Qu’est-ce que la taxe foncière ?

▶ Définition

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est un impôt local, perçu chaque année par les collectivités locales.. Elle est régie par les articles 1380 et suivants du Code général des impôts (CGI). 

Chaque année, les propriétaires de résidences principales, de résidences secondaires et de logements locatifs doivent payer la taxe foncière. C’est pourquoi il est important de faire le point sur tous les frais annexes et les impôts avant de s’engager dans un premier achat immobilier.

▶ A quoi sert la taxe foncière ?

Les revenus générés par la taxe foncière sont destinés à financer les services publics locaux, tels que l'entretien des infrastructures, les services d'éducation, les transports en commun, la sécurité, etc.
Elle est donc un élément essentiel du financement des collectivités territoriales et de leur fonctionnement.

▶ Différencier taxe foncière et taxe d’habitation

Contrairement à la taxe d’habitation qui est un impôt personnel concernant l’occupant d’un logement, la taxe foncière est un impôt sur le droit de propriété et n’est donc pas calculée en fonction des revenus du propriétaire, ni du revenu fiscal de référence.
L’acquéreur d’un logement peut donc obtenir une idée assez juste du montant en réclamant la taxe foncière des années précédentes et en vérifiant les changements de taxes votées par les collectivités.

Cependant, depuis 2020, la taxe d'habitation est en cours de réforme en France, avec l'objectif de supprimer progressivement son imposition pour les ménages.

▶ Cas particulier : taxe foncière et propriétés non bâties

Il existe aussi une taxe foncière sur les propriétés non bâties qui concernent les terrains, étangs, marais, etc.

La taxe sur les propriétés bâties concerne, elle, les bâtiments inamovibles c’est-à-dire ancrés dans le sol (et donc pas les caravanes par exemple). Sont donc concernés notamment les maisons, appartements, loft, parking, péniche (si elle est aménagée en habitation pérenne).

Aucune condition de superficie ne s’impose. D’ailleurs, la surtaxe apparue sur les locations de logements de moins de 14 mètres carrés en zones tendues a disparu début 2020.

▶ Comment est calculée la taxe foncière ?

La taxe foncière est calculée sur la base de 3 éléments principaux :

• La valeur locative cadastrale de la propriété :
  La valeur cadastrale du bien est une estimation de sa valeur vénale.
  Elle est établie par les services fiscaux et peut être mise à jour régulièrement en fonction de l'évolution du marché immobilier et des caractéristiques du bien (surface, localisation, état, etc.).
• Le coefficient de revalorisation :
  Ce chiffre est voté dans la loi de finances chaque année pour prendre en compte l’augmentation annuelle des loyers et donc actualiser la valeur cadastrale du bien immobilier en fonction de cette évolution. Il est appliqué chaque année pour tenir compte de l'inflation et des fluctuations du marché.
  Par exemple, le coefficient de revalorisation est de 1,1 % pour l’année 2022.
• Le taux d’imposition des collectivités locales :
  Chaque collectivité locale (commune, département et région) est en mesure de fixer ses propres taux d'imposition.
  Ces taux sont exprimés en pourcentage de la valeur cadastrale et déterminent le montant de la taxe à payer. Ils sont fixés chaque année par les collectivités locales.

Le calcul de la taxe foncière se fait généralement en multipliant la valeur cadastrale du bien par les taux d'imposition des différentes collectivités locales (commune, département, région) et en appliquant ensuite le coefficient de revalorisation.

Aussi, avant d’acheter une résidence, n’hésitez pas à rechercher les taux d’imposition des taxes locales votées par la commune dans laquelle vous avez projeté une acquisition immobilière.
En général, moins il y a d’entreprises implantées sur la commune, plus le montant de la taxe foncière est élevé.

Qu’advient-il de la taxe foncière en cas de vente du bien immobilier ?

▶ Quelles démarches pour la taxe foncière quand on vend son bien immobilier ?

