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Crédit immobilier : guide du premier achat

Calcul de la taxe foncière : définition et exonérations

Après votre premier achat immobilier, vous découvrez la taxe foncière réservée aux propriétaires. Comment est calculé cet impôt local chaque année ? Quelle répartition est réalisée par le notaire au moment de la vente ? Savez-vous qu’il existe de nombreuses exonérations de taxe foncière ? Quelle évolution du montant de la taxe foncière est probable dans les prochaines années ?

Qu’est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est un impôt local, versé au profit des collectivités locales. Elle est régie par les articles 1380 et suivants du Code général des impôts (CGI). Chaque année, les propriétaires de résidences principales, de résidences secondaires et de logements locatifs doivent payer la taxe foncière. C’est la raison pour laquelle il est important de faire le point sur tous les frais annexes et les impôts avant de s’engager dans un premier achat immobilier.

En pratique, lors d’une vente en cours d’année, acheteur et vendeur n’ont aucune formalité particulière à effectuer. C’est la publication de la vente par le notaire auprès du service de publicité foncière qui actera le changement pour l’année suivant celle de la vente. Acheteurs habitués au 100 % digital, faites attention : la mise à disposition de l’avis de taxe foncière dans votre compte personnel se fait l’année suivante courant septembre. N’oubliez pas de payer avant le 15 octobre cette nouvelle obligation fiscale !

Il existe aussi une taxe foncière sur les propriétés non bâties qui concernent les terrains, étangs, marais, etc. La taxe sur les propriétés bâties concerne elle les bâtiments inamovibles c’est-à-dire ancrés dans le sol (et donc pas les caravanes par exemple). Sont donc concernés notamment les maisons, appartements, loft, parking, péniche (si elle est aménagée en habitation pérenne). 

Aucune condition de superficie ne s’impose. D’ailleurs, la surtaxe apparu sur les locations de logements de moins de 14 mètres carrés en zones tendues a disparu début 2020. 

Comment calculée la taxe foncière ?

La taxe foncière est calculée sur la base de 3 éléments principaux : 

  • La valeur locative cadastrale de la propriété : elle correspond au montant du loyer estimé que le propriétaire pourrait obtenir. Les locaux sont toujours évalués sur la base des règles fixées dans les années 70. Autant dire que la valeur n’est pas du tout en phase avec les prix immobiliers actuels. Les services des impôts estiment qu’il faut ôter 50 % de charges sur ce loyer pour obtenir une valeur locative nette. 
  • Le coefficient de revalorisation : ce chiffre est voté dans la loi de finances chaque année pour prendre en compte l’augmentation annuelle des loyers. Par exemple, le coefficient de revalorisation est de 0.2 % pour l’année 2021. 
  • Le taux d’imposition des collectivités locales : ce taux est voté chaque année. Il varie énormément en fonction des communes, qui sont les principales collectivités locales concernées. Aussi, avant d’acheter une résidence secondaire, n’hésitez pas à rechercher les taux d’imposition des taxes locales votées par la commune dans laquelle vous avez projeté une acquisition immobilière. En général, moins il y a d’entreprises implantées sur la commune, plus le montant de la taxe foncière est élevé. 

A noter :

Contrairement à la taxe d’habitation qui est un impôt personnel concernant l’occupant d’un logement, la taxe foncière est un impôt sur le droit de propriété et n’est donc pas calculée en fonction des revenus du propriétaire, ni du revenu fiscal de référence. L’acquéreur d’un logement peut donc obtenir une idée assez juste du montant en réclamant la taxe foncière des années précédentes et en vérifiant les changements de taxes votées par les collectivités.  

Comment calculer le prorata de taxe foncière en cas de vente ?

Le calcul de la taxe foncière s’effectue alors ainsi :

  • Le notaire prend le montant payé en octobre de l’année précédente ;
  • Il calcule prorata temporis, en fonction du temps écoulé, le nombre de jours où chacun est propriétaire ;
  • Au moment de la signature de l’acte définitif, l’acheteur rembourse sa quote-part de taxe foncière directement au vendeur ;
  • En octobre, le vendeur paie la taxe foncière au service des impôts.

Voici un exemple de calcul de prorata de taxe foncière :
Vous signez l’achat d’un appartement le 14 juin 2019. Vous êtes propriétaire pendant 201 jours. Si la taxe foncière 2018 était de 400 euros, vous remboursez au vendeur 201 jours sur 365, soit 220 euros, au moment de la signature chez le notaire.

A noter :

Le calcul effectué par le notaire est définitif mais approximatif. Si la taxe foncière augmente en 2021, le vendeur ne peut plus vous réclamer la différence.

Qui est redevable de la taxe foncière ?

Seuls les propriétaires paient la taxe foncière. Les services des impôts vont réclamer le paiement à celui qui est propriétaire le 1er janvier de l’année pour établir l’impôt. Ainsi, quand une vente intervient en cours d’année, c’est bien le vendeur qui doit payer la taxe foncière, même si la publication de vente intervient avant la date d’éligibilité de la taxe .

