Est-il possible de vendre un appartement loué ?
Oui, il est possible de vendre un logement occupé en cours de bail… Mais selon certaines conditions !
Est-il possible de donner congé à un locataire dans le cas d’une vente ?
La première solution envisagée par les propriétaires qui souhaitent vendre un bien en cours de location, c’est de donner congé au locataire. Mais pas à n’importe quel moment !
En effet, si un locataire peut mettre fin au bail à n’importe quel moment, un propriétaire doit forcément attendre la fin du bail pour pouvoir lui donner congé, et ce avec un préavis de 6 mois.
Le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption qui lui donne la priorité sur tout autre acheteur pour pouvoir acquérir le bien. Introduite par la loi du 6 juillet 1989, cette disposition permet de protéger les locataires et d’éviter les congés pour vente abusive. Ce droit de préemption n’est valable que pour les biens en location vide.
Veillez à rédiger votre demande de congé pour vendre en respectant un certain formalisme pour ne pas voir le congé annulé. Cela engendrerait une reconduction automatique du bail pour la même durée que le bail initial.
Votre locataire dispose ainsi d’un délai de 2 mois pour vous faire une offre au prix annoncé dans votre demande de congé et signer l’acte de vente. Ce délai est porté à 4 mois si le locataire doit obtenir un prêt immobilier pour financer l’achat du bien.
Un deuxième droit de préemption s’applique en cas de baisse de prix du bien immobilier : vous devez alors adresser une nouvelle offre de vente à votre locataire. Raison de plus de bien rédiger votre lettre de congé en faisant attention au prix annoncé !
Il convient enfin de noter que certains locataires dits “protégés” ne peuvent pas recevoir de congé pour vente : il s’agit des personnes âgées ou qui disposent de faibles revenus (les plafonds de ressources varient si le locataire a plus ou moins de 65 ans).
Peut-on vendre un bien avant la fin du bail de location ?
Vous n’avez pas la patience d’attendre la fin du bail, ou vous avez dépassé le préavis de 6 mois pour donner congé à votre locataire ? Soyez rassuré, il est tout à fait légal de vendre un bien loué en cours de bail. Cependant, les conditions de la vente d’un logement vendu loué varient selon que le logement a été mis en location comme un logement vide ou meublé (nous y reviendrons).
Techniquement, si vous ne lui donnez pas congé, le locataire n’a pas besoin d’être informé de votre intention de vendre : ce sera au nouveau propriétaire de lui transmettre ses coordonnées et d’assurer la continuité du bail dans les mêmes conditions.
Les avantages et inconvénients d’un bien vendu loué
Généralement, un bien vendu loué se vend moins cher qu’un bien immobilier similaire vendu sans locataire, ce qui représente un inconvénient certain. Cela s’explique par le fait que le nouveau propriétaire ne peut pas disposer de son bien comme il l’entend, que ce soit pour l’habiter, le rénover, ou le louer selon d’autres modalités.
Pourquoi alors vendre un appartement loué si cela fait baisser son prix ? En réalité, cette situation peut être tournée à votre avantage suivant le type de bien que vous possédez et le profil d’acquéreur que vous visez.
En effet, si votre bien est susceptible d’attirer les investisseurs, la présence d’un locataire peut constituer un avantage : l’acheteur n’aura pas à chercher un locataire pour son bien et pourra ainsi générer des revenus dès la remise des clés. Si vous vendez un studio, cela peut être un bon argument de vente !
Comment calculer la décote du prix de vente d'un appartement loué ?
Comme évoqué plus haut, le fait de vendre un logement occupé par un locataire contribue généralement à faire baisser son prix. On parle alors d’une décote pour qualifier cette baisse de prix par rapport à la valeur brute du bien immobilier.
Dans le cas d’un bien vendu occupé, la décote se situe en moyenne autour de 10 %. Mais ce chiffre peut varier en fonction de différents critères, comme le type de bail (classique, meublé ou mobilité), sa date d’expiration, le montant du loyer, ou encore, l’âge et les ressources du locataire. Ainsi, un bien loué meublé ou avec un loyer élevé sera soumis à une décote moins importante qu’un bien vendu juste après la signature d’un bail de location vide ou avec un locataire protégé : dans ces cas, la décote peut atteindre les 20 % !
Comment se passe la vente d'un bien loué ?
Comme évoqué plus haut, la vente d’un bien loué doit respecter des conditions différentes selon que le bien est loué vide ou meublé.
▶ Dans le cas d’une location vide
Dans le cas d’un bien loué vide, le propriétaire peut mettre en vente le logement sans en informer le locataire. Il doit cependant être informé lors des visites, puisqu’il doit accorder 2 heures de créneaux de visites par jour hors dimanches et jours fériés.
