Quels sont les différents types de logement pour étudiant ? 

À côté des résidences universitaires publiques, les logements privés représentent plus de 80% des habitations pour les étudiants. Plusieurs options s’offrent à vous, en tant qu’investisseur :

• Acheter un logement dans une résidence de service pour étudiants. La gestion est souvent confiée à un professionnel qui s’engage sur une obligation de résultat. En outre, vous bénéficiez d’avantages fiscaux incitatifs.
• Acheter un studio tout équipé et bien situé (près des lieux d’enseignement supérieur ou près du centre-ville) et le gérer vous-même. Vous pouvez proposer un bail meublé classique, un bail meublé étudiant de 9 mois, voire le récent bail mobilité de 1 à 10 mois.

Avant tout achat, renseignez-vous sur les travaux et modifications des lieux d’enseignement supérieurs à proximité de votre projet d’investissement immobilier pour étudiants.
Un déménagement de l’université devenue trop petite, le désamiantage des bâtiments vétustes, la fermeture d’une école de commerce, etc.
Tous ces événements peuvent contrecarrer votre projet d’investissement dans un logement étudiant.

Investir dans une résidence de service pour étudiant

Ce projet immobilier consiste à acheter un appartement entièrement équipé, souvent un studio, parfaitement aménagé et fonctionnel pour un étudiant. Outre un bon emplacement, la résidence doit proposer au minimum 3 des services suivants :

• l’accueil
• le petit-déjeuner
• le linge de maison
• le ménage

L’investissement dans une résidence étudiante présente plusieurs avantages : 

• une garantie de perception de loyers pendant la durée d’engagement de location ; 
• une tranquillité totale (le gestionnaire de la résidence pour étudiants s’occupe de tout) ; 
• des mesures d’incitations fiscales intéressantes ; 
• une adéquation du logement aux attentes des étudiants et de leurs parents, grâce à une gamme de services adaptés tels que laverie, Wi-Fi, salle de sport, etc .; 
• des possibilités de revente en fonction du marché immobilier locatif local.
• Il permet également de bénéficier de plusieurs dispositifs d’incitation fiscale particulièrement intéressants : la loi Censi-Bouvard, la loi Pinel (pour les constructions neuves) et le statut de LMNP (loueur de meublés non professionnel).

Mais un tel investissement locatif n’est pas exempt de quelques inconvénients :

• la qualité du gestionnaire constitue un élément primordial et la teneur du bail commercial signé avec lui requiert une attention particulière ; 
• la présence d’un gestionnaire faisant office d’intermédiaire entre votre locataire et vous implique forcément une diminution de vos recettes locatives, de l’ordre de 3% ;
• la durée d’engagement à louer pendant 9 ans pour bénéficier des différentes réductions fiscales peut devenir une contrainte ;
• la localisation excentrée au plus proche des universités peut devenir problématique en cas de déménagement de la faculté, privant ainsi toute autre possibilité locative. 

▶ Investir avec la loi Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% de la valeur d’achat du bien hors taxes dans la limite de 300 000 euros investis. L’investissement immobilier doit être réalisé dans une résidence de services pour étudiant avant le 31 décembre 2022, sauf nouvelle prolongation de cette mesure. 

Cet avantage fiscal concerne les achats dans le neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou en réhabilitation pour les résidences de plus de 15 ans. 

En outre, il est possible de récupérer la TVA sur l’achat, de déduire les intérêts d’emprunt et de déduire les frais réels. Un engagement de location pour une durée de 9 ans est nécessaire. Ainsi, l’investisseur peut réduire son impôt sur le revenu annuel de 3 666 euros maximum pendant 9 ans. 

▶ Investir avec la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale mis en place pour encourager la construction de logements neufs dans les zones tendues comme Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille et la Côte d’Azur. Elle permet à un investisseur d’obtenir des remises de 9, 12 ou 14 % du prix du bien (à partir de janvier 2024), à condition de le louer pendant 6, 9 ou 12 ans. Le logement doit être acquis dans les zones A, A bis ou B1 et répondre à certains critères de performance énergétique et de confort.

L’avantage de la loi Pinel par rapport à la loi Censi-Bouvard, c’est qu’elle offre la possibilité de louer son logement à un membre de sa famille. C’est donc la solution à envisager lorsque l’un de vos enfants s’apprête à aller étudier dans une autre ville ! La loi Pinel est aussi plus intéressante en termes d’engagement à louer, puisqu’elle permet de s’engager seulement sur 6 ans. Et si vous faites le choix de poursuivre l’engagement jusqu’à 9 ans, vous obtiendrez une remise d’impôt plus importante que les 11% promis par la loi Censi-Bouvard !

