Investissement locatif : ce qu’il faut savoir sur les taux d’emprunt

Vous avez un projet d’investissement locatif ? Vous devez passer par l’emprunt pour pouvoir disposer de la somme nécessaire pour l’achat du bien immobilier ? Vous hésitez parmi les offres des établissements financiers ? Basez-vous sur les taux d’intérêts ! 
Lisez ce qui suit pour mieux les comprendre, savoir comment ils peuvent impacter les mensualités et, ainsi, choisir l’option qui correspond à vos besoins et vos possibilités.

Point sur le taux de crédit immobilier 

Pour faire simple, le taux de prêt immobilier est la somme que l’organisme financier demandera pour votre emprunt. Il s’agit, en quelque sorte, de sa rémunération. Ce pourcentage est donc voué à varier selon les banques. Dans vos démarches pour la recherche du taux d’investissement locatif le plus avantageux, n’hésitez pas à comparer les offres des établissements financiers. 

Sachez toutefois que des variations peuvent se présenter selon d’autres critères comme :

  • la localisation du bien ;
  • l’état du marché immobilier ;
  • votre profil d’emprunteur ;
  • le montant de l’apport pour votre investissement locatif ;
  • la durée de l’emprunt.
Bon à savoir

Le taux de crédit variera dans le même sens que la durée du prêt. Ainsi, plus un crédit prévoit un remboursement à long terme, plus le taux d’emprunt sera élevé. Et inversement, si les mensualités sont réparties sur un court délai, le taux d’intérêt sera bas.

Taux d’intérêt et durée de prêt immobilier

Puisque la durée de l’emprunt influe sur le taux immobilier, il vous faudra comprendre ce qu’impliquent les principales durées d’emprunt qui peuvent vous être proposées par les banques.

Le taux immobilier sur 5 ans

Si vous recherchez le taux le plus faible pour votre projet immobilier, vous le trouverez sûrement dans les emprunts à rembourser en 5 ans. Sachez toutefois que vous ne pourrez y accéder que : 

  • si vous avez une rémunération élevée et provenant d’une activité professionnelle stable ;
  • ou si vous avez un apport personnel conséquent. 

En somme, votre profil doit être quasi-irréprochable. 
Et cette exigence est telle que dans certaines régions, très peu de banques octroient des prêts sur 5 ans. Pour savoir si vous ou votre bien êtes dans cette zone où les crédits à court terme sont rares, servez-vous de notre baromètre de taux

Bon à savoir

Le taux pour un emprunt sur 5 ans étant très bas, il n’est, généralement, pas négociable. Aussi, pour une éventuelle marge, orientez-vous plutôt vers la garantie ou l’assurance du prêt immobilier.

Le taux immobilier sur 10 ans

Le taux de crédit sur 10 ans peut également être considéré comme étant un emprunt à court terme. Les organismes financiers seront donc aussi très regardants sur la solidité de votre dossier. En effet, vu que la durée de remboursement est courte, les mensualités seront élevées. Aussi, pour convaincre les banques, vous aurez à avancer des preuves sur vos capacités de paiement. 

Parmi l’assurance que vous pouvez apporter figure le montant de vos revenus. Aussi, si vous avez une rémunération conséquente et que vous prévoyez de recevoir le loyer de votre investissement locatif, vous pouvez vous constituer un profil solide. Et si vous n’avez besoin que d’une petite somme pour compléter le montant de votre acquisition, vous aurez un atout de plus.

Le taux immobilier sur 15 ans

Le taux d’intérêt pour un emprunt sur 15 ans, comme celui à 5 ans ou à 10 ans, n’est pas non plus le courant puisqu’il est encore considéré comme une durée relativement courte pour un remboursement. Aussi, comme les deux précédents, il sera accompagné de mensualités relativement élevées. Mais le taux en lui-même sera bas. Aussi, si après calcul de votre taux d’endettement, vous êtes largement sous la barre des 35 % (maximum instauré en 2022), que vous avez une rémunération stable et un complément de revenu, la banque sera plus encline à vous accorder le prêt.

Toutefois, s’il vous faut un accompagnement dans la confection de votre dossier, si vous souhaitez négocier les termes de votre emprunt ou si vous voulez trouver la banque aux offres qui vous correspondent, contactez CAFPI, votre courtier et expert en crédits. Nous vous ferons gagner du temps en trouvant la banque qu’il vous faut parmi notre large réseau. Et notre expertise, vous pourrez en profiter à distance comme en agence.

Le taux immobilier sur 20 ans

Pour un investissement dans l’immobilier locatif, le taux de crédit sur 20 ans est le plus raisonnable. Il a la particularité de n’être ni trop long ni trop court. Donc, il ne sera ni question de rembourser un trop grand montant, ni d'avoir des mensualités trop lourdes.

En optant pour l’emprunt sur 20 ans, votre « reste à vivre » après paiement de vos charges mensuelles sera alors confortable ; et ce, surtout si vous percevez en plus le loyer de votre investissement.

