Le prêt à l'accession sociale en bref

• Le PAS est un dispositif d’accession sociale à la propriété, réservé aux ménages aux revenus modestes qui souhaitent acquérir leur résidence principale.
• C’est un prêt immobilier conventionné, accordé par les établissements financiers signataires d’une convention avec l’État.
• Son fonctionnement (montant, durée de remboursement) est réglementé et son taux d’intérêt est plafonné par l’État.
• Le PAS est utilisé pour financer l’achat d’une résidence principale, dans le neuf ou dans l’ancien, la construction d’un logement neuf, des travaux d’amélioration d’un coût supérieur à 4 000 €.

Les conditions de ressources pour obtenir un prêt accession sociale

Pour bénéficier d’un PAS, il faut remplir des conditions de ressources. Les plafonds de ressources imposés tiennent compte de la composition du foyer (nombre de personnes dans le logement) et de la localisation du logement (zones A, B1, B2, C).
Les revenus pris en compte pour déterminer l’éligibilité au dispositif sont les revenus de l’année N-2. Cela signifie que pour une demande de PAS effectuée en 2023, le revenu fiscal pris en compte sera celui de l’année 2021, soit celui qui figure sur l’avis d’imposition reçu en 2022.

Voici les plafonds de ressources actuellement imposés pour l’obtention d’un PAS, en fonction de la composition du foyer et de la zone d’habitation.

Plafond de ressources pour obtention d’un PAS (chiffres 2019)

Afin d'être éligible au PAS, les revenus pris en compte ne doivent pas dépasser un certain plafond et correspondent au plus élevé des deux montants suivants :

• la somme des revenus fiscaux des personnes occupant le logement,
• le coût total de l’opération divisé par 9. 

Les opérations éligibles au PAS

Le prêt accession sociale étant un prêt aidé, il ne peut être employé pour financer tous les projets d’acquisition. L’opération financée par ce type de prêt doit donc répondre à un certain nombre de critères.

Premièrement, un PAS peut servir uniquement à l’achat, la construction ou l’aménagement d’une résidence principale. Il est d’ailleurs soumis à engagement : il faut que le logement acquis soit occupé à titre de résidence principale (8 mois par an) pendant au moins 6 ans. Après 6 ans, la résidence peut devenir une résidence secondaire ou être mise en location.

Dans quelques cas, il est possible d’obtenir une dérogation : décès, invalidité, divorce, chômage long, mobilité professionnelle…

Dans le cas d’un PAS accordé pour l’aménagement ou la rénovation d’une résidence principale, il faut également respecter certaines conditions spécifiques. Les travaux doivent correspondre à des travaux de rénovation énergétique ou globale, des travaux d’agrandissement ou des travaux de réhabilitation (transformation d’un local en logement habitable).

Un PAS ne peut donc pas être utilisé pour des simples travaux de rafraîchissement ! Il faut également respecter un certain montant, puisque le montant des travaux doit être de 4 000 € minimum pour être éligible au PAS.

Les caractéristiques d’un PAS : montant, taux et durée

Le prêt à l’accession sociale permet de financer jusqu’à 100 % du coût d’acquisition : le prix net vendeur du bien ou du terrain, les frais d’agence et les travaux éventuels. Il peut donc être souscrit sans aucun prêt complémentaire.

Attention cependant, le PAS ne peut pas financer le coût total de l’opération, notamment les frais d’acquisition tels que les frais de notaire, de garantie ou de dossier. Il faut donc pouvoir disposer d’un apport initial d’au moins 10 % pour pouvoir couvrir ces frais. À noter que les frais de dossier et les frais de notaire sont réduits dans le cadre d’une acquisition via un PAS.

La durée de remboursement d’un prêt accession sociale peut aller de 5 à 30 ans. Le contrat de prêt prévoit la possibilité d’allonger le prêt après souscription pour une durée de 35 ans maximum. En allongeant ainsi la durée du prêt (la plupart des prêts immobiliers étant remboursés sur 25 ans maximum), le PAS permet d’augmenter la capacité d’emprunt des demandeurs de manière considérable ! Comme les taux sont plafonnés, le coût total du prêt reste alors assez modéré.

Le taux du PAS dépend de la durée d’emprunt, du type de taux pratiqué ainsi que de l’établissement bancaire qui le propose. Il peut être fixe, variable ou modulable. Bien que les taux soient fixés par les banques, les taux d’intérêts d’un PAS ne peuvent dépasser un certain seuil, le taux nominal maximal étant fixé par l’État sur la base d’un taux de référence.

Voici les taux maximum au 1er mars 2022 :

Tant qu’elles restent en dessous de ces seuils, les banques fixent elles-mêmes les taux qu’elles proposent dans le cadre d’un PAS. Même en souscrivant à un tel prêt, il faut comparer les offres de prêt, notamment leur TAEG, pour être sûr d’emprunter au meilleur taux !

Avantages et Inconvénients

Le prêt d’accession sociale bénéficie de plusieurs avantages financiers : les taxes de publicité foncière ne sont pas dues sur la sûreté réelle obligatoire (comme l’hypothèque ou un privilège de prêteurs de deniers). En outre, les frais de dossier pris par la banque sont plafonnés et les frais de notaire sont réduits.

Un PAS accordé avant le 2 janvier 2020 pouvait donner droit à l’aide personnalisée au logement (APL) si la résidence principale était en zone 3 et si vous remplissiez toutes les conditions d’octroi de l’APL.

Les dispositifs cumulables avec un PAS

Certains prêts aidés sont des prêts complémentaires, autrement dit, qui doivent être combinés à un prêt conventionné “classique” pour pouvoir être souscrits. Ce n’est pas le cas du prêt accession sociale, qui peut être employé seul. Il est d’ailleurs impossible de le cumuler à un prêt immobilier classique.

Un PAS peut cependant être cumulé avec d’autres dispositifs, que ce soit d’autres prêts aidés ou des aides des collectivités :

• Le Prêt Action Logement (ou 1 % Logement), un prêt aidé financé par les entreprises du privé, accessible aux employés des entreprises de 10 salariés ou plus ;
• Le Prêt Épargne Logement, obtenu à partir d’un Plan Épargne Logement (PEL) ;
• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), pour l’achat d’un logement neuf ou faisant l’objet d’une rénovation importante ;
• Les aides des collectivités, par exemple, le Prêt Paris Logement 0 %.

N’hésitez pas à vous rapprocher d’ un courtier immobilier qui saura vous conseiller et vous indiquer les différents prêts aidés auxquels vous avez droit.

Comment obtenir un prêt accession sociale ?

La première chose à faire avant de déposer une demande de PAS est de s’assurer que l’on est bien éligible. Il faut donc comparer les revenus de son foyer aux plafonds de ressources en vigueur, en tenant compte de la zone où on souhaite acheter.

Si c’est bien le cas, il faut effectuer une simulation de prêt afin de savoir quelle peut être sa capacité maximale d’emprunt, afin d’orienter sa recherche de bien.

Une fois le budget fixé, il faut vérifier que les revenus du foyer dépassent bien le seuil de 1/9ème du prix de l’acquisition. Une fois ces points vérifiés, il suffit de se rendre auprès de la banque de son choix pour effectuer sa demande de PAS ! À condition bien sûr que celle-ci ait bien signé une convention avec l’État, comme la plupart des grandes banques nationales et régionales. Il est conseillé de déposer une demande auprès de plusieurs banques afin de comparer les offres de prêt sur la base de leur TAEG. N’hésitez pas à confier la recherche de votre PAS à un courtier immobilier, qui saura vous orienter vers la meilleure offre.