C’est la raison pour laquelle, dans la plupart des cas, le notaire établit un calcul au prorata de la durée d’occupation sur l’année. L’acheteur d’un bien immobilier rembourse alors la somme correspondante lors de la signature de l’acte authentique de vente .

Bon à savoir

Et la taxe d’habitation ? La taxe d’habitation est entièrement due par l’occupant du bien le 1er janvier de l’année. Ainsi, en cas de vente en cours d’année, aucune répartition n’est à opérer.

La taxe foncière est due par le propriétaire, qu’il soit un particulier ou une personne morale, et que le bien soit occupé ou non. Le bailleur ne peut d’ailleurs pas mettre à la charge de son locataire la taxe foncière. En revanche, le montant de la taxe foncière intervient dans le calcul de rentabilité d’un projet d’investissement immobilier !

Le paiement de la taxe foncière intervient le 15 octobre pour les résidences principales et le 15 décembre pour les autres biens immobiliers. Il faut donc bien avoir en tête les impôts supplémentaires dus lors de l’achat d’une résidence secondaire : taxe d’habitation et taxe foncière.

Comment ne pas payer de taxe foncière ?

Il existe de nombreuses exonérations de taxe foncière, le plus souvent limitées à la résidence principale :

  • En fonction de l’âge : si vous avez plus de 75 ans et un revenu fiscal de référence inférieur à un montant déterminé chaque année par l'article 1417-l du Code général des impôts (pour la taxe foncière 2021, les revenus de 2020 doivent être inférieurs à 11 120 euros pour la première part de quotient familial et 2 969 euros par demi-part supplémentaire) ;
  • En fonction du bien : si vous achetez un logement neuf, si vous faites construire une maison ou réalisez des travaux importants, vous ne payez pas de taxe foncière pendant 2 ans ;
  • En fonction de votre situation personnelle : si vous êtes bénéficiaires d’une allocation spécifique comme l’allocation aux adultes handicapés (AAH), l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ou l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI). L'exonération concerne alors la résidence principale.
  • En fonction de la localisation : les collectivités locales ont la liberté de voter des exonérations permanentes ou temporaires. Par exemple, certaines communes ne font pas payer de taxe foncière si vous avez un logement économe en énergie (pendant 5 ans, sous conditions de montant et de délai de travaux).

A noter :

Ces exonérations ne concernent ni la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), ni la taxe de balayage des voies publiques, qui figurent également sur l’avis de taxe foncière.

Il existe également une règle de plafonnement fiscal : sont visés les contribuables qui ne sont pas soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) et dont le revenu fiscal de référence 2020 ne dépasse pas en 2021 un certain montant (en métropole, 26 149 euros pour la première part de quotient familial majorée de 6 109 euros pour la première demi-part et de 4 810 euros pour les demi-parts supplémentaires). Ils peuvent alors bénéficier d’un plafonnement de la taxe foncière due pour leur résidence principale.

Une réforme de la taxe foncière ?

Contrairement à la taxe d’habitation, la taxe foncière n’a pas fait l’objet d’une réforme globale. En revanche, la valeur locative cadastrale, qui sert de base à son calcul, devrait être réformée en 2026. Les chiffres émis dans les années 70 ne sont plus du tout d’actualité. Cela risque d'entraîner une hausse importante des impôts locaux.

La loi de finances pour 2020 prévoit une révision des valeurs cadastrales à partir des loyers constatés en 2023. Les bailleurs devront déclarer aux services fiscaux les informations relatives à chaque bien, à chaque bail et à chaque loyer. Dès 2026, la taxe foncière sera calculée sur cette nouvelle base. Dans les nombreux quartiers dans lesquels le marché locatif a changé depuis 50 ans, la surprise peut être au rendez-vous. Pourquoi 2026 ? A cette date, la taxe d’habitation sur les résidences principales aura normalement disparu pour tous les contribuables et cela permettra peut-être de compenser le nouveau mode de calcul de la taxe foncière.

Une étude d’impact de cette mesure menée par l’Institut des politiques publiques révèle :

  • les logements anciens sont très impactés : les immeubles construits avant 1950 devraient voir leur taxe foncière augmenter de 15 % ;
  • les logements des années 60 / 70 qui ne vieillissent pas toujours très bien devraient voir la taxe foncière baisser de 15 % ;
  • D’autres facteurs comme la localisation en plein centre-ville ou la superficie impactent également le montant.

A retenir :

  • La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier.
  • Elle est basée sur la valeur locative du bien.
  • Chaque collectivité locale vote le pourcentage appliqué à cette valeur.
  • De nombreuses exonérations existent en fonction de l’âge, de la situation et des revenus.
  • En cas de vente du bien en cours d’année, c’est le vendeur qui paie la taxe foncière mais il peut réclamer un prorata à l’acheteur le jour de la signature de l’acte authentique. C’est le notaire qui calcule alors le prorata de taxe foncière à rembourser sur la base du montant payé l’année précédente.
  • Une réforme des valeurs locatives cadastrales est actée. En 2026, ce sont les montants effectifs des loyers payés en 2023 qui serviront de base de calcul.
Mis à jour le 05/08/2021
Rédigé par CAFPI le 05/11/2019

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