Le taux immobilier sur 25 ans

En 2022, il n’y a pas que le taux d’endettement qui est plafonné. En effet, selon les directives du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), la durée de l’emprunt a aussi son maximum : 25 ans. Ce délai de remboursement étant le plus long, le taux pour un emprunt sur 25 ans et le coût de crédit (dans son ensemble) seront les plus élevés parmi les offres qui vous seront soumises.

Les crédits pour cette durée sont demandés pour des capacités d’emprunt restreintes mais également pour des sommes importantes. La mensualité sera plus faible que pour les autres durées d’emprunt.  

Bon à savoir
  • Aucune durée d’emprunt ne prévaut sur l’autre. Tout dépend de votre profil et de votre projet ;
  • Rappelez-vous que plus la durée de l’emprunt est longue, plus le taux d’intérêt est élevé ;
  • CAFPI vous accompagne pour négocier le taux de votre crédit

Les différents types de taux de crédit immobilier

Lorsque vous irez demander votre prêt immobilier, vous aurez aussi à choisir la manière dont il évoluera au cours de la période de remboursement. Prenez donc connaissance des principaux types de taux afin d’avoir des bases pour la négociation. 

Le taux fixe

Comme son nom l’indique, le taux fixe ne varie pas tout au long du remboursement. Cette solution est donc à déterminer dès la contraction du prêt. Mais faites la différence entre le taux qui ne changera pas et les mensualités qui peuvent évoluer. Dans tous les cas, le taux fixe est une option qui permet d’avoir une estimation précise de ce que vous coûtera le prêt. Ce qui est idéal pour les crédits à long terme.

En optant pour un emprunt à taux fixe, vous n’aurez aucune mauvaise surprise ; surtout dans le cas où les taux viendraient à augmenter. Néanmoins, la situation est à double sens, puisque si le marché enregistrait une baisse conséquente de la valeur des taux d’intérêt, vous ne pourrez en profiter que sous certaines conditions et après paiement de frais.

Notez tout de même que si vous adoptez le taux fixe, il vous sera possible de choisir entre :

  • taux fixe à échéances progressives : avec une augmentation régulière des mensualités. Il convient si vous avez l’assurance que vos revenus croîtront dans les années qui suivent. Ce sera le cas si vous occupez un poste avec une grande perspective d’évolution ou que vous mettez votre bien en location ;
  • taux fixe modulable : qui permet des variations des mensualités selon vos ressources. Mais n’oubliez pas que chaque modification impactera sur la durée du crédit.

Le taux révisable

Le taux révisable ou taux variable est réévalué sur la base de l’Euribor. Ce dernier est émis par la Fédération Bancaire Européenne (FBE). Cette donnée de référence engendrera donc, selon le cas, une hausse ou une baisse du taux d’intérêt. De ce fait, vous n’avez aucun moyen réel d’estimer le taux qui sera appliqué pour votre crédit. Toutefois, vous bénéficierez d’un réel avantage lorsque le taux de référence est bas. Le risque est donc que le taux de base augmente. 

Notez tout de même qu’il vous est possible de minimiser les risques grâce au prêt capé. Vous aurez alors un plafond ainsi qu’un seuil de taux que votre crédit ne pourra pas dépasser. Certes, si le marché vivait une baisse significative, vous ne pourrez en bénéficier qu’à hauteur de la limite fixée lors de la souscription ; mais vous serez préservé des fortes augmentations si elles devaient dépasser les frontières établies.

Bon à savoir
  • Le taux d’un crédit immobilier à taux variable est plus bas que le taux fixe.
  • Le taux de départ du prêt variable classique (sans couverture capée) est plus bas que le taux pour un crédit révisable capé.

Le taux mixte

Le taux mixte est tout simplement l’association du taux fixe en début de remboursement (généralement les 7 ou 10 premières années) et du taux variable capé pour le reste des mensualités. 

Le moment de la transition, vous pourrez soit opter pour des mensualités constantes, soit pour une durée constante de remboursement. Dans le premier cas, il se peut que la durée du remboursement soit modifiée ; et avec la seconde solution, ce sera sur le montant de vos mensualités que les modifications se porteront. 

Le taux fixe progressif ou à échéances progressives

Si vous choisissez l’emprunt à taux fixe progressif, vos mensualités augmenteront au fil des remboursements. La nature de ces évolutions est déterminée à la signature de votre contrat. En tant qu’investisseur locatif, vous pourrez normalement faire face à cette hausse. Vous pourrez aussi contracter un emprunt plus élevé puisque le calcul de votre taux d’endettement se fait sur la mensualité de départ.

À retenir
  • Plus la durée du crédit est longue, plus le taux augmente.
  • Le taux d’emprunt peut être fixe ou varier au fil des mensualités. Les termes des modifications sont à déterminer lors de la signature du contrat.
  • Les outils de simulation pour investissement locatif vous permettront d’évaluer des données importantes comme le budget à prévoir et votre capacité d’emprunt. 
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 25/10/2022
Mis à jour le 25/10/2022
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