L’achat d’un bien dans l’ancien est un projet immobilier d’envergure. Quelques vérifications préalables s’imposent. Vous devez également maîtriser les spécificités d’un logement qui a déjà été habité. 
Comment ne pas se tromper lors du choix d’une maison ou d’un appartement dans l’ancien ? Quelles sont les particularités de ce type de projet ?

Comment réussir un achat immobilier dans l’ancien ?

Un logement est considéré ancien lorsqu’il a déjà fait l’objet d’une mutation : une vente, une donation, un héritage. Il a donc déjà été habité au moins une fois avant vous. Peu importe l’âge du bâtiment : une maison récente de 6 ans est considérée comme un achat dans l’ancien au même titre qu’un appartement situé dans un immeuble du XIXème siècle.

Pour monter le dossier de financement, vous devez prendre en compte les coûts spécifiques d’un achat dans l’ancien :

  • Les frais d’acquisition ou frais de notaires sont plus élevés car ils comprennent des droits de mutation : prévoyez environ 7 à 8 % du prix de vente ;
  • Les aides sont moins nombreuses que pour l’achat dans le neuf. Toutefois, le prêt à taux zéro (PTZ) peut fonctionner dans certaines zones ;
  • Le montant des travaux doit être bien évalué et il est prudent de garder une réserve pour les mauvaises surprises lors de la réalisation des travaux ;
  • Les travaux dans l’immeuble si vous achetez un appartement en copropriété. Qui dit appartement ancien dit immeuble ancien. Les travaux de copropriété, comme un ravalement de façade ou une réfection de toiture, peuvent vite augmenter le budget.
Bon à savoir

Si vous choisissez de faire une acquisition dans l'ancien, votre courtier CAFPI optimisera votre plan de financement en fonction de votre projet et des spécificités du bien. Pour les frais de notaire, vous pouvez déjà faire une estimation en ligne grâce à notre simulateur de frais de notaire.

Habiter un logement ancien coûte aussi plus cher ! Les dépenses d’entretien et les dépenses d’énergie sont souvent plus élevées. Vous devez anticiper ces coûts lors du montage du plan de financement pour calculer un “reste à vivre” réaliste.

Quels sont les avantages de l’achat dans l’ancien ?

Ces éléments ne doivent pas vous rebuter. Bien au contraire, car l’achat d’un logement ancien vous offre aussi de multiples avantages :

  • Une meilleure localisation : les appartements anciens sont au cœur des centres des grandes villes. Situés à proximité des écoles, des transports et des commerces, la localisation est un critère majeur de choix et un argument positif lors de la revente.
  • Un choix plus important : 80% du parc immobilier français relève de l’ancien.
  • Un prix d’achat moins élevé : les prix dans l’ancien sont inférieurs de 20 à 30% aux prix du neuf à logements comparables ;
  • Une plus-value à la revente : si vous rénovez votre logement, vous avez une bonne chance de réaliser une belle plus-value lors de la revente du bien ;
  • Un logement de charme : en plus de l’aménager à votre goût, le logement ancien attire souvent par son charme (poutres apparentes, vieilles pierres, cheminées en marbre, etc.)
Bon à savoir

Vous bénéficiez d’une TVA réduite à 10% sur les travaux confiés à une entreprise ou des artisans du BTP, voire 5.5% pour les travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique, de transformation, d'aménagement et d'entretien sur les logements d'habitation achevés depuis plus de 2 ans.

Quelles sont les étapes pour l’achat dans l’ancien ? 

Que vous souhaitiez effectuer l’achat d’un appartement à Bordeaux ou que vous vouliez acquérir une maison dans une autre ville, il vous faudra toujours suivre un certain nombre d’étapes avant de concrétiser votre projet.

▶ La préparation avant l’achat du bien ancien 

Si vous désirez acquérir un appartement, demandez d’abord à connaître la superficie du logement. Dans le même temps, demandez à ce que l’on vous donne accès aux rapports de tous les diagnostics obligatoires. Cela vous permettra de vous faire une idée concrète sur l’état du bien ; une étape valable pour tous les types de biens. 

Le diagnostic immobilier 

Pour une maison individuelle, le vendeur doit faire appel à l’expertise d’un diagnostiqueur certifié pour :

  • un diagnostic de performance énergétique (DPE) ; 
  • un diagnostic bruit ; 
  • un état des installations d’assainissement non collectif ; 
  • un état de la présence de termites ; 
  • un constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ; 
  • un état des risques et pollutions ; 
  • un état de la présence (ou de l'absence) d'amiante ; 
  • un état des installations de gaz et d’électricité de plus de 15 ans ; une indication sur les risques de mérule. 

