Les différentes méthodes de calcul du rendement locatif
Que ce soit lors de vos négociations avec un promoteur ou lors de l’établissement de votre plan de financement, vous allez entendre parler de plusieurs notions proches mais différentes. En effet, plusieurs types de rendement peuvent être calculés :
▶ la rentabilité locative brute
Elle compare les revenus au coût d’investissement. Pour la calculer, divisez le montant annuel des loyers par le prix d’achat du bien. Multipliez par 100 pour obtenir un pourcentage. Attention à toujours inclure les mêmes éléments : le prix d’achat seul ou augmenté des frais de notaire, des honoraires liés à l’acquisition, des travaux, des frais d’aménagement, etc.
Vous achetez un studio 70 000 euros et payez 10 000 euros de frais accessoires. Le loyer mensuel est de 500 euros. Votre rendement brut est égal à (500 *12 mois) / (70 000 + 10 000) *100 = 7.5 %
Soyez réaliste dans vos calculs et prenez en compte des périodes sans locataires pour obtenir une vision plus juste de votre projet. C’est la vacance locative. Dans les grandes villes, elle a un impact faible.
▶ la rentabilité locative nette
Reprenez le calcul précédent en ôtant les charges du montant total du loyer. Ces charges comprennent la taxe foncière, les frais de gestion et les charges non récupérables sur le locataire.
Ces charges non récupérables comprennent par exemple certaines charges de copropriété (frais de syndic), les frais de recherche d’un locataire et sa gestion, l’assurance propriétaire non occupant (PNO), etc.
En conservant l’exemple précédent, imaginons que vous payez 200 euros de taxe foncière, 450 euros de charges non récupérables et de frais de gestion. Votre rendement net est égal à ((500*12) - (450+200)) / (70 000 + 10 000) *100 = 6.7 %
▶ la rentabilité locative nette nette
Elle prend en compte l’impact fiscal sur votre rentabilité nette. Son calcul est donc très personnel. Vous devez analyser la situation de votre foyer, l’ensemble de vos revenus, vos choix fiscaux concernant l’investissement locatif : LMNP, LMP, revenus fonciers en location vide, création d’une SCI, etc.
Vous calculez aussi l’impact des dispositifs incitatifs dont vous profitez peut-être, comme la loi Pinel ou la loi Denormandie.
N’oubliez pas les prélèvements sociaux de 17.2 % dans le calcul de votre rendement locatif net net. Demandez-vous également si l’investissement immobilier ne risque pas de vous rendre assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour prendre en compte cette imposition supplémentaire dans le calcul de la rentabilité.
N’oubliez pas qu’un avantage fiscal n’est jamais pérenne. Il suffit d’étudier les nombreux dispositifs fiscaux passés. Les seuils et plafonds pour choisir un régime fiscal plus qu’un autre peuvent également faire l’objet de variation au cours des prochaines années.
L’impact du bien sur le rendement de l’investissement locatif
Certes, le calcul du rendement locatif peut se faire une fois que le bien est choisi ; néanmoins, pour un projet qui rapporte, il faudra penser à bien préparer son achat immobilier.
▶ Le choix de l’emplacement pour un bien
Pour savoir comment bien choisir son bien, la première étape est de définir la localisation.
Si vous en êtes à votre premier investissement locatif, faites comme si vous alliez vous y installer. Prenez soin de sélectionner une ville et un quartier où le cadre de vie est agréable. Faites en sorte que le lieu soit desservi par les transports en commun et que les commerces de proximité soient bien présents.
Pour faire simple, pensez à la revente ; et ce, quels que soient vos projets actuels. Ainsi, vous aurez une bonne base de recherche.
En somme, optez pour une ville dynamique avec de belles perspectives pour la valeur des biens. Ce potentiel ne fera qu’augmenter le rendement de votre investissement locatif.
▶ Les caractéristiques du marché locatif
Une fois que vous aurez délimité la zone où l’immobilier a un bel avenir, affinez vos recherches en vous intéressant au marché locatif dans le secteur. Renseignez-vous sur des points essentiels comme :
- le nombre de biens disponibles à la location ;
- la demande locative ;
- les projets d’implantation de bureaux ou d’établissements pouvant faire augmenter le nombre de résidents et de personnes à la recherche de logements ;
- le montant moyen du loyer et son évolution.
