Les facteurs pertinents sur le marché immobilier

Plusieurs éléments combinés participent à la hausse ou à la baisse des prix.

Un crédit immobilier moins facile à obtenir

La hausse des taux des crédits immobiliers, associée à un durcissement des conditions d’octroi des prêts par les banques, conduit à des difficultés. Un emprunteur a ainsi perdu en capacité d’emprunt du fait de la hausse des taux, qui ont doublé en 1 an.

En complément, les banques exigent un apport personnel plus important, voire une épargne résiduelle. Les primo-accédants ont plus de soucis pour obtenir un prêt immobilier. Sans oublier le taux d’usure dont nous avons longuement parlé : le TAEG (taux annuel effectif global) doit rester inférieur au taux d’usure, dont le mode de calcul est inadapté à une période de forte hausse des taux.

Des personnes solvables, qui auraient obtenu sans problème un prêt il y a quelques mois encore, se retrouvent exclues du marché du crédit. Le nombre de crédits immobiliers accordés est en chute de 40 % sur un an, d’après l’Observatoire Crédit Logement / CSA.

Conséquence logique : le volume de transactions immobilières sera sans doute en baisse en 2023, après plusieurs années à plus d’un million de ventes annuelles.

La crise du logement perdure

La crise structurelle du logement est loin d’être résolue. Ce facteur devrait contribuer à éviter toute chute massive des prix.

La population française a augmenté depuis 50 ans et les changements de modes de vie entraînent un besoin important de nouveaux logements, estimé à plus de 300 000 habitations par an. Ainsi, en moyenne, les Français vivent à 2 personnes par logement contre 3 personnes il y a 50 ans.

La pénurie de logements disponibles s’explique aussi par la multiplication des logements vacants et des résidences secondaires. Le marché immobilier répond à l’offre et à la demande. Or, cette demande reste soutenue.

L’offre pourrait augmenter du fait de propriétaires souhaitant se séparer de passoires thermiques. Face à la multiplication des contraintes réglementaires, certains bailleurs renoncent et vendent.

Quel impact sur les prix immobiliers dans les villes en 2023 ?

Ces phénomènes ne vont pas s’appliquer sur tout le territoire de manière uniforme. Ainsi, une baisse moyenne de 2 à 3 % est évoquée. L’attractivité renforce la hausse ou la baisse des prix immobiliers.

Les métropoles devraient voir les prix baisser légèrement. Après des années d’augmentation, une stagnation devrait se produire et sera bienvenue.

Toutefois, l’attractivité économique de ces zones en termes d’emploi évitera sans doute un déclin important. Tous les Français ne sont pas en télétravail à 100 % et souhaitent rester à proximité de leur travail. Ils peuvent accepter de s’éloigner un peu plus pour profiter d’un espace plus grand ou d’un jardin.

Ainsi, les villes moyennes conservent tout leur attrait et ne devraient pas subir de baisse massive des prix. L’accessibilité de ces villes est alors un facteur déterminant. Disposer d’un TGV qui relie une métropole en 1 heure offre un avantage certain.

Les zones rurales, elles, souffrent toujours de leur manque d’infrastructures : peu d’école et de centres médicaux, dépendance à la voiture, etc.

Les zones touristiques continuent à attirer une clientèle de retraités au pouvoir d’achat immobilier préservé. Les villes touristiques sur le littoral et à la montagne ont vu leur prix exploser. Par exemple, Saint-Jean-Cap-Ferrat affiche un prix immobilier moyen à plus de 12 500 euros / m2 !

Un projet immobilier reste possible en 2023. Devenir propriétaire est un bon rempart contre l'inflation et reste le meilleur moyen de bien préparer sa retraite. Partagez votre projet d’achat avec un courtier immobilier pour préparer un dossier de financement cohérent et solide. Vous profiterez de la baisse du marché immobilier au bon moment.