante.
Pour ce diagnostic, tous les immeubles construits avant 1997 sont concernés.
Si aucune trace d’amiante n’est repérée, le diagnostic a une validité illimitée. En revanche, si la présence d’amiante est détectée, un nouveau contrôle devra avoir lieu dans les 3 ans.

▶ Le diagnostic Plomb

Il constate le risque d’exposition au plomb (CREP), accompagné d’une notice d’information sur les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en cas de présence de plomb dans les revêtements.
Tous les immeubles construits avant 1949 sont concernés par ce diagnostic. Ce dernier sera valide durant 1 an dans le cadre d’une vente.

▶ Le diagnostic Assainissement non collectif

Il concerne tous les immeubles non raccordés au réseau public, et mentionne l’installation d’assainissement non collectif. Sa durée de validité est de 3 ans.

▶ Le diagnostic Electricité

C’est le document qui fait état de l’installation intérieure électrique dans tous les logements dont l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans.
Il sera valide durant 3 ans.

▶ Le diagnostic Gaz

Il fait état de l’installation intérieure de gaz, pour tous les immeubles dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans, et sera valide 3 ans maximum.

▶ Le diagnostic ERP

Le diagnostic ERP fait état des risques et pollutions tels que les risques miniers, sismiques ou la pollution des sols.
Seuls les immeubles de communes désignées par un arrêté préfectoral y sont soumis. Ce diagnostic doit être réalisé moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente.

▶ Le diagnostic “Nuisances sonores aériennes”

Il fait état des nuisances sonores aériennes, dans les zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes.

▶ Le diagnostic Mérule

Il informe sur la présence d’un risque de mérule, pour les immeubles bâtis dans des zones désignées par arrêté préfectoral. Il n’a aucune durée de validité.

▶ Le diagnostic Termites

Il fait le point sur la présence de termites et a une durée de validité de 6 mois.

▶ Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Il note la performance énergétique d’un logement. Tous les immeubles bâtis y sont soumis et le diagnostic sera valable 10 ans (sauf en cas de travaux substantiels).

▶ Le diagnostic Loi Carrez

Il atteste de la surface du logement et concerne tous les lots de copropriété à usage commercial ou d’habitation.

A retenir :

  • Les diagnostics immobiliers sont obligatoires pour garantir la protection de l’acheteur comme celle du vendeur : meilleure connaissance du bien pour l’un, absence de litige après la vente pour l’autre.
  • Les diagnostics immobiliers balaient aussi bien les éléments internes au logement (amiante, électricité) qu’externes (pollutions, nuisances).
Mis à jour le 09/09/2021
Rédigé par CAFPI le 09/09/2021
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