Après votre premier achat immobilier, vous découvrez la taxe foncière réservée aux propriétaires. Comment est calculé cet impôt local chaque année ? Quelle répartition est réalisée par le notaire au moment de la vente ? Savez-vous qu’il existe de nombreuses exonérations de taxe foncière ? Quelle évolution du montant de la taxe foncière est probable dans les prochaines années ?
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est un impôt local, versé au profit des collectivités locales. Elle est régie par les articles 1380 et suivants du Code général des impôts (CGI). Chaque année, les propriétaires de résidences principales, de résidences secondaires et de logements locatifs doivent payer la taxe foncière. C’est la raison pour laquelle il est important de faire le point sur tous les frais annexes et les impôts avant de s’engager dans un premier achat immobilier.
En pratique, lors d’une vente en cours d’année, acheteur et vendeur n’ont aucune formalité particulière à effectuer. C’est la publication de la vente par le notaire auprès du service de publicité foncière qui actera le changement pour l’année suivant celle de la vente. Acheteurs habitués au 100 % digital, faites attention : la mise à disposition de l’avis de taxe foncière dans votre compte personnel se fait l’année suivante courant septembre. N’oubliez pas de payer avant le 15 octobre cette nouvelle obligation fiscale !
Il existe aussi une taxe foncière sur les propriétés non bâties qui concernent les terrains, étangs, marais, etc. La taxe sur les propriétés bâties concerne elle les bâtiments inamovibles c’est-à-dire ancrés dans le sol (et donc pas les caravanes par exemple). Sont donc concernés notamment les maisons, appartements, loft, parking, péniche (si elle est aménagée en habitation pérenne).
Aucune condition de superficie ne s’impose. D’ailleurs, la surtaxe apparu sur les locations de logements de moins de 14 mètres carrés en zones tendues a disparu début 2020.
La taxe foncière est calculée sur la base de 3 éléments principaux :
A noter :
Contrairement à la taxe d’habitation qui est un impôt personnel concernant l’occupant d’un logement, la taxe foncière est un impôt sur le droit de propriété et n’est donc pas calculée en fonction des revenus du propriétaire, ni du revenu fiscal de référence. L’acquéreur d’un logement peut donc obtenir une idée assez juste du montant en réclamant la taxe foncière des années précédentes et en vérifiant les changements de taxes votées par les collectivités.
Le calcul de la taxe foncière s’effectue alors ainsi :
Voici un exemple de calcul de prorata de taxe foncière :
Vous signez l’achat d’un appartement le 14 juin 2019. Vous êtes propriétaire pendant 201 jours. Si la taxe foncière 2018 était de 400 euros, vous remboursez au vendeur 201 jours sur 365, soit 220 euros, au moment de la signature chez le notaire.
A noter :
Le calcul effectué par le notaire est définitif mais approximatif. Si la taxe foncière augmente en 2021, le vendeur ne peut plus vous réclamer la différence.
Seuls les propriétaires paient la taxe foncière. Les services des impôts vont réclamer le paiement à celui qui est propriétaire le 1er janvier de l’année pour établir l’impôt. Ainsi, quand une vente intervient en cours d’année, c’est bien le vendeur qui doit payer la taxe foncière, même si la publication de vente intervient avant la date d’éligibilité de la taxe .
C’est la raison pour laquelle, dans la plupart des cas, le notaire établit un calcul au prorata de la durée d’occupation sur l’année. L’acheteur d’un bien immobilier rembourse alors la somme correspondante lors de la signature de l’acte authentique de vente .
Bon à savoir
Et la taxe d’habitation ? La taxe d’habitation est entièrement due par l’occupant du bien le 1er janvier de l’année. Ainsi, en cas de vente en cours d’année, aucune répartition n’est à opérer.
La taxe foncière est due par le propriétaire, qu’il soit un particulier ou une personne morale, et que le bien soit occupé ou non. Le bailleur ne peut d’ailleurs pas mettre à la charge de son locataire la taxe foncière. En revanche, le montant de la taxe foncière intervient dans le calcul de rentabilité d’un projet d’investissement immobilier !
Le paiement de la taxe foncière intervient le 15 octobre pour les résidences principales et le 15 décembre pour les autres biens immobiliers. Il faut donc bien avoir en tête les impôts supplémentaires dus lors de l’achat d’une résidence secondaire : taxe d’habitation et taxe foncière.
Il existe de nombreuses exonérations de taxe foncière, le plus souvent limitées à la résidence principale :
A noter :
Ces exonérations ne concernent ni la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), ni la taxe de balayage des voies publiques, qui figurent également sur l’avis de taxe foncière.
Il existe également une règle de plafonnement fiscal : sont visés les contribuables qui ne sont pas soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) et dont le revenu fiscal de référence 2020 ne dépasse pas en 2021 un certain montant (en métropole, 26 149 euros pour la première part de quotient familial majorée de 6 109 euros pour la première demi-part et de 4 810 euros pour les demi-parts supplémentaires). Ils peuvent alors bénéficier d’un plafonnement de la taxe foncière due pour leur résidence principale.
Contrairement à la taxe d’habitation, la taxe foncière n’a pas fait l’objet d’une réforme globale. En revanche, la valeur locative cadastrale, qui sert de base à son calcul, devrait être réformée en 2026. Les chiffres émis dans les années 70 ne sont plus du tout d’actualité. Cela risque d'entraîner une hausse importante des impôts locaux.
La loi de finances pour 2020 prévoit une révision des valeurs cadastrales à partir des loyers constatés en 2023. Les bailleurs devront déclarer aux services fiscaux les informations relatives à chaque bien, à chaque bail et à chaque loyer. Dès 2026, la taxe foncière sera calculée sur cette nouvelle base. Dans les nombreux quartiers dans lesquels le marché locatif a changé depuis 50 ans, la surprise peut être au rendez-vous. Pourquoi 2026 ? A cette date, la taxe d’habitation sur les résidences principales aura normalement disparu pour tous les contribuables et cela permettra peut-être de compenser le nouveau mode de calcul de la taxe foncière.
Une étude d’impact de cette mesure menée par l’Institut des politiques publiques révèle :
A retenir :
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