En pratique, lors d’une vente en cours d’année, c'est généralement le vendeur (ancien propriétaire) qui doit payer la taxe foncière pour l'année entière.
En d'autres termes, le vendeur est redevable de la taxe pour toute l'année en cours, même s'il n'est plus propriétaire du bien après la vente.

Cependant, acheteur et vendeur n’ont aucune formalité particulière à effectuer : c’est la publication de la vente par le notaire auprès du service de publicité foncière qui actera le changement pour l’année suivant celle de la vente.

Acheteurs habitués au 100 % digital, faites attention : la mise à disposition de l’avis de taxe foncière dans votre compte personnel se fait l’année suivante courant septembre. N’oubliez pas de payer avant le 15 octobre cette nouvelle obligation fiscale !

▶ Comment calculer le prorata de taxe foncière en cas de vente ?

La loi française prévoit un mécanisme de remboursement au prorata temporis pour le vendeur.

Cela signifie que le vendeur peut réclamer au nouvel acquéreur le remboursement de la part de la taxe foncière correspondant à la période où il n'était plus propriétaire du bien.

Ce remboursement se fait généralement de manière contractuelle lors de la vente, et le calcul de la taxe foncière s’effectue alors ainsi :

• Le notaire prend le montant payé en octobre de l’année précédente ;
• Il calcule prorata temporis, en fonction du temps écoulé, le nombre de jours où chacun est propriétaire ;
• Au moment de la signature de l’acte définitif, l’acheteur rembourse sa quote-part de taxe foncière directement au vendeur ;
• En octobre, le vendeur paie la taxe foncière au service des impôts.

▶ Exemple de calcul de prorata de taxe foncière

Voici un exemple de calcul de prorata de taxe foncière :
Vous signez l’achat d’un appartement le 14 juin 2019. Vous êtes propriétaire pendant 201 jours. Si la taxe foncière 2018 était de 400 euros, vous remboursez au vendeur 201 jours sur 365, soit 220 euros, au moment de la signature chez le notaire.

Qui est redevable de la taxe foncière ?

▶ La taxe foncière, pour qui ?

En règle générale, la taxe foncière est due par le propriétaire du bien immobilier au 1er janvier de l'année d'imposition.
Le bailleur ne peut d’ailleurs pas mettre à la charge de son locataire la taxe foncière.

Ainsi, quand une vente intervient en cours d’année, c’est bien le vendeur qui doit payer la taxe foncière, même si la publication de vente intervient avant la date d’éligibilité de la taxe. À partir de l'année suivant la vente, c'est le nouvel acquéreur qui devient le propriétaire du bien et, par conséquent, il devient redevable de la taxe foncière pour les années à venir.

C’est la raison pour laquelle, dans la plupart des cas, le notaire établit un calcul au prorata de la durée d’occupation sur l’année. L’acheteur d’un bien immobilier rembourse alors la somme correspondant à la période où il est devenu propriétaire du bien, lors de la signature de l’acte authentique de vente.

▶ Quand payer la taxe foncière ?

Le paiement de la taxe foncière intervient le 15 octobre pour les résidences principales et le 15 décembre pour les autres biens immobiliers.
Il faut donc bien avoir en tête les impôts supplémentaires dus lors de l’achat d’une résidence secondaire (taxe d’habitation et taxe foncière), afin d’éviter toute mauvaise surprise.

Comment ne pas payer de taxe foncière ?

Il existe de nombreuses exonérations de taxe foncière, le plus souvent limitées à la résidence principale :

