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Achat dans l'ancien avec travaux
Vous voulez concilier le charme de l’ancien et un logement aux normes actuelles ? Vous rêvez à la fois de poutres apparentes et d’un appartement économe en énergie ? Dans ce cas, un achat immobilier dans l’ancien avec travaux est idéal. Vous cumulez les avantages de l’ancien avec ceux de la rénovation.
Pour concrétiser ce rêve, plusieurs vérifications s’imposent. Comment acheter dans l’ancien avec travaux sans se tromper ? Comment financer les travaux de rénovation ?
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Acheter dans l’ancien : quelles spécificités ?
Pour rappel, un bien ancien est une maison ou un appartement construit depuis plus de 5 ans ou qui a déjà été occupé.
L’achat dans l’ancien présente des avantages mais aussi des particularités à bien maîtriser avant de se décider, notamment :
- des frais de notaire plus élevés que le neuf;
- des prêts aidés moins nombreux.
Des vérifications supplémentaires s’imposent quand vous projetez un achat d’un logement ancien. Que faut-il vérifier avant d’acheter dans l’ancien avec travaux ? Pour être certain de ne pas vous tromper avant des travaux de rénovation, n’oubliez pas de :
- Vérifier que toutes les constructions ont été réalisées avec les permis et autorisations nécessaires (ajout d’un garage, récupération de combles, etc.) ;
- Vérifier que les travaux ont été réalisés dans les règles de l’art, ainsi que les garanties encore en vigueur (garantie décennale) ;
- Ne négligez aucun aspect du bien immobilier : charpente, toiture, installation électrique, plomberie, état des murs, des sols et des plafonds, etc ;
- Vérifier minutieusement le contenu des diagnostics immobiliers obligatoires ;
- Effectuer une visite du bien avec un professionnel (architecte, artisan du BTP, maître d’œuvre, etc.). Ce n’est jamais une dépense inutile d’avoir le regard d’un expert ! Vous avez besoin de devis pour évaluer le montant des travaux à réaliser dans votre plan de financement.
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Le diagnostic immobilier : une obligation du vendeur
Les diagnostics immobiliers sont impératifs dès qu’il s’agit d’acquisition de logement. Ainsi, qu’il s’agisse de l’achat dans l’ancien ou dans le neuf, vous devez être informé des spécificités du bien. Le vendeur devra alors vous remettre les renseignements sur :
- le DPE : diagnostic de performance énergétique ;
- le diagnostic bruit ;
- le Crep : constat de risque d'exposition au plomb ;
- l’état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante ;
- l’état des risques et pollutions ;
- l’état de l'installation intérieure de l'électricité et du gaz pour les installations de plus de 15 ans ;
- l’état de l'installation d'assainissement non collectif pour les maisons individuelles qui ont une installation autonome (qui n’est pas raccordée au réseau public de collecte des eaux usées) ;
- l’état relatif à la présence de termites ;
- l’état de risque de mérule.
Bon à savoir
Il est prévu qu’en 2023, le vendeur doive transmettre un carnet d’informations sur la performance énergétique du logement.
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Prêt immobilier et travaux : quelle est la meilleure solution ?
Vous avez plusieurs solutions de prêts travaux pour financer la rénovation ou l’aménagement de votre futur logement :
- Inclure le montant dans votre prêt immobilier d’achat : certains prêts aidés ne sont pas compatibles avec des travaux ;
- Prendre un prêt travaux indépendant : entrant dans la catégorie des prêts à la consommation, ce peut être un prêt affecté aux travaux ou un prêt personnel plus libre dans la destination des fonds.
N’hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier pour élaborer le meilleur montage financier de l’achat du bien immobilier et des travaux, en fonction de votre situation personnelle.
Bon à savoir
Le coût des travaux varie en fonction de la surface, de la localisation du bien, de la qualité des matériaux, de la nature de travaux et des contraintes techniques. Réalisez plusieurs devis est indispensable ! On estime généralement les travaux de rénovation ou d’aménagement entre 500 et 1000 euros / M2.
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Le dilemme du nouvel achat immobilier : acheter avant ou vendre d’abord ?
Vous comptez vendre un bien immobilier pour financer un nouvel achat dans l’ancien avec travaux ? Pesez le pour et le contre entre vendre et acheter en premier.
