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Tout savoir sur le cash flow immobilier pour investir judicieusement

Tout savoir sur le cash flow immobilier pour investir judicieusement Tout savoir sur le cash flow immobilier pour investir judicieusement

Si vous échangez avec des spécialistes de l’investissement immobilier, le terme de cash flow immobilier revient souvent dans la discussion. Mais à quoi correspond ce terme dans le cadre d’un investissement locatif ? Quelles sont les méthodes de calcul du cash flow ? Comment optimiser sa trésorerie immobilière ? Le tour d’horizon complet. 

Qu’est-ce que le cash flow immobilier ? 

De manière générale, le cash flow désigne les flux de trésorerie. Le concept se distingue donc de la rentabilité locative et concerne plutôt les encaissements et les décaissements.

Toute personne qui a géré un jour une entreprise sait que la trésorerie est une des clés d'une gestion réussie.

Le cash flow immobilier concerne tous les flux d’entrée et de sortie liés à votre projet. Il permet de savoir si l’opération est bénéficiaire, déficitaire ou à l’équilibre.

Les flux de trésorerie s’effectuent tous les mois, pour arriver à un plan de trésorerie annuel. Par exemple, un investisseur doit connaître la date de paiement des dépenses annuelles comme la taxe foncière. Il doit anticiper et provisionner l’argent disponible pour régler ces dépenses ponctuelles.

Le cash flow est donc différent de la rentabilité locative globale. Celle-ci prend en compte l’achat du bien immobilier en complément des revenus et charges mensuelles pour déterminer un pourcentage de rendement. C’est la première opération indispensable avant d’investir. 

Bon à savoir

Le cash flow immobilier se distingue aussi de la rentabilité brute ou nette par son mode de calcul. En effet, la rentabilité s’exprime en pourcentage tandis que le cash flow désigne une somme d’argent calculée chaque mois ou chaque année. 

Comment calculer le cash flow immobilier ? 

Le calcul du cash flow d’un investissement locatif est donc très simple :

Cash flow immobilier = revenus encaissés - dépenses payées

Les revenus d’un projet locatif

Au titre des encaissements d’un investissement immobilier, se trouvent en premier lieu les loyers ! C’est le principal flux de trésorerie entrant.

Mais, vous ajoutez également les charges refacturées à votre locataire : soit une provision pour charge avec régularisation annuelle, soit les charges réelles mensuelles. 

Les dépenses d’un investissement locatif

Dans les flux de trésorerie sortants, vous comptabilisez toutes les dépenses liées à la location et à l’achat immobilier : 

  • mensualités du crédit immobilier
  • assurance emprunteur
  • assurance PNO (propriétaire non occupant) ; 
  • taxe foncière ; 
  • cotisations sociales éventuelles et prélèvements sociaux ;
  • travaux d’entretien ; 
  • charges de copropriété ; 
  • frais de comptabilité éventuels ; 
  • frais de publicité et de communication ; 
  • frais de gestion locative par un tiers, etc. 
Exemple

Vous achetez un logement locatif 100 000 euros, loué 500 euros par mois. Votre rendement locatif brut (hors fiscalité et charges) serait de 6 % environ (500 * 12 = 6 000 / 100 000). Si votre mensualité de crédit atteint 450 euros, vous générez un cash flow immobilier positif de 50 euros par mois. La réalité est plus complexe, puisque vous devez tenir compte des charges et du poids de la fiscalité.

Cash flow positif ou cash flow négatif ? 

Le résultat du cash flow détermine si vous avez besoin de compléter le financement de votre opération d’investissement.

Un cash flow positif signifie que l’investissement immobilier est autofinancé. On parle aussi parfois de free cash flow ou de trésorerie disponible.

Un cash flow négatif vous contraint à effectuer des versements complémentaires pour arriver au point d’équilibre concernant votre compte lié à l’investissement.

Surveiller les flux de trésorerie évite d’être à découvert et de financer les décaissements avec son épargne personnelle. Cette situation n’est pas toujours possible dans le cadre d’un investissement locatif. 

Intérêt d’un cash flow positif

Un cash flow positif permet de générer des revenus complémentaires issus de l’investissement locatif : 

  • Soit vous investissez pour votre retraite et espérez un revenu dans quelques années. 
  • Soit vous investissez pour générer immédiatement des revenus complémentaires. Ce n’est pas toujours possible en raison des prix immobiliers, des localisations à privilégier, des dépenses imprévues, etc.

Une partie du cash flow positif peut être épargnée pour les dépenses annuelles comme la taxe foncière ou les impôts puis pour les dépenses imprévues (travaux, renouvellement du mobilier, etc.). Idéalement, il est préférable de conserver 6 mois de dépenses mensuelles. Cela permet d’affronter un coup dur éventuel : chaudière à remplacer, vacance locative, etc.

N’oubliez pas que certains investissements spécifiques comme investir dans un monument historique sont susceptibles de présenter une rentabilité et un cash flow particuliers.