• En fonction de l’âge : si vous avez plus de 75 ans et un revenu fiscal de référence inférieur à un montant déterminé chaque année par l'article 1417-l du Code général des impôts (pour la taxe foncière 2021, les revenus de 2020 doivent être inférieurs à 11 120 euros pour la première part de quotient familial et 2 969 euros par demi-part supplémentaire).
• En fonction du bien : si vous achetez un logement neuf, si vous faites construire une maison ou réalisez des travaux importants, vous ne payez pas de taxe foncière pendant les deux premières années suivant leur achèvement. Sachez aussi que les logements sociaux peuvent être exonérés partiellement ou totalement de la taxe foncière.
• En fonction du type de propriété : les terres agricoles bénéficient par exemple d'une exonération partielle de la taxe foncière, tout comme les propriétaires de monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire supplémentaire.
• En fonction de votre situation personnelle : si vous êtes bénéficiaire d’une allocation spécifique comme l’allocation aux adultes handicapés (AAH), l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ou l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI). L'exonération concerne alors la résidence principale.
• En fonction de la localisation : les collectivités locales ont la liberté de voter des exonérations permanentes ou temporaires. Par exemple, certaines communes ne font pas payer de taxe foncière si vous avez un logement économe en énergie (pendant 5 ans, sous conditions de montant et de délai de travaux).

Il existe également une règle de plafonnement fiscal : sont visés les contribuables qui ne sont pas soumis à l'ISF (Impôt sur la fortune immobilière) et dont le revenu fiscal de référence 2020 ne dépasse pas en 2021 un certain montant (en métropole, 26 149 euros pour la première part de quotient familial majorée de 6 109 euros pour la première demi-part et de 4 810 euros pour les demi-parts supplémentaires). Ils peuvent alors bénéficier d’un plafonnement de la taxe foncière due pour leur résidence principale.

Vers une réforme de la taxe foncière

▶ Objectif de la réforme

Contrairement à la taxe d’habitation, la taxe foncière n’a pas fait l’objet d’une réforme globale.
En revanche, la loi de finances pour 2021 a confirmé la révision des valeurs locatives cadastrales des logements à l’horizon 2026 : la valeur locative cadastrale, qui sert de base à son calcul, devrait être réformée car les chiffres émis dans les années 70 ne sont plus du tout d’actualité.

Cette mise à jour de la base de calcul contribuera à mieux tenir compte de la valeur locative réelle des logements soumis à la taxe foncière.
Certaines maisons de campagne, par exemple, qui étaient considérées comme vieillottes et peu attrayantes il y a cinquante ans, ont été acquises par différents propriétaires au fil du temps et ont subi d'importantes améliorations.
Aujourd'hui, ces propriétés offrent un niveau de confort bien plus élevé qu'auparavant.

En revanche, des logements collectifs très prisés dans les années 1960 et 1970 ont pu connaître une dégradation significative de leur valeur au fil du temps.

Pourquoi 2026 ? A cette date, la taxe d’habitation sur les résidences principales aura normalement disparu pour tous les contribuables et cela permettra peut-être de compenser le nouveau mode de calcul de la taxe foncière.

▶ Conséquences pour les propriétaires

Il est encore un peu prématuré de déterminer avec précision les effets de la réforme de la taxe foncière.
Cependant, une étude menée en décembre 2020 par l’Institut des politiques publiques (IPP) fournit certaines indications anticipées et montre que la réforme risque d’entraîner une hausse des impôts locaux : 

• Pour les logements anciens construits avant 1950, la valeur locative moyenne devrait augmenter d'environ 15 %, avec une possibilité d'atteindre 20 % pour les biens construits avant 1920.
• En revanche, les logements construits dans les années 1960 et 1970 devraient connaître une diminution moyenne d'environ 16 % de leur valeur locative.
• D’autres facteurs comme la localisation en plein centre-ville ou la superficie impacteront également le montant.

Bien que la réforme n'envisage pas de créer une taxe foncière basée sur les revenus, l'IPP confirme qu'elle aura des effets redistributifs progressifs. Cela signifie que les logements les plus confortables et les plus valorisés, généralement occupés par des ménages à hauts revenus, connaîtront la plus forte augmentation de la taxe foncière.

Toutefois, le Gouvernement a annoncé que les logements concernés par l'augmentation de la taxe bénéficieront d'un lissage sur plusieurs années afin d'éviter une revalorisation brutale dès 2026. Cette mesure vise à atténuer l'impact immédiat de la réforme pour les propriétaires concernés.