Dans les grandes villes, votre premier achat immobilier vous fait souvent entrer dans le monde des copropriétés ! Les réunions de copropriétaires, qui doivent avoir lieu au moins une fois par an, sont des moments d’échanges autour des intérêts communs de la copropriété. Tout immeuble doit être entretenu régulièrement, comme votre propre appartement, mais les travaux de copropriété peuvent vite coûter cher.
Comment bien anticiper ces travaux ? Comment financer les travaux de copropriété ?
Quels sont les travaux dans une copropriété ?
Dans un immeuble en copropriété, on distingue :
- les parties privatives dans chaque appartement ;
- les parties communes constituées par :
○ les éléments partagés entre tous les propriétaires ou plusieurs d’entre eux (toiture, ascenseur, façade, cage d’escalier, local poubelles, etc.)
○ les éléments nécessaires à la structure de l’immeuble (comme les murs porteurs et les poutres même s’ils sont situés au sein de chaque appartement).
Avant d’acheter, il est essentiel de vérifier quand ont eu lieu les derniers travaux les plus lourds :
- le dernier ravalement de façade : les copropriétés ont l’obligation légale de maintenir les façades en bon état.
A Paris, par exemple, le ravalement doit s’effectuer tous les 10 ans ;
- la dernière rénovation de toiture : examinez bien la teneur réelle des travaux pour distinguer la simple réfection et de la rénovation totale du toit ;
- la dernière rénovation de la cage d’escalier : en fonction du nombre de personnes dans l’immeuble, ces travaux peuvent revenir fréquemment.
Bon à savoir :
L’installation d’un ascenseur dans un immeuble ancien coûte cher ! Etudiez bien les procès-verbaux des précédentes assemblées générales pour savoir si c’est un point régulièrement discuté.
Comment financer les travaux de copropriété ?
Il existe heureusement plusieurs solutions pour réussir à payer votre quote-part des travaux de copropriété :
- votre épargne personnelle : après un premier achat immobilier, l’épargne est généralement assez basse ;
- un prêt à la consommation : vous contractez un prêt personnel pour financer les travaux communs. Attention à conserver un “reste à vivre” suffisant.
- le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) s’applique aussi aux travaux de copropriété et permet de bénéficier d’un crédit d’impôt de 15 à 50% ;
- l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) fonctionne également pour les travaux d’économie d’énergie ;
- le prêt action logement peut s’appliquer pour les travaux au sein des copropriétés dégradées ;
- des aides de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) sont accordées sous conditions de ressources aux copropriétaires.
Bon à savoir :
Les banques peuvent proposer des prêts collectifs pour financer les travaux de copropriété.
Comment sont votés les travaux de copropriété ?
Lors de votre achat immobilier, vous devenez propriétaire d’un appartement et d’une fraction de parties communes appelée millièmes ou tantièmes. Par exemple, sur votre compromis de vente, sera inscrit le descriptif de l’appartement “ainsi que les 2430/10000èmes des parties communes”.
Les travaux sont gérés par le syndic de copropriété qui peut être professionnel, bénévole ou collaboratif. Ils sont votés en assemblée générale de copropriétaires selon plusieurs modalités :
- les travaux d’urgence lorsque l’immeuble est en péril sont réalisés par le syndic et approuvés a posteriori lors d’une assemblée ;
- les travaux de gros entretien ou de réparation à l’identique sont votés à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (on parle de majorité comme définie dans l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- les travaux d’amélioration qui apportent un élément supplémentaire sont votés à la majorité des copropriétaires existants (majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
Bon à savoir :
Pour toucher aux parties communes dans votre appartement (par exemple casser un mur porteur), vous devez obtenir l’accord préalable des copropriétaires lors d’un vote à la majorité (définie à l’article 25 Loi 10/07/1965) en assemblée générale. Pour obtenir l’aval de vos voisins, présentez un dossier complet réalisé par un architecte ou un bureau d’études.
A retenir : les points essentiels des travaux de copropriété
- Les travaux de copropriété votés s’imposent à chaque propriétaire ;
- Leur coût peut être important et doit être anticipé ;
- Les solutions de financement des travaux de copropriété existent.
