Investir dans l’immobilier est souvent une bonne idée pour compléter ses revenus immédiatement ou lors de sa retraite. Idéalement, vous souhaitez que les loyers couvrent votre emprunt. On parle alors d’autofinancement. Comment réaliser un investissement locatif autofinancé ? Comment trouver l’équilibre entre recettes et dépenses ? Quel est l’impact de l’imposition ? CAFPI vous explique tout dans cet article.

Qu’est-ce que l’investissement locatif autofinancé ?

Un investissement immobilier bien préparé est la clé de la réussite. Parvenir à autofinancer son investissement locatif nécessite de trouver l’équilibre entre les dépenses et les recettes.

​Pour que les loyers couvrent l’ensemble des charges et le financement, il ne faut rien oublier :

  • Financement d’un investissement locatif : mensualité de remboursement du crédit immobilier, assurance emprunteur, coût de la garantie éventuelle, frais de dossier, etc.
  • Charges : charges de copropriété, assurance propriétaire non-occupant (PNO), frais de gestion locative éventuels, etc.
  • Imposition : imposition des revenus locatifs, impact sur une éventuelle imposition à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), prélèvements sociaux, taxe foncière.

Réussir à autofinancer son projet d’investissement locatif revient à investir sans épargne, mais pas nécessairement sans apport personnel !
En effet, un minimum d'apport personnel est souvent nécessaire pour convaincre une banque. A minima, vous devez couvrir les frais annexes à l’achat immobilier comme les frais de notaires. Le financement à 110 % devient rare.
En outre, le dossier de financement doit être complet et sans exagération sur les hypothèses présentées (loyer, taux de rotation, vacance locative, marché locatif local, etc.).

Bon à savoir

N’oubliez pas les travaux à réaliser périodiquement. Votre plan de financement doit donc prévoir des travaux d’entretien réguliers ainsi que le remplacement du mobilier en cas de location meublée.

Pour certains investisseurs, l’autofinancement immobilier locatif se limite à une compensation des mensualités de crédit par le loyer. Ce point est plus facile à obtenir.
D’autres investisseurs cherchent en complément une réduction d’impôt en profitant des différents dispositifs disponibles comme la loi Pinel ou la loi Censi-Bouvard.

Comment autofinancer son investissement locatif ?

Le plus important dans un investissement locatif est la localisation du bien. Par conséquent, étudiez attentivement la situation géographique, le marché immobilier dans le secteur, la tension du marché locatif et les projets locaux.

Pour trouver un locataire, votre logement doit comporter des éléments de confort indispensables. Il doit également être situé à proximité des commerces, des transports et des lieux de vie en fonction de votre cible. Un studio loué à un étudiant est en centre-ville ou à proximité d’une université, par exemple.

Côté crédit immobilier, vous trouverez le bon équilibre entre le financement du projet, une mensualité inférieure à vos loyers et une durée d’emprunt adéquate avec votre projet. Nos simulateurs de prêt immobilier permettent de jouer sur chaque paramètre pour obtenir le meilleur crédit immobilier. Contactez ensuite un courtier CAFPI pour affiner votre projet d'investissement locatif.

Votre mensualité de remboursement du crédit immobilier doit être nettement inférieure au loyer perçu pour prendre en compte les charges, les frais divers et l’imposition. C’est nécessaire pour parvenir à un autofinancement total de votre projet immobilier locatif. Pour cela, vous pouvez allonger la durée totale d’emprunt.

Bon à savoir

Pensez à inclure une période de carence locative entre deux locataires dans votre plan de financement. Les banques prennent généralement en compte environ 70 % du montant des loyers pour un investissement locatif.

Quelles sont les différentes conditions d’imposition ?

Pour réaliser un investissement locatif autofinancé, après avoir optimisé l’emprunt et le loyer, il convient de jouer sur l’imposition. Plusieurs dispositifs favorisent une diminution de la charge fiscale sur les investisseurs immobiliers.

En particulier, le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP) peut se révéler intéressant. En amortissant l’acquisition du bien immobilier, vous réduisez le bénéfice réalisé chaque année sur lequel vous êtes imposé. Toutefois, cela nécessite une comptabilité semblable à celle d’une société et des formalités déclaratives.

En outre, l’administration fiscale admet un amortissement par composant complexe pour un néophyte : vous devez ôter la valeur du terrain (environ 15 %) puis décomposer le gros œuvre, l’électricité, la plomberie, la peinture, etc. Le coût d’un expert-comptable devra alors être intégré à vos charges. Mais, dans de nombreuses situations, cela permet d’aboutir à une imposition nulle ou minime des revenus locatifs. Un point essentiel pour obtenir l’autofinancement d’un investissement immobilier ! 

