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Crédit immobilier : guide de l'investisseur

Loi Scellier

La loi Scellier fut l’une des premières lois de défiscalisation pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf. Un signal fort donné par le gouvernement français pour stimuler le marché immobilier locatif, grâce à une réduction d’impôt allant jusqu’à 22 %.
Quels étaient les différents aspects de la loi Scellier et les conditions pour en bénéficier ? Déchiffrons ensemble la loi Scellier.

Définition de la loi Scellier

Cette loi profite aux personnes qui ont investi dans un logement locatif entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
Du nom du député initiateur de la proposition d’amendement François Scellier, la loi Scellier a été remplacée en 2012 par la loi Duflot, puis la loi Pinel.
Elle permettait de bénéficier de réduction fiscale en achetant un logement neuf, destiné à la location : en achetant un logement neuf, en le louant vide et à usage de résidence principale pour le locataire pendant 9 ans minimum, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt répartie sur 9 ans, et correspondant à un pourcentage du bien, dans la limite de 300 000 €.

Bon à savoir :

Les effets de la loi Scellier continuent pour les propriétaires dont l'acquisition est antérieure au 31 décembre 2012.

On distingue 2 types d’investissement en loi Scellier :

  • L’investissement en loi Scellier classique,
  • L’investissement en loi Scellier social
     

Loi Scellier classique

En loi Scellier classique, la réduction d’impôt était accordée si vous aviez fait l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Dans ce cas, vous bénéficiez d’une défiscalisation jusqu’en 2021.
En 2012 donc, la réduction d’impôt était alors de 6 % pour un logement non BBC (Bâtiment Basse Consommation) si le permis de construire avait été déposé avant le 31 décembre 2011, et de 13 % pour un logement labellisé BBC.

Sans dépasser un plafond de 300 000 €, la réduction d’impôt était calculée sur le prix de revient du logement, selon sa zone géographique.

  • Zone A : 5 000 € / m²
  • Zone A Bis : 5 000 € / m²
  • Zone B1 : 4 000 €/m²
  • Zone B2 : 2 100 €/m²
  • Zone C : 2 000 €/m²

Loi Scellier social

Les conditions de la Loi Scellier Social sont :

  • La réduction d’impôt est imputable sur l’impôt de l’année de livraison du bien immobilier.

Pour les investissements actés en 2012, la réduction d'impôts est de :

  • 28 % (19 % en non BBC) du montant de l'acquisition étalée sur 15 ans
  • 18 % (9 % en non BBC) sur les 9 premières années puis 1.67 % par an les 6 années suivantes.
  • déduction forfaitaire du loyer à hauteur de 30 %

Le plafond d'investissement annuel est de 300.000 € En plus de la réduction d'impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global dans la limite de 10.700 € les éléments suivants : La taxe foncière, Les frais de gestion ou de gérance. Les primes d'assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés). Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l'immeuble). Seuls les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant 10 ans.

Les conditions pour bénéficier de la loi Scellier

Afin de bénéficier du dispositif fiscal Scellier classique ou social, plusieurs conditions devaient nécessairement être réunies :

  • Acquérir un logement situé dans l’une des zones géographiques concernées (zones A, Abis, B1, B2, C),
  • S’engager à louer le logement vide, pour une période minimum de 9 ans,
  • Louer le bien dans les 12 mois suivant son acquisition ou sa date d’achèvement,
  • Ne pas louer le logement à un membre de votre foyer fiscal,
  • Respecter le plafond de loyer au m² déterminé selon la zone géographique.

Les zones d’éligibilité de la loi Scellier

C’est l’une des conditions à remplir pour bénéficier du dispositif : le bien immobilier que vous achetez doit impérativement être situé dans l’une des zones définies par le régime Robien-Borloo, précédent la loi Scellier.
Ces zones sont déterminées en fonction de la tension du marché immobilier et de leur attractivité.
Elles sont primordiales pour déterminer les plafonds de loyers et plafonds de ressources des locataires.

A retenir :

  • La loi Scellier est un dispositif de défiscalisation pour tout achat d’un logement neuf effectué entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, destiné à la location.
     
  • L’investissement dit en Scellier classique offre une réduction d’impôt pour tout bien acheté neuf avant le 31 décembre 2012. Dans la limite de 300 000 € d’investissement, il permet de déduire de ses impôts 6 à 13% du montant d’achat de son bien, suivant son emplacement géographique.
     
  • En Scellier social, pour une durée de location de 15 ans, il est possible de défiscaliser jusqu’à 21 %. Le pourcentage était cependant variable, selon le type de logement et la durée de location.
     
  • Pour bénéficier du dispositif Scellier, plusieurs conditions doivent être remplies : acquérir un logement situé dans l’une des zones géographiques concernées, s’engager à louer le logement vide et pour une durée minimum de 9 ans, louer le bien dans les 12 mois suivant son acquisition ou encore ne pas louer le logement à un membre de votre foyer fiscal.
     
  • Afin de tirer profit du dispositif, le bien immobilier acquis doit impérativement être situé dans l’une des zones définies en fonction de la tension du marché immobilier ou de son attractivité.

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