Tout investisseur devra s’assurer que la demande en logement est plus importante que l’offre. Il faudra notamment faire attention à certaines communes qui ont vu le nombre de biens immobiliers multiplié suite à l’application de programmes de défiscalisation.
▶ Le type de logement mis en location
La nature du logement est un autre point déterminant dans la rentabilité d’un investissement locatif.
Neuf ou ancien
Investir dans le neuf ou dans l’ancien est l’une des questions à se poser.
Tout d’abord, le bien ancien est plus abordable lors de l’achat. Et les différences entre les loyers ne sont pas très grandes.
Entre les deux logements, l’ancien a donc un rendement locatif brut plus élevé. Néanmoins, il peut engendrer des frais relativement importants pour les travaux ; alors que le bien neuf suivra toutes les normes en vigueur.
La taille du bien pour un investissement locatif
La surface du bien a un impact certain sur le calcul de la rentabilité locative. Sauf si vous avez l’intention de vous installer dans le bien après une période de mise en location et qu’il vous faut une grande propriété, le mieux est encore d’acquérir un bien à petite ou moyenne surface.
Les studios où les T1 ont un rapport revenu/prix d’acquisition plus avantageux. Mais pour cela, il faudra orienter votre prospection de locataire vers les étudiants et les personnes célibataires.
Faites en sorte que la localisation se prête à ce profil (proche des universités par exemple).
Sachez que malgré une rentabilité locative brute intéressante, les petites surfaces auront des périodes de vacance locative plus fréquentes ; et ce, pour des durées variables. Sans compter qu'entre le départ d’un locataire et l’installation d’un autre occupant, il faudra réaliser les réparations requises.
Si vous souhaitez investir dans un bien apte à accueillir une famille, vous aurez à vous tourner vers les biens offrant de grands espaces et plusieurs chambres. Leur rentabilité est certes moins conséquente, mais les locataires seront plus stables. Il y aura donc moins de moments où le bien est inoccupé et les travaux seront nettement moins importants.
Si vous voulez une maison ou un appartement assez spacieux pour loger plusieurs personnes et que vous souhaitez un rendement tout de même intéressant, un logement de trois pièces serait l’idéal.
Le résultat du calcul du rendement brut pour un investissement immobilier locatif doit être interprété suivant la situation et la localisation d’un bien :
- s’il est élevé, c’est peut-être parce que le prix d’achat du bien est faible, mais qu’en contrepartie, la demande locative n’est peut-être pas très grande. Il y a donc un risque que la vacance locative soit fréquente ;
- s’il est élevé, le coût d’acquisition du bien peut être élevé justement parce que le secteur est prisé et que les locataires (ou les acheteurs) sont plus nombreux que les biens disponibles.
- Le rendement locatif de votre investissement immobilier peut être calculé de différentes manières.
- Le rendement locatif brut établit un rapport entre les loyers annuels et le prix d’acquisition du bien.
- Le rendement locatif net incorpore l’impact des charges.
- Le rendement locatif net net est personnalisé en fonction de la situation fiscale du foyer et des choix opérés. C’est celui qui détermine réellement la rentabilité d’un projet d’investissement immobilier.
- Plusieurs paramètres influent sur la rentabilité d’un investissement locatif immobilier. Ils concernent généralement l’emplacement du bien et sa nature.
- Le choix de l’emplacement idéal pour l’achat d’un bien à mettre en location devrait toujours être fait en pensant à la proximité des commodités et à une future revente.
- Comparer les prix pratiqués pour les loyers dans un secteur et se renseigner sur ses demandes locatives est primordial avant toute acquisition.
- Les biens neufs et anciens sont souvent proposés à des loyers assez similaires. Avec, pour l’ancien, des frais de rénovation à prévoir et pour le neuf, un coût d’acquisition plus important.
- Les petites surfaces sont plus rentables que les grands biens.
- Une rentabilité locative élevée est généralement accompagnée par des risques conséquents. Par contre, un rendement plus faible peut se traduire par de plus grandes chances de trouver des locataires.
Pour en savoir plus :
Zoom sur la valeur locative d'un bien : logement, surface non bâtie ou local professionnel, la valeur locative cadastrale est toujours à identifier. Nous vous disons pourquoi et comment la calculer.
