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Crédit immobilier : guide de l'investisseur

Qu’est-ce que la rentabilité en immobilier ?

Que ce soit pour préparer votre retraite ou pour générer des revenus complémentaires, l’investissement immobilier peut vous tenter. Un tel investissement ne s’improvise pas et vous devez réaliser quelques calculs pour apprécier le rendement d’une opération immobilière. Découvrons la notion de rentabilité dans le domaine immobilier.

Investir dans l’immobilier répond à des objectifs

La décision d’investir dans un projet immobilier répond souvent à plusieurs objectifs, à moyen et à long terme :

  • Préparer un complément de revenus lors de sa retraite : vous pouvez définir un montant que vous souhaitez avoir chaque mois en retraite pour évaluer votre projet d’investissement ;
  • Acquérir un patrimoine à transmettre à ses enfants : vous déciderez peut-être alors de miser sur un studio dans une grande ville universitaire pour leurs études, par exemple ;
  • Placer son argent tout en diminuant le montant de son impôt sur le revenu (IR) : au-delà de 5 000 euros d’impôt sur le revenu annuel, il devient intéressant d’investir dans un projet immobilier neuf ou ancien avec un dispositif d’incitation fiscale ;
  • Réaliser une plus-value lors de la revente du bien : vous opterez peut-être plus facilement pour un bien à rénover ou un quartier en plein essor.

Au-delà donc des calculs de rentabilité, c’est l’adéquation du projet immobilier à vos objectifs que vous devez garder en tête.

Bon à savoir :

Rentabilité ou rendement ? Certains limitent la notion de rendement locatif au seul rapport entre les loyers et l’achat. Ils le distinguent alors de la rentabilité locative qui intègre la variation de prix et donc la possibilité de plus-value à la revente.

Comment définir la réelle rentabilité d’un projet immobilier ?

La rentabilité d’un investissement est la performance financière du projet. Pour déterminer le rendement locatif, on distingue traditionnellement 3 types de calcul pour un projet immobilier :

  • la rentabilité brute qui confronte les loyers perçus au montant de l’achat ;
  • la rentabilité nette qui prend en compte également les charges et taxes ;
  • la rentabilité nette nette qui calcule le gain après impôt sur le revenu.

Seul ce dernier calcul est réellement intéressant pour connaître votre retour sur investissement. Mais attention, car il n’inclut pas l’impact de votre investissement sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dont vous êtes redevable lorsque votre patrimoine immobilier net atteint 1 300 000 euros.

Bon à savoir :

Pour comparer des projets d’investissement, vous devez détailler ce que comprennent les calculs proposés par les promoteurs. Par exemple, la rentabilité brute comprend-elle les frais de notaire, les honoraires d’agence immobilière, les travaux d’aménagement ?
En cas d’interrogations, vous pouvez demander conseil à un courtier.

A retenir :

  • Tout projet d’investissement immobilier doit répondre à des objectifs à moyen ou long terme.
  • La rentabilité de l’investissement se calcule de différentes manières et vous devez comparer des projets similaires en reprenant des calculs similaires.
  • On distingue généralement la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette nette. Cette dernière est la plus pertinente pour prendre en compte tous les aspects, notamment fiscaux.

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