▶ Investir avec le statut de LMNP 

La location d’un studio au sein d’une résidence étudiante peut être déclarée sous le régime fiscal du loueur de meublé non professionnel (LMNP). Ce sera d’ailleurs le même régime de déclaration pour un logement loué meublé en dehors d’une résidence de services. 

Les revenus issus d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers. Par défaut, vous relèverez du régime micro-BIC si vos loyers représentent moins de 72 600 euros par an (soit plus de 6 000 euros par mois !). Sans aucune obligation comptable ou déclaration, vous bénéficiez d’un abattement de 50 %, pour compenser forfaitairement vos charges. 
Ainsi, vous êtes imposé sur la moitié de vos revenus locatifs. 

Dans certains cas, il est possible d’aller au-delà de ces 50%. 
Pour cela, vous devez déclarer vos recettes locatives selon le régime réel. Le statut de LMNP impose une déclaration comptable complète, comme pour une société. Il permet d’amortir l’investissement immobilier par composant. Cette technique comptable complexe permet bien souvent d’obtenir un résultat imposable nul, très faible, voire déficitaire. 
Dans ce dernier cas, le déficit est reportable sur les revenus de même nature pendant 10 ans. Le statut de LMNP vous permet ainsi de faire diminuer simplement et en toute légalité le montant de vos revenus locatifs imposables.
Il nécessite toutefois l’intervention d’un expert-comptable si vous ne maîtrisez pas les pratiques comptables et fiscales de l’amortissement.

Investir dans un logement meublé pour le louer à un étudiant 

Vous avez envie de gérer vous-même votre investissement dans un logement pour étudiant ? Ou vous disposez d’un bien immobilier que vous souhaitez transformer en logements pour étudiants ? 
Du studio de 15 m2 en centre-ville à l’appartement familial en colocation étudiante, les possibilités sont nombreuses. 

Les étudiants recherchent en priorité des logements meublés pour éviter d’avoir à acheter du mobilier pour s’installer. Parmi eux, nombreux sont ceux qui cherchent idéalement une colocation, afin de disposer d’un logement plus grand tout en évitant l’isolement. Or, de nombreux propriétaires de grands appartements refusent la colocation, trouvant ce mode de location plus difficile à gérer. En proposant un grand logement en colocation étudiante, vous avez donc de grandes chances de tirer votre épingle du jeu.

Après avoir trouvé l’appartement idéal, monté un plan de financement sérieux et complet avec votre courtier CAFPI, il est temps de mettre en location votre logement. Un logement meublé doit offrir le mobilier suffisant, en conformité avec le décret du 31 juillet 2015 : 

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
• Vaisselle et ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Meubles rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager 

En outre, pour simplifier la vie de votre locataire étudiant, pensez à prévoir un lave-linge ou une connexion Wi-Fi. 

Réaliser seul un investissement locatif requiert une bonne organisation pour : 

• anticiper les périodes de vacances locatives ; 
• maintenir le mobilier en bon état, prévoir des travaux d’entretien réguliers ; 
• chercher et choisir l’étudiant, signer le contrat de location et les garanties ; 
• gérer les menues réparations et la relation entre votre locataire et le voisinage ;
• anticiper les échéances fiscales. 

Un logement étudiant reste un bien immobilier valorisé dans votre patrimoine. À tout moment, vous pouvez alors le transmettre à vos enfants, le revendre pour les aider à acquérir leur première résidence principale, etc. Investir dans une petite surface bien située pour la louer à un étudiant s’avère donc une bonne idée. 

D’autant plus que la fiscalité des micro-BIC (abattement de 50 % des loyers) ou du LMNP que nous avons détaillé ci-dessus s’applique. Ainsi, ce sont bien souvent des revenus complémentaires nets d’impôt que vous générez. Autofinancer un investissement locatif avec l’achat d’un studio pour étudiant est une possibilité. 

Enfin, sachez que vous pouvez toujours bénéficier des déductions fiscales promises par la loi Pinel en achetant et en louant vous-même un logement à un étudiant, si ce logement est bien un logement neuf acquis dans une zone éligible (Abis, A, B1).

Détaillez votre projet d’investissement avec un courtier CAFPI pour trouver le financement adapté et convaincre une banque de vous suivre.