Pour les appartements, il sera aussi question de demander à ce qu’on vous fasse parvenir les données sur les surfaces privatives du lot de copropriété.

Bon à savoir
  • Tous ces diagnostics seront réunis dans le dossier de diagnostic technique (DDT). 
  • À partir de 2023, tous les travaux ayant un impact sur la performance énergétique du bien devront être consignés dans un carnet d’information.

Les informations à réunir 

En plus des diagnostics immobiliers, vous aurez à vous informer sur des points spécifiques selon la nature du bien. 

Pour un appartement, regroupez les données sur : 

  • le montant des charges ; 
  • le carnet d’entretien de l’immeuble ; 
  • les dernières assemblées générales des copropriétaires ;
  •  le règlement de copropriété. 

Pour une maison individuelle, assurez-vous que le bien dispose des lots annexes dont vous pourriez avoir besoin comme le garage. Prenez également le temps de demander s’il existe des servitudes de passage. 

Pour une maison au sein d’un lotissement, demandez le cahier des charges et le règlement de lotissement. Et renseignez-vous sur l’association syndicale de propriétaires.

Bon à savoir

Quelle que soit la nature du bien, il est important de : 

  • demander au service de l’urbanisme de la mairie les évolutions possibles du quartier et les contraintes d’urbanisme ; 
  • vous informer sur le montant des impôts locaux.

La promesse de vente ou le compromis de vente 

La signature du compromis de vente ou de la promesse de vente est une étape facultative qui peut se faire entre l’acheteur et le vendeur sans passer devant un officier public (acte sous signature privée) ou chez le notaire (acte authentique).

Bon à savoir
  • L’acte authentique est la seule option pour la promesse ou pour le compromis de vente si le vendeur est une personne physique et que l’accord est rédigé pour une validité de plus de 18 mois. 
  • La promesse de vente ou promesse unilatérale n’engage que le vendeur. Ce dernier devra garder l’exclusivité sur le bien contre une indemnité d’immobilisation versée par l’acheteur. 
  • Le compromis de vente ou promesse synallagmatique engage autant l’acheteur que le vendeur.

La recherche de financement 

Établir le budget pour un achat immobilier est une étape incontournable si vous ne disposez pas du montant nécessaire pour le bien que vous voulez acquérir. 

CAFPI peut vous aider dans vos besoins de financement. Nos courtiers vous accompagneront, que vous souhaitiez contracter un prêt bancaire classique ou que vous désiriez accéder à un prêt réglementé (prêt d’épargne logement, prêt à taux zéro, prêt à l’accession sociale, prêt conventionné, prêt d’Action logement, etc.). 

Et pour commencer votre recherche de financement, n’hésitez pas à vous servir de l’un des simulateurs que vous avez à votre disposition. Vous pourriez alors avoir une estimation sur les principaux éléments et frais entrant en compte dans toute demande de crédit (capacité d’emprunt, taux d’endettement, frais de notaire, etc.). 

L’acte de vente d’un bien ancien 

La signature de l’acte de vente doit être faite chez un notaire. Le contrat de vente définitif devra contenir : 

  • les informations sur les protagonistes ; 
  • les informations sur l’origine du bien, 
  • le nom de l’ancien propriétaire, les détails sur la dernière vente, etc.) ; 
  • l’adresse du bien ; 
  • la description du bien, des équipements et des annexes ; 
  • les détails sur une éventuelle servitude ou hypothèque ; le prix de vente, le montant des honoraires des intermédiaires et les modes de paiement ; 
  • les termes des conditions suspensives ; la date de disponibilité du bien ; 
  • les renseignements sur la copropriété ;
  • les explications sur les termes du droit de réflexion.
À retenir
  • L’achat d’un bien immobilier dans l’ancien présente plusieurs spécificités : frais de notaires plus élevés, travaux à anticiper ;
  • Cet achat coup de cœur offre également de nombreux avantages : plus large choix d’offres, meilleure localisation, prix de vente moins élevé.
  • Pour l’achat d’un bien ancien, vous devrez passer par plusieurs étapes. Notamment une phase préliminaire composée de la consultation du dossier de diagnostic technique, le regroupement d’informations selon le type de bien, la signature (facultative) d’une promesse de vente ou de compromis de vente et la recherche de financement. 
  • Les courtiers de CAFPI vous accompagnent pour trouver le crédit le plus avantageux. 
  • L’acte de vente est obligatoire et doit être signé chez le notaire.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 05/11/2019
Mis à jour le 21/11/2022
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