Investir dans l’immobilier répond à des objectifs
La décision d’investir dans un projet immobilier répond souvent à plusieurs objectifs, à moyen et à long terme :
- Préparer un complément de revenus lors de sa retraite : vous pouvez définir un montant que vous souhaitez avoir chaque mois en retraite pour évaluer votre projet d’investissement ;
- Acquérir un patrimoine à transmettre à ses enfants : vous déciderez peut-être alors de miser sur un studio dans une grande ville universitaire pour leurs études, par exemple ;
- Placer son argent tout en diminuant le montant de son impôt sur le revenu (IR) : au-delà de 5 000 euros d’impôt sur le revenu annuel, il devient intéressant d’investir dans un projet immobilier neuf ou ancien avec un dispositif d’incitation fiscale ;
- Réaliser une plus-value lors de la revente du bien : vous opterez peut-être plus facilement pour un bien à rénover ou un quartier en plein essor.
Au-delà donc des calculs de rentabilité, c’est l’adéquation du projet immobilier à vos objectifs que vous devez garder en tête.
Pensez également sur le temps long : compléter vos revenus lors de votre retraite est un bon objectif. Toutefois, si gérer par vous-même un logement en location peut sembler simple à 40 ans, qu’en sera-t-il à 70 ans ?
Rentabilité ou rendement ? Certains limitent la notion de rendement locatif au seul rapport entre les loyers et l’achat.
Ils le distinguent alors de la rentabilité locative qui intègre la variation de prix et donc la possibilité de plus-value à la revente.
Contrairement à d’autres placements, investir dans l'immobilier locatif est souvent une affaire de coup de cœur. La notion du temps nécessaire à la gestion d’un patrimoine locatif est également importante à prendre en compte. Le temps se valorise par rapport au coût d’un prestataire : agent immobilier, expert-comptable, gestionnaire, etc.
Au-delà des seuls calculs de rentabilité d’un investissement locatif, vous devez prendre en compte la qualité du bien, sa situation géographique, les projets d’urbanisme, comme vous le feriez pour l’achat d’une résidence principale. Pour sécuriser votre investissement locatif, la première étape est de trouver le logement idéal, au-delà de la seule rentabilité des investissements immobiliers.
Opter pour un achat dans le neuf peut vous permettre de profiter des derniers matériaux et d’une bonne performance énergétique.
Investir dans l’ancien vous ouvre les plus belles adresses des centres-villes historiques.
Le bon investissement locatif se réalise donc au-delà de la seule rentabilité financière tant une période de vacance locative ou des travaux de rénovation rendus obligatoires par une nouvelle législation peuvent complètement chambouler vos calculs de rentabilité initiaux.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif ?
La rentabilité d’un investissement locatif est la performance financière du projet.
Pour déterminer le rendement locatif, on distingue traditionnellement 3 types de calcul pour un projet immobilier :
- La rentabilité brute qui confronte les loyers perçus au montant de l’achat :
Rendement brut = (loyers bruts annuels hors charge x 100) / prix d’achat
Le rendement brut est un premier indicateur mais il est insuffisant faute de prendre en compte les charges, la fiscalité et les flux de trésorerie. - La rentabilité nette qui prend en compte également les charges et taxes :
Rendement net = (loyers réels – charges réelles) x 100) / Prix d’achat frais inclus.
Le rendement net d’un investissement locatif est plus précis mais ne tient pas compte de la fiscalité de l’investisseur ni de ses choix de financement. - La rentabilité nette nette qui calcule le gain après impôt sur le revenu.
Le rendement net après impôt prend en compte la fiscalité propre au projet et à la personne. Il est donc particulièrement très personnalisé. La méthode Larcher prend en compte la rentabilité nette, en estimant que la fiscalité représente 3 mois de loyer. Pratique si vous êtes pressé et ne connaissez pas votre tranche d’imposition. Toutefois, cette méthode demeure très imprécise.
Seul ce dernier calcul est réellement intéressant pour connaître votre retour sur investissement. Mais attention, car il n’inclut pas l’impact de votre investissement sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dont vous êtes redevable lorsque votre patrimoine immobilier net atteint 1 300 000 euros.
