Le nombre de retraités est en croissance en France avec l’allongement de la durée de vie et la pyramide des âges. Ainsi, on estime qu’en 2050, un tiers de la population française aura plus de 60 ans.

Peut-être avez-vous envie d’investir dans une résidence senior pour profiter de ce marché et des avantages fiscaux offerts par les résidences de services ? 

Avec une gestion confiée à un professionnel, c’est un investissement immobilier en toute tranquillité. Suivez nos conseils pour tout savoir sur les résidences pour senior.

Quels sont les avantages d’un investissement en résidence senior ?

Vous achetez un appartement meublé destiné à une population âgée, valide et indépendante. Ce logement appartient à une résidence proposant divers services gratuits et/ou payants tels que restaurant collectif, jardin, piscine, cours de gymnastique et activités diverses. Le vieillissement de la population française crée une forte croissance du marché des seniors.

Une résidence pour seniors répond à un objectif d’investissement de rendement. 
L’investisseur souhaite percevoir des revenus réguliers, pour rembourser son crédit immobilier puis pour se constituer des revenus complémentaires. Toutefois, il ne souhaite pas s’investir personnellement dans la gestion du bien. Un tel investissement peut également intéresser les détenteurs d’une épargne financière qu’ils souhaitent diversifier vers un projet d’immobilier géré.

Plusieurs autres points forts rendent attractifs l’investissement dans une résidence senior :

  • une gestion facilitée : le gestionnaire de la résidence signe un bail commercial avec vous pour une durée minimale de 9 ans. Il s’occupe de trouver et de gérer le locataire. Vous investissez libéré de toute contrainte de gestion locative !
  • le paiement garanti des loyers : fini la crainte de la carence locative ou des impayés des locataires ! Très souvent, le gestionnaire de la résidence vous garantit le paiement des loyers toute l’année. L’investisseur génère des revenus complémentaires garantis par le gestionnaire.
  • une rentabilité sans surprise : vous payez la taxe foncière et les charges de copropriété. L’entreprise gestionnaire prend en charge les réparations éventuelles. En général le mobilier et son remplacement restent à votre charge.
  • une TVA remboursée : vous récupérez ainsi 20 % du prix d’achat du bien immobilier, à condition de le conserver pendant 20 ans et de profiter des avantages d’un achat immobilier dans le neuf.
  • des revenus défiscalisables : le dispositif Censi-Bouvard ou le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) permettent d’amortir ou de réduire l’imposition des revenus locatifs.
Bon à savoir

Le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat hors taxes dans la limite de 300 000 euros. Cette réduction d’impôt est garantie contre un engagement de location pendant 9 ans, dans le respect du plafonnement des niches fiscales (10 000 euros en 2022). Ainsi, votre investissement en résidence senior peut vous permettre au maximum de réduire chaque année votre impôt de 3 666 euros.

Au-delà de cette somme, ou si les conditions du dispositif ne sont pas réunies, vous pouvez déclarer les revenus locatifs sous le régime fiscal du LMNP. 
Derrière ce statut LMNP se cache la possibilité d’amortir l’achat du logement senior ainsi que toutes les charges. Le résultat imposable est donc considérablement diminué. En contrepartie, une véritable comptabilité de société est indispensable ainsi que des déclarations fiscales annuelles comprenant bilan, compte de résultat et annexes.

Important

Attention, le dispositif Censi-Bouvard était prévu pour tout investissement réalisé jusqu'au 31 décembre 2021. La loi de finances pour 2022 l’a prolongé d’une année, soit jusqu’au 31 décembre 2022 !

Comment réussir son investissement en résidence senior ?

Cette possibilité de percevoir des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés est évidemment l’un des attraits principaux de l’investissement en résidence senior. Toutefois, avant de se lancer, l’acheteur doit prendre quelques précautions.

Face à la demande croissante, de nombreuses résidences de services ont vu le jour. 
Pour choisir sereinement son investissement dans un logement pour senior, il faut respecter quelques règles de bon sens :