Le locataire peut formuler une offre pour acheter le bien, mais ne bénéficie pas d’un droit de préemption : il n’est pas prioritaire. Une fois le bien vendu, le bail se poursuit dans les mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Ce dernier devra alors restituer le dépôt de garantie même s’il ne l’a pas perçu.
S’il souhaite donner congé au locataire pour habiter le bien, le nouveau propriétaire doit attendre au moins 2 ans après l’achat pour pouvoir donner congé au locataire. Dans le cas d’un congé pour vente, ce délai est porté à 3 ans minimum, après une première reconduction du bail si celui-ci se termine moins de 3 ans après l’achat.
▶ Dans le cas d’une location meublée
Dans le cas de la vente d’un logement meublé et occupé, les conditions sont sensiblement les mêmes que pour un logement vide. La principale différence, c’est que la revente ou l’occupation du bien immobilier par le nouveau propriétaire ne nécessite pas de donner congé au locataire, puisque le bail est beaucoup plus court : de 1 à 10 mois pour un bail mobilité, un an pour un bail meublé classique.
▶ Dans quels cas le locataire est-il prioritaire sur l’achat du bien ?
Dans le cas de la vente d’un bien occupé, le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption. Mais il existe des exceptions : lors d’une vente à la découpe ou lors de certaines ventes en bloc.
Une vente à la découpe désigne le fait que le logement est vendu pour la première fois depuis la mise en copropriété de l’immeuble, soit la division de l’immeuble par lots.
Une vente en bloc désigne le fait de vendre un immeuble de plus de 5 logements en entier à un seul acheteur. Le nouveau propriétaire doit alors signifier son engagement ou non à laisser les locataires disposer de leur logement pendant une durée minimale de 6 ans. Le droit de préemption des locataires s’applique lorsqu’il n’y a pas d’engagement de l’acheteur.
▶ Quand et comment informer l’acheteur de la présence d’un locataire ?
La présence d’un locataire dans un bien mis à la vente doit être mentionnée très clairement dans l’annonce. Vous devez être transparent quant au type de bail, sa durée, sa date d’expiration, le montant des loyers et le statut du locataire si celui-ci bénéficie d’un statut particulier. Vous pouvez également indiquer le montant de l’aide au logement perçue par le locataire si vous la recevez directement.
Comment réussir la vente de son logement occupé ?
Après avoir fait le tour des obligations légales et des démarches à effectuer pour vendre votre bien loué, vous êtes décidé à franchir le pas ? Découvrez nos conseils pour réussir cette vente particulière.
▶ Soyez transparent dans votre annonce immobilière
La première chose à faire pour vendre sereinement votre bien loué, c’est d’être transparent avec l’acheteur. En effet, il serait très mal vu d’annoncer cette information à un potentiel acquéreur au moment de la visite. Donnez-lui un maximum d’informations sur les conditions de location et sur le locataire pour l’aider à se projeter.
▶ Prévenez votre locataire
Même si rien ne vous y oblige, il est plus correct de prévenir le locataire même lorsqu’il ne bénéficie pas d’un droit de préemption. De toute façon, vous devez vous coordonner avec lui pour organiser les visites : autant que l’entente reste cordiale ! En plus, un locataire bien disposé sera toujours plus rassurant pour l’acheteur : c’est gagnant-gagnant.
▶ Acceptez une décote raisonnable
Acheter ou vendre un bien passe nécessairement par une petite négociation. Dans votre cas, vous avez tout intérêt à proposer votre bien au prix du marché et à garder une marge de négociation pour pouvoir accepter une décote. Pour rappel, celle-ci peut être de 10 % à 20 % grand maximum. N’hésitez pas à orienter votre annonce de manière à attirer les investisseurs, qui auront moins de réticences à acheter un bien déjà loué. De même, mettez en avant la fiabilité de votre locataire pour tenter de faire baisser cette décote.
- Il est possible de vendre un bien loué sans qu’il soit nécessaire d’attendre la fin du bail ou de donner congé à son locataire.
- La vente d’un logement occupé peut avoir lieu à n’importe quel moment du bail, quelle que soit la nature du bail, et sans qu’il soit nécessaire de prévenir le locataire.
- Contrairement à un congé pour vente, le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption, sauf dans le cas d’une vente à la découpe ou d’une vente en bloc sans engagement à continuer de louer de la part du nouveau propriétaire.
- Un bien vendu loué subit généralement une décote de 10 %, en raison de la contrainte que cela représente pour le nouvel acquéreur. Mais il est possible de tourner la situation en votre faveur en visant des investisseurs, qui ont tout intérêt à disposer d’un bien déjà loué.
- Les modalités de la vente d’un bien occupé varient en fonction du type de location et de bail. Dans tous les cas, le bail doit se poursuivre dans les mêmes conditions.
- Pour réussir la vente de votre bien vendu occupé, soyez transparent avec le futur propriétaire ainsi qu’avec le locataire en place et acceptez de baisser légèrement le prix de votre bien.
