Le logement étudiant a toujours attiré les investisseurs immobiliers. Marché porteur, avantages fiscaux, gestion sous-traitée, revente attractive, de nombreuses raisons peuvent vous inciter à miser sur une résidence pour étudiants. 

Comment investir dans une résidence de service ? Quels sont les avantages d’un studio près d’une université ? 

Découvrez tous nos conseils pour investir dans le bon logement étudiant.

Quels sont les différents types de logement pour étudiant ?

A côté des résidences universitaires publiques, les logements privés représentent plus de 80% des habitations pour les étudiants. Plusieurs options s’offrent à vous, en tant qu’investisseur :

  • Acheter un logement dans une résidence de service pour étudiant. La gestion est souvent confiée à un professionnel qui s’engage sur une obligation de résultat. En outre, vous bénéficiez d’avantages fiscaux incitatifs.
  • Acheter un studio bien situé (près des lieux d’enseignement supérieur ou près du centre-ville) et le gérer vous-même en location meublée. Vous pouvez proposer un bail meublé classique, un bail meublé étudiant de 9 mois, voire le récent bail mobilité de 1 à 10 mois.
Bon à savoir

Le bail meublé étudiant de 9 mois vous permet de proposer une location saisonnière pendant les 3 mois d’été. Dans les grandes villes, c’est un atout important ! Mais attention de respecter les règles liées à la location touristique, notamment à Paris !

Avant tout achat, renseignez-vous sur les travaux et modifications des lieux d’enseignement supérieurs à proximité de votre projet d’investissement immobilier pour étudiants.
Un déménagement de l’université devenue trop petite, le désamiantage des bâtiments vétustes, la fermeture d’une école de commerce, etc.
Tous ces événements peuvent contrecarrer votre projet d’investissement dans un logement étudiant.

Investir dans une résidence pour étudiant

Ce projet immobilier consiste à acheter un appartement meublé, souvent un studio, parfaitement aménagé et fonctionnel pour un étudiant. Outre un bon emplacement, la résidence doit proposer au minimum 3 des services suivants :

  • l’accueil
  • le petit-déjeuner
  • le linge de maison
  • le ménage
Bon à savoir

Un taux d’occupation par des étudiants de 70 % est suffisant pour bénéficier des avantages fiscaux liés au statut de résidence étudiant.

L’investissement dans une résidence étudiante offre plusieurs avantages : 

  • une garantie de perception de loyers pendant la durée d’engagement de location ; 
  • une tranquillité totale (le gestionnaire de la résidence pour étudiants s’occupe de tout) ; 
  • des dispositifs fiscaux attractifs ; 
  • une adéquation du logement aux attentes des étudiants et de leurs parents, grâce à une offre de services adaptés tels que laverie, Wi-Fi, salle de sport, etc .; 
  • des possibilités de revente en fonction du marché immobilier locatif local. 

Mais un tel investissement locatif n’est pas exempt de quelques inconvénients :

  • la qualité du gestionnaire constitue un élément primordial et la teneur du bail commercial signé avec lui requiert une attention particulière ; 
  • la durée d’engagement pendant 9 années pour bénéficier des dispositifs fiscaux peut devenir une contrainte ; 
  • la localisation excentrée au plus proche des universités peut devenir problématique en cas de déménagement de la faculté, privant ainsi de toute autre possibilité locative. 

Il permet également de bénéficier de plusieurs dispositifs fiscaux particulièrement intéressants : le dispositif Censi-Bouvard et le statut de LMNP (loueur de meublés non professionnel).

Investir dans une résidence pour étudiant en Censi-Bouvard

Le dispositif Censi Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % de la valeur d’achat du bien hors taxes dans la limite de 300 000 euros investis. L’investissement immobilier doit être réalisé dans une résidence de services pour étudiant avant le 31 décembre 2022, sauf nouvelle prolongation du dispositif fiscal. 

Cet avantage fiscal concerne les achats dans le neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou en réhabilitation pour les résidences de plus de 15 ans. 

En outre, il est possible de récupérer la TVA sur l’achat, de déduire les intérêts d’emprunt et de déduire les frais réels. Un engagement de location pour une durée de 9 ans est nécessaire. Ainsi, l’investisseur peut réduire son impôt sur le revenu annuel de 3 666 euros maximum pendant 9 ans. 

Investir dans un logement étudiant en LMNP 

La location d’un studio meublé au sein d’une résidence étudiante peut être déclarée sous le régime fiscal du loueur de meublé non professionnel (LMNP). Ce sera d’ailleurs le même dispositif pour un logement loué meublé en dehors d’une résidence de services. 