  • Choisir le bon gestionnaire : un bail commercial de 9 ans vous lie au professionnel. Le sérieux et la qualité de l’exploitant qui est locataire sont déterminants pour assurer la rentabilité de votre investissement immobilier. Renseignez-vous sur le parc de résidences déjà détenu, sur la santé financière du gestionnaire, les derniers résultats financiers, son expérience dans les résidences de services pour seniors, etc.
  • Choisir le bon emplacement : les résidences seniors doivent être bien situées, idéalement à proximité de commerce et de lieux d’activités et de culture, proches des services médicaux. Elles doivent proposer des services pertinents et qualitatifs pour répondre à une clientèle exigeante. 
    Les logements seniors doivent aussi être conçus pour pouvoir évoluer : au fil des ans, le locataire peut avoir besoin de plus de services et de plus de confort. Investir dans un logement senior se fait aussi bien pour des locataires jeunes retraités (qui veulent rompre avec la solitude) que pour une population du 4e âge, qui demeure autonome de plus en plus longtemps. A ce titre, investir dans une résidence senior à proximité d’un EHPAD peut avoir du sens. 
  • Comprendre le marché immobilier local : vieillissement de la population et attachement à demeurer autonome, offre de résidences concurrentes sur le même territoire, qualité de l’offre hospitalière locale, accès pour voyager facilement et recevoir sa famille, météo adaptée à une population senior, etc. La conception d’une résidence pour seniors la rend difficilement transformable et un changement d’affectation semble complexe. C’est un point à prendre en compte dès l’achat dans la perspective d’une revente du logement senior. 
  • Prendre le temps de lire tous les documents, contrats de bail et contrats de location proposés par le gestionnaire de la résidence. Quelles sont les garanties proposées ? Et en cas de carence locative ? Que reste-t-il à votre charge ? Comment fonctionnent les travaux d’entretien pendant toute la durée d’engagement ? 
    La répartition des charges est un point crucial du bail commercial conclu avec le gestionnaire de la résidence de services. Vous devez bien détailler et chiffrer l’investissement sur plusieurs années. 
  • S’assurer que l’offre de services correspond aux attentes des locataires seniors : ils acceptent de quitter leur domicile pour rompre la solitude, pour avoir un sentiment de sécurité et de confort et pour nouer des liens sociaux. La résidence pour seniors doit répondre à tous les goûts et proposer des activités diversifiées.
Bon à savoir

Comment se passe l’investissement dans un logement senior après 9 ans ? 
La signature d’un bail commercial et l’engagement de location pendant 9 ans vous permettent de profiter de la réduction d'impôt Censi-Bouvard. Après 9 ans, le bail peut être renouvelé par période de 3 ans. Au terme de chaque période, vous pouvez alors également décider de revendre votre logement pour seniors ou de l’occuper !

Quelles différences entre résidence senior et EPHAD ?

Résidence senior et EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont deux possibilités d’investissement. La résidence senior est une résidence de services privée non réglementée. 
Toutefois le préfet délivre une autorisation d’exploitation de la résidence de services pour seniors valable pendant 15 ans. 

L’EHPAD est un établissement médicalisé et, à ce titre, validé et contrôlé par les pouvoirs publics. Plusieurs normes spécifiques s’appliquent comme une superficie de parties communes égale à la superficie des parties privatives.

L’investissement locatif dans un logement senior peut s’envisager au sein d’une résidence de services comme au sein d’un EHPAD. Les dispositifs fiscaux Censi-Bouvard et LMNP s’appliquent également à un investissement en EHPAD. Toutefois, l’importance des services impose une taille plus importante pour parvenir à la rentabilité. Un minimum de 80 lits est souvent avancé. 

Il convient de vérifier que le gestionnaire de l’EHPAD dispose de toutes les autorisations nécessaires avant d’acheter une chambre meublée dans l’établissement. Attention également au rendement affiché : le rendement ne doit pas se faire au détriment de la qualité de vie des personnes âgées résidentes.

Bon à savoir

L’âge moyen d’entrée en résidence senior atteint aujourd’hui 80 ans contre 84 ans en EHPAD ! La principale différence est que la résidence senior résulte souvent du choix du résident tandis que l’EHPAD s’impose à la famille lorsque la personne perd son autonomie et son indépendance. L’enjeu des résidences pour senior est d’attirer une clientèle plus jeune (dès 65 ou 70 ans), en devant plus accessible financièrement et en offrant des services adéquats.

À retenir
  • Investir dans une résidence senior permet de confier la gestion à un professionnel. En retour, il assure la relation avec le locataire, les travaux, le paiement des loyers, etc.
  • Les résidences seniors présentent aussi des avantages fiscaux en profitant du dispositif Censier Bouvard ou du régime LMNP.
  • Face à la multiplication des offres d’investissement en résidence senior, quelques conseils pratiques vous permettent de déjouer les pièges.
  • La résidence senior se distingue de l’EHPAD dans lequel vous pouvez également investir avec les mêmes avantages fiscaux.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 06/02/2020
Mis à jour le 12/09/2022
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