Qu’est-ce qu’une garantie loyers impayés ?
C’est une assurance privée qui couvre plusieurs risques locatifs, tels que :
- le paiement des loyers et charges en cas de défaut de paiement du locataire.
Généralement, l’assurance loyers impayés prend aussi en charge les indemnités d’occupation et les taxes dues ; - la prise en charge des procédures envers le locataire (protection juridique).
Le propriétaire ayant contracté une assurance loyers impayés n’aura donc pas à payer pour les frais causés par les démarches judiciaires pour le recouvrement des loyers impayés (frais d’avocat, frais d’huissier, etc.) ; - les réparations en cas de dégradations.
Elles ne concernent toutefois que les détériorations qui ne sont pas couvertes par le dépôt de garantie ; - le paiement des loyers pendant les phases de carence locative, après le départ prématuré ou le décès du locataire ; de même que le ou les loyer(s) jusqu’au départ du locataire et jusqu’au moment où le propriétaire pourra récupérer son bien.
Comme toute assurance, il convient de lire attentivement l’étendue précise des garanties, les franchises et les plafonds de remboursement.
À noter que le contrat de garantie loyers impayés (GLI) peut aussi prévoir une durée maximale de remboursement. Penchez-vous également sur la possibilité de couverture des frais éventuels liés à l’expulsion. Ils concerneront, entre autres, les frais en rapport avec le déménagement du locataire ainsi que toute autre somme engendrée par le recours à un technicien ; pour l'intervention d'un serrurier par exemple.
Il n’est pas rare que l’organisme assureur propose des options supplémentaires pour compléter les offres de base contenues dans la garantie loyers impayés. Et comme pour les couvertures prédéfinies, leurs termes, leurs limites et leurs coûts sont à analyser avant toute souscription.
Très souvent, la mise en œuvre de la garantie loyers impayés impose au propriétaire bailleur de réagir dès le premier impayé, selon des délais et modalités très précis.
Comment souscrire une garantie loyers impayés ?
Vous pouvez souscrire une garantie loyers impayés si vous louez seul ou par l'intermédiaire du gestionnaire qui assure la location du bien. Le bien doit constituer la résidence principale de votre locataire.
Et comme pour toute assurance, vous aurez à verser la somme prévue dans le contrat d’assurance loyers impayés pour profiter des garanties qui y sont stipulées. Il est souvent question de mensualités (c’est-à-dire d’une prime mensuelle prédéfinie).
Le coût est très variable d’une assurance à l’autre, en fonction des plafonds de garantie proposés et des possibles frais annuels susceptibles d’être ajoutés.
Les assurances peuvent exiger que l’investisseur locatif démontre la solvabilité de son locataire. Elles doivent ainsi délivrer un agrément au locataire en fonction de ses revenus.
La garantie loyers impayés est incompatible avec une caution d’un tiers, dans la majorité des cas.
Le montant du coût de la garantie loyers impayés est déductible de vos revenus locatifs si vous déclarez au régime réel (et non pas micro-foncier et micro-BIC).
Comment s’effectue l’analyse de solvabilité du locataire ?
La solvabilité du locataire est l’un des paramètres majeurs dans la souscription d’une assurance loyers impayés. Et les critères ainsi que la nature des justificatifs différent d’un établissement à un autre.
▶ Les critères de solvabilités
Les exigences sur la solvabilité ne sont donc pas les mêmes selon l’assureur contacté. Les plus intransigeants auront des profils rédhibitoires ou durciront leurs critères d’évaluation face aux dossiers concernant les locataires :
- en période d’essai même sous contrat à durée indéterminée (CDI) ;
- travailleurs indépendants sans un minimum d’années d’activités ;
- sous contrat à durée déterminée (CDD) ;
- apprentis ou étudiants.
Ces derniers devront proposer une caution solidaire. Dans ce cas, c’est le garant qui devra répondre à des critères définis ;
- Généralement, aucun critère de solvabilité n’est demandé pour une garantie loyers impayés si la demande de souscription intervient alors qu’un locataire occupe le logement depuis 6 mois et qu’au cours de cette période, il n’a jamais été question d’impayé.
- Pour les locataires retraités ou exerçant en tant qu’indépendants, l’analyse de solvabilité se portera sur le revenu imposable.