Vendre avant d’acheter
En vendant votre logement avant d’en acquérir un, l’avantage est d’avoir une estimation précise du budget disponible. Ce qui facilitera les recherches et/ou la souscription d’un prêt moins conséquent. Toutefois, il faudra faire face à quelques inconvénients :
- une attente relativement longue entre la mise en vente et le moment où le bien trouve preneur. Durant ce laps de temps, si un bien a retenu votre attention, il est possible qu’il ait trouvé acquéreur.
- par contre, si vous arrivez à vendre rapidement, vous n’aurez que quelques mois pour effectuer votre achat immobilier dans l’ancien. Dans le cas contraire, vous serez obligé de louer.
Acheter avant de vendre
En achetant en premier, vous pourrez rester dans votre logement le temps de la vente et des rénovations. Vous n’aurez donc pas à passer par la location. Toutefois, il vous faudra trouver, en amont, les fonds nécessaires pour les travaux et l’achat immobilier. S’il vous faut contracter un prêt, vous avez deux options : le prêt relais et le prêt achat-revente.
Le prêt relais
Le prêt relais est le plus ancien, le plus connu et le plus proposé par les banques. Avec le crédit-relais, l’organisme financier peut vous avancer jusqu’à 70 % de la valeur de l’ancien bien. À noter que ce pourcentage est déduit du montant du prêt restant sur l'achat de votre ancien bien. Vous aurez, ensuite, 1 à 2 ans pour vendre votre logement.
Après ce laps de temps, ou dès que vous avez trouvé un acquéreur, le crédit est absorbé par la vente. Néanmoins, le risque du prêt-relais réside dans la multiplication des crédits. En effet, si votre apport ne couvre pas le prix du nouveau bien, vous aurez à contracter un prêt complémentaire en plus du remboursement de votre crédit-relais. Et si vous n’avez pas encore fini de payer les mensualités de votre ancien logement, vous cumulerez alors 3 crédits.
Le prêt achat-revente
Le crédit achat-revente a relativement le même fonctionnement que le crédit-relais, à quelques différences près. Si la durée qui est accordée pour la vente de votre logement est toujours de 2 ans maximum, le montant qui vous est prêté sera plus élevé. Il s’agira toujours de 70 %, mais sans déduction du capital restant dû. En plus, l’organisme financier vous rachètera vos crédits pour les réunir en un seul.
- Le prêt relais et le prêt achat revente ont chacun leurs avantages et leurs limites. Le prêt relais convenant mieux au projet d’achat immobilier dans l’ancien avec un crédit immobilier (ultérieur) entièrement remboursé.
- Si vous n’avez pas encore fini de régler votre ancien crédit immobilier, vous n'êtes sûr de pouvoir vendre votre ancien bien que si vous avez contracté un prêt immobilier classique ou un prêt à taux zéro (PTZ) pour son acquisition. Dans tous les cas, il est toujours préférable de prendre contact avec sa banque avant toute autre démarche.
- Dans le cadre de la vente de votre bien, n’oubliez pas de réaliser tous les diagnostics immobiliers obligatoires et de les transmettre à l’acheteur de votre bien.
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Prendre en compte les travaux de copropriété
Dans un immeuble, les travaux de copropriété peuvent vite représenter des montants importants. N’oubliez pas d’examiner avant l’achat :
- La date du dernier ravalement de façade ;
- La dernière réfection de toiture ;
- Les prochains travaux votés, évoqués ou repoussés.
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Obtenir des crédits d’impôt sur les travaux
Bonne nouvelle, vous pouvez obtenir un coup de pouce de l’état !
Des crédits d’impôt travaux sont possibles mais soumis à conditions. En particulier dans le domaine des économies d’énergie, le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) permet de diminuer la facture finale de 15 à 50% à condition de faire appel à une entreprise RGE (reconnue garant de l’environnement) et de prouver la réalisation des travaux.
À retenir
- L’achat d’un bien dans l’ancien avec travaux impose des vérifications complémentaires sérieuses pour éviter les mauvaises surprises ;
- Le vendeur doit effectuer des diagnostics obligatoires et les transmettre ensuite à l’acheteur.
- Le financement des travaux doit être prévu dès le début du projet avec une marge d’erreur et peut conduire à des crédits d’impôts.
- Plusieurs types de prêts travaux sont possibles.
- L’achat d’un bien immobilier avec travaux peut être financé, entièrement ou en partie, par la vente d’un autre bien. La cession peut intervenir avant ou après l’achat ; les deux options ayant leurs lots d’avantages et d’inconvénients.
- Il ne faut pas oublier les travaux de copropriété !
Mis à jour le 29/08/2022
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