Dans les grandes villes, votre premier achat immobilier vous fait souvent entrer dans le monde des copropriétés ! 

Les réunions de copropriétaires, qui doivent avoir lieu au moins une fois par an, sont des moments d’échanges autour des intérêts communs de la copropriété. Tout immeuble doit être entretenu régulièrement, comme votre propre appartement, mais les travaux de copropriété peuvent vite coûter cher. 
Comment bien anticiper ces travaux ? Comment financer les travaux de copropriété ?

Quels sont les travaux dans une copropriété ?

Dans un immeuble en copropriété, on distingue :

  • les parties privatives dans chaque appartement ;
  • les parties communes constituées par :
      ○ les éléments partagés entre tous les propriétaires ou plusieurs d’entre eux (toiture, ascenseur, façade, cage d’escalier, local poubelles, etc.)
       ○ les éléments nécessaires à la structure de l’immeuble (comme les murs porteurs et les poutres même s’ils sont situés au sein de chaque appartement).

​Avant d’acheter, il est essentiel de vérifier quand ont eu lieu les derniers travaux les plus lourds :

  • le dernier ravalement de façade : les copropriétés ont l’obligation légale de maintenir les façades en bon état.
    A Paris, par exemple, le ravalement doit s’effectuer tous les 10 ans ;
  • la dernière rénovation de toiture : examinez bien la teneur réelle des travaux pour distinguer la simple réfection et de la rénovation totale du toit ;
  • la dernière rénovation de la cage d’escalier : en fonction du nombre de personnes dans l’immeuble, ces travaux peuvent revenir fréquemment.
Bon à savoir
L’installation d’un ascenseur dans un immeuble ancien coûte cher ! Etudiez bien les procès-verbaux des précédentes assemblées générales pour savoir si c’est un point régulièrement discuté.

Que faut-il vérifier pour l’achat d’un appartement ? 

Lors de l’achat d’un bien en copropriété, vous informer sur certains points vous permettra de mieux apprécier le bien et vous évitera les mauvaises surprises. Aussi, pour pouvoir réellement cerner le bien, vérifiez que la zone où est situé le logement n’est pas sujette à l’inondation ou à d’autres risques et que l’immeuble a été bien entretenu. 

Pour avoir des informations exactes et complètes, établissez une check-list des dossiers indispensables et à consulter pour tout achat immobilier. 
D’ailleurs, les documents qui suivent sont obligatoirement remis par le vendeur dès qu’un accord est trouvé. Ils devront donc déjà être entre les mains de l’acheteur avant la signature du compromis de vente (ou promesse de vente). 
Néanmoins, l’avant-contrat étant facultatif, ces documents devront impérativement vous être remis pour la signature de l’acte authentique de vente qui, lui, est à établir obligatoire. Il s’agit des : 

  • la superficie de l’appartement à faire figurer dans la promesse, le compromis et l’acte de vente ; 
  • documents en rapport avec la copropriété, dont les procès-verbaux des assemblées générales (AG) des 3 dernières années, la fiche synthétique de la copropriété, l’état descriptif de division (EDD) et le règlement de copropriété (RC). 
    Cette catégorie de dossiers vous permettra de connaître le fonctionnement global de la copropriété et toutes les décisions qui ont été prises pour le bâtiment, que ce soit sur le point organisationnel ou sur le point budgétaire ; 
  • documents financiers : pour les détails sur les charges payées par le propriétaire, les montants que vous aurez à régler, les dettes dues aux fournisseurs et la cotisation pour les travaux ; 
  • les diagnostics techniques dont : l’état de l'installation intérieure de l'électricité et de l’installation intérieure du gaz (si elles ont plus de 15 ans), l’état relatif à la présence de termites, le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d'exposition au plomb (Crep), l’état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante, l’état des risques et pollutions, le diagnostic bruit et le risque de mérule ; 
  • la notice d’information sur les résultats du diagnostic technique global (DTG) ainsi que sur les droits et obligations en tant que propriétaire.
Bon à savoir

Si l’immeuble a des appareils de mesure de quantité de froid, des dispositifs d’individualisation des frais d’eau chaude sanitaire ou des compteurs individuels d’énergie thermique ; le syndic doit transmettre aux copropriétaires une évaluation mensuelle de la consommation de quantité de froid, de chaleur et d’eau chaude sanitaire.

Comment financer les travaux de copropriété ?