Pour comparer des projets d’investissement, vous devez détailler ce que comprennent les calculs proposés par les promoteurs. Par exemple, la rentabilité brute comprend-elle les frais de notaire, les honoraires d’agence immobilière, les travaux d’aménagement ?
En cas d’interrogations, vous pouvez demander conseil à un courtier.
Attention, chaque type d’investissement immobilier locatif génère des charges spécifiques. Par exemple, en location meublée, vous devez prévoir le remplacement périodique du mobilier. Dans une résidence de services (résidence pour seniors ou résidence pour étudiants), c’est le contenu du bail commercial qui est important : notamment la répartition des charges et de l’entretien.
Une fois votre objectif d’investissement défini, comparez les avantages et les inconvénients de chaque type d’investissement immobilier locatif : location nue, location meublée, location gérée au sein d’une résidence de services, dispositifs fiscaux propres à un achat locatif dans le neuf ou dans l'ancien, etc.
Enfin, prenez en compte les aspects fiscaux essentiels dans un investissement locatif. Ils sont en général de deux ordres :
- dispositif fiscal incitatif permettant de diminuer son impôt sur le revenu global (loi Pinel, loi Denormandie, loi Censi-Bouvard, etc.). L’investisseur profite alors d’une réduction de son impôt sur le revenu (IR) pendant plusieurs années, du seul fait de l’achat et de l’engagement de louer aux conditions de chaque dispositif.
- dispositif fiscal dédié aux seuls revenus locatifs (loueur en meublé non professionnel ou LMNP, régime micro ou réel). L’investisseur cherche alors à optimiser ses revenus locatifs en diminuant leur impact fiscal.
Il existe un simulateur d’investissement locatif gratuit sur le site de l’ANIL (agence nationale d’information sur le logement). N’oubliez pas qu’une bonne simulation comprend des hypothèses hautes, basses et moyennes ! Gardez une marge de manœuvre pour les imprévus qui ne manqueront pas de survenir tout au long de l’investissement immobilier.
Comment utiliser le taux de rendement interne dans un investissement immobilier ?
Il est ensuite temps de s’intéresser au taux de rendement interne de votre investissement locatif. Le TRI est en effet l’un des indicateurs les plus intéressants pour comparer les investissements immobiliers.
Le taux de rendement interne prend en considération la possibilité de revente avec une plus-value. C’est tout l’intérêt d’un investissement locatif, notamment par rapport à un portefeuille de valeurs mobilières. Aussi, le calcul du TRI permet de prendre en compte la valeur actuelle nette (VAN) de chaque investissement. Bien évidemment, la plus-value n’est qu’une estimation et peut grandement fausser le taux de rendement. Si on vous propose un TRI trop élevé, vérifiez en premier lieu les données des hypothèses retenues !
Le taux de rendement interne vient en complément des taux de rendement brut, net et après impôt précédemment cités. Le TRI comprend en complément la valorisation de l’investissement au jour d’une hypothétique revente et l’intégration des flux financiers dans le temps. Les investisseurs immobiliers aguerris préfèrent donc utiliser le taux de rendement interne. Il nécessite de solides connaissances financières.
Le TRI permet notamment de comparer un projet d’investissement immobilier avec d’autres types d’investissements : assurance-vie, PEA, SCPI, etc. Surtout il met en avant l’intérêt d’un investissement locatif grâce au crédit immobilier !
Comment ? Le taux de rendement interne prend en compte l’épargne mobilisée pendant toute la période contre le crédit souscrit.
Pour faire simple, il est toujours plus intéressant d'utiliser l’argent emprunté que sa propre épargne ! 100 000 euros aujourd’hui n’auront pas la même valeur dans 20 ans, surtout en période d’inflation : c’est cette valeur dans le temps que mesure le TRI.
- Tout projet d’investissement immobilier doit répondre à des objectifs à moyen ou long terme.
- La rentabilité de l’investissement se calcule de différentes manières et vous devez comparer des projets similaires en reprenant des calculs similaires.
- On distingue généralement la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette nette (après impôts). Cette dernière est la plus pertinente pour prendre en compte tous les aspects, notamment fiscaux.
- Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur encore plus précis puisqu’il tient compte de la valorisation du bien dans le temps et de son mode de financement.