Ce statut de LMNP est souvent remis en cause par certains parlementaires. Sa durée de vie n’est donc pas garantie à très long terme. Quel que soit le dispositif fiscal adopté, prenez en compte les modifications possibles. Votre projet d'investissement immobilier s’établit sur plusieurs années et son autofinancement pourrait être contrecarré par des changements de réglementation. 

4 points à connaître lors d’un investissement locatif autofinancé 

1. Maîtriser le vocabulaire et les calculs de l’investisseur 

Tout d’abord, vous devez savoir que le taux de rendement annoncé est souvent présenté brut.
Un taux de rendement brut de 5 % ne prend pas en compte les charges, les frais annexes et les impôts. Pour parvenir au rendement net, ce taux est bien souvent divisé par deux ! Avant de signer un projet d’investissement locatif, vous devez maîtriser le vocabulaire et les méthodes de calcul.

2. Devenir un investisseur ouvert d’esprit 

Dans l’imaginaire collectif, investir dans l’immobilier consiste souvent à acquérir un studio en centre-ville pour le louer à un étudiant. C’est loin d'être la seule possibilité ! Un projet d’immobilier locatif autofinancé signifie à moyen terme des revenus complémentaires, lorsque l’emprunt sera remboursé. 

Diverses autres formes d’investissement immobilier offrent des possibilités d’autofinancement : investir dans un parking, investir dans une résidence de services pour étudiants ou pour seniors, etc. 

Chaque type d’investissement mérite votre attention pour déterminer le projet qui correspond à votre budget, à votre prise de risque et à votre envie. Vous sentez-vous prêt à : 

  • créer une SCI (société civile immobilière) pour transmettre votre patrimoine à terme à vos enfants ? 
  • rénover un logement en très mauvais état pour obtenir un prix d’achat inférieur à celui du marché ? 
  • déléguer à un gestionnaire la location quitte à avoir des revenus moins importants et, par conséquent, un crédit immobilier plus long ? 

L’important est de se lancer ! Pourquoi ne pas commencer par un investissement dans un parking. Une fois le premier investissement réalisé, vous profiterez d’un effet de levier auprès des banques ! 

3. Augmenter ses revenus dans le temps

Parvenir à autofinancer un achat immobilier locatif nécessite d’optimiser chaque paramètre.
Au-delà de la négociation du prix d’achat, vous allez ensuite tenter d’augmenter vos revenus. La révision annuelle du loyer est un point essentiel que beaucoup de propriétaires négligent. Même dans les zones tendues, vous avez la possibilité de procéder à l’augmentation du loyer sur la base de l’indice de référence du loyer. 

Il est possible de procéder à des travaux de rénovation pour pouvoir augmenter le loyer. De plus en plus, la performance énergétique du logement devient un critère décisif pour les locataires. Attention à trouver le loyer approprié : un loyer trop élevé sans justification peut entraîner une rotation importante de locataires et de mauvaises relations avec eux. La tranquillité du bailleur est essentielle. 

Que vous préleviez des charges forfaitaires ou une provision pour charges, veillez à bien calculer le montant. Par exemple, la taxe pour l’enlèvement des ordures ménagères qui figure sur votre avis de taxe foncière est imputable sur votre locataire. 

4. Limiter ses charges 

Limiter le montant des charges est parfois complexe. En location meublée, le renouvellement du mobilier s’impose périodiquement. Inutile d'acheter un mobilier haut de gamme. Vous devez trouver le bon équilibre entre des éléments d’aménagement pratiques, solides, décoratifs à moindre coût. 

Limiter ses charges ne signifie pas rogner sur le confort de vos locataires. En revanche, une comparaison fréquente de votre assurance PNO (propriétaire non occupant) ou de votre syndic de copropriété avec des alternatives peut permettre de réduire vos coûts. 

Comme nous l’avons vu, l’optimisation de la fiscalité appliquée aux revenus locatifs est un point essentiel pour atteindre l’autofinancement d’un investissement immobilier.

À retenir
  • Un investissement locatif autofinancé est possible avec une bonne étude préalable.
  • Les loyers doivent couvrir le remboursement de l’emprunt, les charges et les impôts.
  • Vous devez présenter un dossier réaliste aux banques, en prenant en compte les aléas locatifs. 
  • Il existe différentes solutions d’optimisation fiscale pour réduire l’imposition des loyers perçus. De la même manière, l’investisseur doit jouer sur chaque élément des charges et des revenus pour les optimiser et parvenir à un autofinancement, y compris dans la durée du crédit immobilier.
  • Pour adopter le meilleur crédit immobilier, utilisez les outils de simulation de CAFPI puis contactez un courtier immobilier afin d’optimiser ensemble les paramètres de votre emprunt.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 22/09/2021
Mis à jour le 09/09/2022
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