Enfin, un cash flow positif offre l’opportunité de réinvestir dans l’immobilier. Cela devient donc un cercle vertueux. En multipliant les investissements, vous diminuez également les risques. Dans une entreprise, on appellerait cela développer votre capacité d’autofinancement. 

Cash flow et TRI

Cela fait appel à une autre notion souvent utilisée par les investisseurs : le TRI (taux de rendement interne). Cet indicateur financier prend en compte l’effet de levier du crédit sur un investissement locatif. Ainsi, vous déterminez le meilleur moment pour revendre votre logement, après avoir additionné les cash flow générés au fil des ans. Vous savez alors quand votre investissement devient rentable et quand le revendre. 

Bon à savoir

Si votre objectif est de devenir rentier, le cash flow de vos investissements locatifs doit être positif et générer une somme suffisante pour vous permettre de vivre. 

Comment optimiser son cash flow dans un investissement locatif ? 

Il existe plusieurs façons de jouer sur sa trésorerie : diminuer les dépenses, augmenter les revenus ou changer de fiscalité. 

Diminuer les dépenses courantes

De la même manière que vous négociez le prix d’achat, vous pouvez optimiser toutes les dépenses liées à votre investissement locatif. Cela ne signifie pas refuser tous les travaux de modernisation ! Il faut parfois investir pour augmenter ses revenus et louer.

En revanche, reprenez la liste des dépenses et cherchez à optimiser. Par exemple, renégocier votre crédit immobilier peut vous assurer de belles économies chaque mois. Autre source d’optimisation : l’assurance emprunteur. Vous pouvez chercher des alternatives moins chères à votre assurance de prêt initiale puisqu’il est désormais possible d’en changer à tout moment. Toujours côté crédit immobilier, il est aussi possible de diminuer la mensualité grâce à un rachat de crédits. Vous pouvez même y ajouter un prêt travaux si besoin, sans impacter votre cash flow immobilier, et par conséquent votre épargne.

Regardez également du côté de l’assurance PNO pour gagner quelques dizaines d’euros chaque mois ou chaque année ! Le monde de l’assurance est concurrentiel et les tarifs évoluent rapidement. 

Augmenter les revenus

Un investisseur peut effectuer des travaux de rénovation ou de performance énergétique pour augmenter la valeur du logement. C’est même une obligation dans certains cas pour pouvoir mettre en location un logement. Les travaux justifient l’augmentation du loyer. Toutefois, deux contraintes sont à prendre en compte : 

  • le marché locatif local : un loyer qui serait trop élevé par rapport au marché et au bien ne trouvera pas preneur. Les locataires risquent de changer souvent. Le cash flow immobilier s’en ressent avec des périodes sans location. 
  • le plafonnement des loyers dans les zones en tension locative : dans certaines communes, vous ne pouvez pas augmenter le loyer au-delà de certains seuils. 

Changer l’imposition des revenus locatifs

Parmi les flux de trésorerie importants, se trouvent les impôts. Le paiement des impôts sur les revenus locatifs, revenus fonciers ou revenus de location meublée, génère un cash flow négatif ? Il est temps de challenger la fiscalité de votre investissement locatif !

En location nue, évaluez si vos charges représentent plus de 50 % des dépenses pour passer du micro-foncier au régime réel.

En location meublée, évaluez l’intérêt d’adopter le régime LMNP (loueur de meublé non professionnel) pour déduire toutes les charges et amortir la valeur du bien immobilier. Une solution plus complexe sur le plan administratif et comptable mais qui permet souvent de diminuer considérablement l’imposition des revenus locatifs. Par conséquent, cela offre un bon moyen d’optimiser son cash flow immobilier. 

Bon à savoir

N’oubliez pas qu’une période de vacance locative peut venir diminuer les flux de trésorerie entrants. En l’absence de locataire, vous ne percevez alors plus de revenus locatifs. 

À retenir
  • Le cash flow immobilier désigne les flux de trésorerie d’un projet d'investissement locatif. 
  • Tout investisseur doit maîtriser son cash flow pour évaluer si le projet génère une trésorerie positive, une trésorerie négative ou une trésorerie à l’équilibre. 
  • Pour autant, le cash flow immobilier se distingue de la rentabilité locative ou du rendement d’un projet immobilier. 
  • Un cash flow positif signifie que votre investissement locatif génère de l’argent chaque mois ou chaque année. 
  • Pour augmenter son cash flow immobilier, plusieurs leviers existent comme baisser ses charges ou optimiser son régime fiscal. 
Marc Pilette
Par Marc Pilette le 13/07/2023 à 11:06
Mis à jour le 27/12/2023 à 09:22
Marc a commencé sa carrière en 2007, se spécialisant dans le secteur bancaire et immobilier. Il a travaillé pour de grands groupes comme la Caisse d’Epargne ou Nexity, apportant son expertise sur ces domaines. Depuis 2017 chez CAFPI, Marc est directeur marketing. Il fait des contributions significatives en rédigeant sur des sujets tels que le crédit immobilier et le rachat de crédits. Au-delà d’apporter une expertise, ses écrits ont pour objectif d’aider nos lecteurs à naviguer dans ces domaines complexes. > Linkedin
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