L’analyse des dossiers sera le plus souvent faite sur la base du revenu net mensuel (hors primes exceptionnelles, heures supplémentaires, aide personnalisée au logement et allocations familiales). L’assureur pourra demander à ce que ledit revenu soit 2 à 3 fois supérieur au prix du loyer avec les charges.
La colocation étant un cas particulier, avec des locataires aux revenus différents, l’assureur peut demander à ce qu’au moins l’un des occupants du logement réponde à ses conditions de revenus (2 ou 3 fois supérieur au montant du loyer et des charges).
▶ Les documents demandés pour la souscription à une garantie loyers impayés (GLI)
Comme pour les exigences, les pièces justificatives pour la souscription à une assurance loyers impayés dépendent entièrement de l’organisme assureur. Pour des demandes auprès de différents établissements, il est donc tout à fait possible que vous ayez à revoir à chaque fois les documents composant votre dossier.
Mais de manière générale, il vous faudra prévenir votre locataire que vous pourriez avoir besoin de :
- une pièce d’identité ;
- ses 3 derniers bulletins de paie ou de son contrat de travail ou d'une attestation de son employeur ou d'une preuve d’activité (s’il travaille en indépendant) ;
- son dernier avis d’imposition ;
- pour les étudiants, carte étudiante ou certificat de scolarité.
Préparez également le contrat de location (avec état des lieux en colocation) et l’attestation de l’assurance habitation.
Quels locataires sont éligibles à la garantie loyers impayés ?
Certains locataires peuvent bénéficier d’une garantie Visale (anciennement garantie contre les risques locatifs). Gérée par Action Logement, cette garantie rembourse le propriétaire bailleur en cas d’impayés du locataire. Attention toutefois aux modalités de mise en jeu de cette garantie Visale. La procédure à respecter est très encadrée. Elle est destinée aux locataires de moins de 30 ans ou en situation de précarité.
Comment réagir face à un loyer impayé ?
La première chose à faire est de contacter votre locataire pour trouver une solution amiable. Il peut s’agir d’un simple oubli. Mais il convient ensuite de réagir rapidement et de pouvoir prouver les démarches entreprises. Consultez les conditions générales et particulières de votre assurance loyers impayés pour respecter la procédure et les délais.
Après avoir commencé les démarches auprès de l’assurance, contactez votre banque. Le remboursement de votre crédit immobilier destiné à financer votre investissement locatif se poursuit. Or, les indemnités sont généralement versées après trois mois même si elles sont rétroactives.
Pour tout remboursement dans le cadre d’une garantie loyers impayés, l’assureur vérifie si toutes les conditions s’y prêtent.
Son évaluation portera essentiellement sur le respect des clauses du contrat. Et pour ne pas risquer une diminution ou un refus d’indemnisation, réalisez toutes les étapes de mise en location conformément à la législation et aux termes de l’accord avec l’assurance. En d’autres termes, le propriétaire devra être minutieux de la rédaction du bail, en passant par les demandes de garanties de solvabilité du locataire, jusqu’à la déclaration du défaut de paiement et la demande de remboursement en elle-même.
- L’investissement immobilier suscite souvent la crainte d’impayés de la part du locataire.
- La garantie loyers impayés rassure le bailleur et couvre les principaux risques locatifs : impayés mais aussi dégradations, décès du locataire, phases de carence locative, loyers après le départ prématuré du locataire (ou jusqu’à la récupération du logement par le propriétaire) et procédures juridiques.
- Contracter une assurance loyers impayés amène le bailleur à payer mensuellement une prime.
- Soyez attentifs au contenu exact des garanties, des franchises, des plafonds de remboursement ; de même pour les options qui peuvent vous être proposées pour compléter le contrat de base de la garantie loyers impayés.
- L’analyse de solvabilité est quasiment une étape incontournable de la souscription à une assurance loyers impayés. L’assureur pourrait alors demander à ce que le locataire ait un revenu net mensuel 2 à 3 fois supérieur au montant du loyer et des charges.
- Réalisez toutes les procédures liées à votre investissement locatif dans le respect de la loi et des termes du contrat de la GLI pour ne pas vous confronter à un refus d’indemnisation.