Il existe heureusement plusieurs solutions pour réussir à payer votre quote-part des travaux de copropriété :

  • votre épargne personnelle : après un premier achat immobilier, l’épargne est généralement assez basse ;
  • ​un prêt à la consommation : vous contractez un prêt personnel pour financer les travaux communs. Attention à conserver un “reste à vivre” suffisant.
  • le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) s’applique aussi aux travaux de copropriété et permet de bénéficier d’un crédit d’impôt de 15 à 50% ;
  • l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) fonctionne également pour les travaux d’économie d’énergie ;
  • le prêt action logement peut s’appliquer pour les travaux au sein des copropriétés dégradées ;
  • des aides de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) sont accordées sous conditions de ressources aux copropriétaires.
Bon à savoir

Les banques peuvent proposer des prêts collectifs pour financer les travaux de copropriété.

Comment sont votés les travaux de copropriété ?

Lors de votre achat immobilier, vous devenez propriétaire d’un appartement et d’une fraction de parties communes appelée millièmes ou tantièmes. Par exemple, sur votre compromis de vente, sera inscrit le descriptif de l’appartement “ainsi que les 2430/10000èmes des parties communes”.

Les travaux sont gérés par le syndic de copropriété qui peut être professionnel, bénévole ou collaboratif. Ils sont votés en assemblée générale de copropriétaires selon plusieurs modalités :

  • les travaux d’urgence lorsque l’immeuble est en péril sont réalisés par le syndic et approuvés a posteriori lors d’une assemblée ;
  • les travaux de gros entretien ou de réparation à l’identique sont votés à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (on parle de majorité comme définie dans l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965) ;
  • les travaux d’amélioration qui apportent un élément supplémentaire sont votés à la majorité des copropriétaires existants (majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
Important

Pour toucher aux parties communes dans votre appartement (par exemple casser un mur porteur), vous devez obtenir l’accord préalable des copropriétaires lors d’un vote à la majorité (définie à l’article 25 Loi 10/07/1965) en assemblée générale. Pour obtenir l’aval de vos voisins, présentez un dossier complet réalisé par un architecte ou un bureau d’études.

Comment se déroulent les travaux de copropriété ? 

Tous les travaux à effectuer dans une copropriété doivent être décidés lors d’une assemblée générale (AG). 
La première étape est donc que les travaux figurent à l’ordre du jour de l’AG. 
À noter que les projets pour les travaux peuvent aussi intégrer l’ordre du jour s’ils sont décidés suite à un diagnostic ou un audit ; et que chaque copropriétaire peut émettre des propositions par courrier recommandé avec avis de réception au syndic. 

Au cours de la réunion, les propriétaires devront alors se mettre d’accord sur l’entreprise qui sera chargée des travaux et définir toutes les modalités de paiement. Mais pour la mise en œuvre du projet, il faut déjà que les participants l’approuvent : à la majorité, dans la plupart des cas et à l’unanimité pour l’aliénation des parties communes.

Après approbation de la réalisation des travaux et le choix du prestataire, le syndic signe le contrat, verse l’acompte nécessaire et l’entreprise démarre le chantier sous la surveillance du syndic. 
Ce sera également le syndic qui réceptionnera les travaux lorsqu’ils seront achevés. À ce moment-là, il devra procéder à une vérification minutieuse pour identifier les éventuelles malfaçons. Si des défauts venaient à apparaître, le syndic émettra des réserves et pourra demander l’application des garanties associées au contrat comme l’assurance dommages-ouvrage.

À retenir
  • Les travaux de copropriété votés s’imposent à chaque propriétaire ;
  • Leur coût peut être important et doit être anticipé ;
  • Le projet d’achat d’un bien en copropriété doit être précédé et accompagné de vérifications pertinentes et de documents obligatoires comme les règlements de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales, la fiche synthétique, l’état des impayés, les diagnostics techniques, la superficie du lot, etc. 
  • Les solutions de financement des travaux de copropriété existent. 
  • Pour que des travaux soient entrepris au sein d’une copropriété, il faut qu’ils aient été soumis au vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale. L’approbation peut être obtenue par majorité ou à l’unanimité (selon la nature des travaux). 
  • Ce sera au syndic de signer le contrat avec l’entrepreneur, de vérifier l’avancée des travaux, de les réceptionner et, en cas de malfaçon, d’émettre des réserves.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 06/11/2019
Mis à jour le 21/11/2022
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