Les revenus issus d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers. Par défaut, vous relèverez du régime micro-BIC si vos loyers représentent moins de 72 600 euros par an (soit plus de 6 000 euros par mois !). Sans aucune obligation comptable ou déclaration, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % de vos revenus, pour compenser forfaitairement vos charges. 
Ainsi, vous êtes imposé sur la moitié de vos revenus locatifs. 

Dans certains cas, il est possible d’aller au-delà de ces 50 %. 
Pour cela, vous devez déclarer vos revenus selon le régime réel. Le statut de LMNP impose une déclaration comptable complète, comme pour une société. Il permet d’amortir l’investissement immobilier par composant. Cette technique comptable complexe permet bien souvent d’obtenir un résultat imposable nul, très faible, voire déficitaire. 
Dans ce dernier cas, le déficit est reportable sur les revenus de même nature pendant 10 ans. Le statut de loueur de meublée non professionnels offre ainsi une diminution de vos revenus locatifs imposables en toute légalité. 
Il nécessite toutefois l’intervention d’un expert-comptable si vous ne maîtrisez pas les pratiques comptables et fiscales de l’amortissement.

Bon à savoir

Le logement étudiant offre un rendement locatif intéressant et est donc généralement facile à revendre.
La pénurie de logements pour les étudiants en fait un produit d’investissement toujours apprécié. Le nombre d’étudiants demeure supérieur à l’offre de logements dans la plupart des villes universitaires de France.
Les CROUS (centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires) représentent entre 5 et 10 % du nombre d’étudiants. Le besoin de logements pour étudiants dans le privé demeure donc colossal.

Investir dans un logement meublé pour étudiant 

Vous avez envie de gérer votre investissement dans un logement pour étudiant ? Ou vous disposez d’un bien immobilier que vous souhaitez transformer en logements pour étudiants ? 
Du studio de 15 m2 en centre-ville à l’appartement familial en colocation étudiante, les possibilités sont nombreuses. 

Les étudiants recherchent en priorité des logements meublés pour éviter d’acheter du mobilier. De nombreux propriétaires de grands appartements refusent la colocation et cela peut donc être un atout. D’autant plus que les étudiants peuvent chercher à éviter l’isolement dans un logement minuscule. 

Après avoir trouvé l’appartement idéal, après avoir monté un plan de financement sérieux et complet avec votre courtier CAFPI, il est temps de mettre en location votre logement. Un logement meublé doit offrir le mobilier suffisant, en conformité avec le décret du 31 juillet 2015. En outre, pour simplifier la vie de votre locataire étudiant, pensez à prévoir un lave-linge ou une connexion Wi-Fi. 

Investir dans un logement étudiant tout seul requiert une bonne organisation pour : 

  • anticiper les périodes de vacances locatives ; 
  • maintenir le mobilier en bon état, prévoir des travaux d’entretien réguliers ; 
  • chercher et choisir l’étudiant, signer le contrat de location et les garanties ; 
  • gérer les menues réparations et la relation entre votre locataire et le voisinage ;
  • anticiper les échéances fiscales. 

Un logement étudiant reste un bien immobilier valorisé dans votre patrimoine. A tout moment, l’investisseur peut le transmettre à ses enfants, le revendre pour les aider à acquérir leur première résidence principale, etc. Investir dans une petite surface bien située pour la louer à un étudiant s’avère donc une bonne idée. 

D’autant plus que la fiscalité des micro-BIC (abattement de 50 % des loyers) ou du LMNP que nous avons détaillé ci-dessus s’applique. Ainsi, ce sont bien souvent des revenus complémentaires nets d’impôt que vous générez. Autofinancer un investissement locatif avec l’achat d’un studio pour étudiant est une possibilité. 
Détaillez votre projet d’investissement avec un courtier CAFPI pour trouver le financement adapté et convaincre une banque de vous suivre.

À retenir
  • Investir dans un studio pour étudiant pour être réalisé en direct, comme toute forme d’investissement immobilier locatif.
  • Investir dans un logement étudiant compris dans une résidence de services offre des avantages fiscaux importants et permet d’en déléguer la gestion à des professionnels.
  • Investir dans une résidence pour étudiant offre des avantages fiscaux importants et permet d’en déléguer la gestion à des professionnels. 
  • Le statut de LMNP ou le régime des micro-BIC permettent de limiter le poids fiscal des revenus locatifs. 
  • La demande de logements pour étudiants reste forte dans un marché locatif en tension dans la plupart des villes. Avant d’investir dans une résidence de services pour étudiants, prenez le temps d’étudier l’offre et la demande locales.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 06/02/2020
Mis à jour le 09/09/2022
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