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Crédit immobilier : guide de l'investisseur

L'investissement locatif sans apport

Vous possédez déjà une résidence principale et vous voulez réaliser un investissement immobilier à but locatif, mais vous n’avez pas d’apport ? Votre projet est quand même réalisable. Quelques conditions cependant : préparez votre projet immobilier, choisissez un bien intéressant, soignez votre dossier de financement, et à vous l’investissement locatif sans apport !

Préparer son projet d’investissement locatif

Comme souvent, une bonne préparation est la clé du succès ! Afin de convaincre la banque de vous prêter de l’argent même si vous n’avez pas d’apport, construire un projet d’investissement viable est une priorité. L’investissement locatif présente 2 gros avantages :

  • Il se finance en partie grâce aux revenus locatifs perçus,
  • Il ne nécessite pas forcément un apport personnel important.

L’aspect fiscal de cette opération, ainsi que les revenus qu’elle va générer (avec des loyers perçus tous les mois) entraînent souvent les organismes prêteurs à accorder un prêt.

Cependant, il vous faudra convaincre le prêteur :

  • Commencez par présenter un projet concret et solide à la banque
  • Prouvez aussi que vous connaissez tous les frais annexes à considérer : assurances, taxes, charges, ...
  • Calculez le ratio entre investissement et la rentabilité attendue : la marge doit bien sûr être bénéficiaire.

Vous devez montrer à votre banque que votre capacité d’épargne est convenable et réaliste. En prouvant que vous arrivez à mettre de l’argent de côté régulièrement (tous les mois par exemple), vous vous dotez d’un atout non négligeable.

Enfin, soyez persévérant car il vous faudra peut-être consulter plusieurs banques avant d’obtenir une réponse positive. Il est recommandé de faire appel à un courtier en crédit immobilier pour être accompagné tout au long de votre projet.

Choisir un bien adapté à un investissement locatif sans apport

Pour que votre projet d’investissement immobilier soit viable, vous devez choisir le bon bien immobilier à acheter et à mettre en location.
On distingue 2 critères primordiaux :

  1. L’emplacement,
  2. Le type de bien.

L’emplacement

Critère principal d’un investissement, l’emplacement de votre bien doit être pensé et pratique.
Choisissez des villes porteuses comme Paris, mais pas seulement : Bordeaux, Nantes, Lyon, Lille, Toulouse sont des villes de provinces attractives, dynamiques et culturellement riches.
Le bien doit aussi être situé à proximité de toutes les commodités et infrastructures : écoles/universités, commerces, transports en commun, etc.

Le type de bien

Pour un investissement locatif, on privilégiera les petites surfaces, sans pour autant lésiner sur la qualité du bien.

Bon à savoir :

Si investir dans une petite surface (type studio) présente plus de risques de “turn-over”, on peut conseiller d’investir dans des résidences étudiantes ou résidences de services (comme les EHPAD). Ce sont en effet les petites surfaces les plus sûres et rentables du marché actuel.

Soigner son dossier de financement : un dossier sérieux et rassurant

Vous n’avez pas d’apport pour votre nouvel investissement ? Vous pouvez malgré tout emprunter. Pour cela, il vous faudra justifier de revenus réguliers, et depuis plusieurs années.

Bon à savoir :

Si vous avez un loyer à payer chaque mois, l’opération sera plus difficile dans le cas où vous n’avez pas d’apport personnel.
En revanche, si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous souhaitez vous tourner vers l’investissement locatif, vous pouvez bénéficier du crédit 110 %, le crédit idéal pour financer la totalité de l’opération immobilière : prix d’achat du bien + tous les frais dont les frais de notaire.

Dans le processus de décision de vous accorder ou non un prêt, la banque étudiera les éléments suivants :

  • Votre “reste à vivre” : ce qu’il vous reste une fois votre échéance de prêt remboursée,
  • La durée du prêt à laquelle vous pensez : plus la durée est longue, plus le risque pour l’établissement prêteur est important,
  • Votre situation : notamment vos relevés bancaires des 3 derniers mois, les flux et soldes de vos comptes, votre capacité d’épargne.

Le saviez-vous ?

La banque analysera vos comptes sur les 3 derniers mois à minima. Ne soyez donc pas à découvert durant cette période.

Enfin, si vous possédez une épargne importante, vous mettez plus de chances de votre côté : en période de taux bas comme c’est le cas actuellement, le rendement de votre épargne compensera le coût des intérêts.

Les avantages de l’investissement sans apport

Les avantages d’un prêt sans apport sont nombreux, surtout en profitant des taux d’emprunts bas du moment. Selon votre profil, vous pouvez emprunter à des taux inférieurs à 1 %.

  • Profiter de l’effet levier du crédit :

On entend par effet de levier la différence entre le coût du crédit immobilier et le rendement de son épargne. Ainsi, en empruntant à un taux inférieur au taux de rendement net de son épargne, on peut développer assez rapidement son patrimoine immobilier. Autrement dit, en augmentant son endettement, on augmente aussi sa capacité d’emprunt.

  • Défiscaliser :

Les intérêts d’emprunt étant déductibles des revenus fonciers pour le Régime réel d’imposition, profitez-en en faisant financer votre achat au maximum.

Le saviez-vous ?

Ces dernières années, pour encourager la construction de logements neufs, le gouvernement a mis en place une série de dispositifs de défiscalisation pour l’investissement locatif.
C’est le cas par exemple de la loi Pinel qui offre des réductions d’impôts allant jusqu’à 21 % de votre investissement, selon la durée de location.

A retenir :

  • Réaliser un investissement locatif sans apport est possible à condition de bien préparer son projet.
     
  • Le choix du bien est décisif dans le succès du projet : l’emplacement et le type de bien sont des critères primordiaux. Pour l’emplacement, choisir une ville porteuse, comme Paris ou une ville de province dynamique. Quant au type de bien, privilégier les petites surfaces : studio, résidence étudiante ou résidence senior.
     
  • Pour convaincre la banque de vous accorder un prêt l’idéal est de montrer : une grande capacité d’épargne, des revenus stables, une bonne gestion de vos comptes, un “ reste à vivre ” réaliste.
     
  • Renseignez-vous sur les prêts aidés, ces prêts qui pourraient vous permettre d’obtenir plus facilement un crédit sans apport personnel. Le crédit 110 % convient particulièrement aux investissements locatifs sans apport.
     
  • Sans apport, pour votre investissement locatif, profitez de l’effet levier du crédit et n’oubliez pas de défiscaliser, notamment en bénéficiant des dispositifs récents tels que Pinel ou Denormandie.
Mis à jour le 09/07/2020
Rédigé par CAFPI le 06/02/2020

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