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Crédit immobilier : guide de l'investisseur

Comment calculer le rendement locatif ?

Pour vous lancer dans un investissement immobilier, vous allez étudier et comparer plusieurs projets. Au-delà des objectifs à moyen terme, vous devez savoir calculer le rendement locatif de votre bien. Découvrons les différents modes de calcul d’un projet immobilier locatif.

Les différentes méthodes de calcul du rendement locatif
 

Que ce soit lors de vos négociations avec un promoteur ou lors de l’établissement de votre plan de financement, vous allez entendre parler de plusieurs notions proches mais différentes. En effet, plusieurs types de rendement peuvent être calculés :

  • la rentabilité locative brute

Elle compare les revenus au coût d’investissement. Pour la calculer, divisez le montant annuel des loyers par le prix d’achat du bien. Multipliez par 100 pour obtenir un pourcentage. Attention à toujours inclure les mêmes éléments : le prix d’achat seul ou augmenté des frais de notaire, des honoraires liés à l’acquisition, des travaux, des frais d’aménagement, etc.

Exemple : vous achetez un studio 70 000 euros et payez 10 000 euros de frais accessoires. Le loyer mensuel est de 500 euros. Votre rendement brut est égal à (500 *12 mois) / (70 000 + 10 000) *100 = 7.5 %

Bon à savoir

Soyez réaliste dans vos calculs et prenez en compte des périodes sans locataires pour obtenir une vision plus juste de votre projet. C’est la vacance locative. Dans les grandes villes, elle a un impact faible.

  • la rentabilité locative nette

Reprenez le calcul précédent en ôtant les charges du montant total du loyer. Ces charges comprennent la taxe foncière, les frais de gestion et les charges non récupérables sur le locataire.

Ces charges non récupérables comprennent par exemple certaines charges de copropriété (frais de syndic), les frais de recherche d’un locataire et sa gestion, l’assurance propriétaire non occupant (PNO), etc.

Exemple : En conservant l’exemple précédent, imaginons que vous payez 200 euros de taxe foncière, 450 euros de charges non récupérables et de frais de gestion. Votre rendement net est égal à ((500*12) - (450+200)) / (70 000 + 10 000) *100 = 6.7 %

  • la rentabilité locative nette nette

Elle prend en compte l’impact fiscal sur votre rentabilité nette. Son calcul est donc très personnel. Vous devez analyser la situation de votre foyer, l’ensemble de vos revenus, vos choix fiscaux concernant l’investissement locatif : LMNP, LMP, revenus fonciers en location vide, création d’une SCI, etc.

Vous calculez aussi l’impact des dispositifs incitatifs dont vous profitez peut-être, comme la loi Pinel ou la loi Denormandie.

N’oubliez pas les prélèvements sociaux de 17.2 % dans le calcul de votre rendement locatif net net. Demandez-vous également si l’investissement immobilier ne risque pas de vous rendre assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour prendre en compte cette imposition supplémentaire dans le calcul de la rentabilité.

Bon à savoir :

N’oubliez pas d’un avantage fiscal n’est jamais pérenne. Il suffit d’étudier les nombreux dispositifs fiscaux passés. Les seuils et plafonds pour choisir un régime fiscal plus qu’un autre peuvent également faire l’objet de variation au cours des prochaines années.

A retenir :

  • Le rendement locatif de votre investissement immobilier peut être calculé de différentes manières.
  • Le rendement locatif brut établit un rapport entre les loyers annuels et le prix d’acquisition du bien.
  • Le rendement locatif net incorpore l’impact des charges.
  • Le rendement locatif net net est personnalisé en fonction de la situation fiscale du foyer et des choix opérés. C’est celui qui détermine réellement la rentabilité d’un projet d’investissement immobilier.
Mis à jour le 06/02/2020
Rédigé par CAFPI le 06/02/2020

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