Pour mener à bien votre projet immobilier, différents types de prêts immobiliers s’offrent à vous. Le choix du prêt dépend de votre niveau de vie, mais aussi du type de bien que vous souhaitez financer et de vos objectifs patrimoniaux. Tour d’horizon des différents types de prêts et de leur particularité.

Les grandes caractéristiques d’un prêt immobilier

Un prêt immobilier peut être défini par sa durée, son mode de remboursement, ses conditions d’emprunt ou d’octroi. Ce sont ces différentes données qui déterminent le type de prêt immobilier auquel on souscrit.

Le mode de remboursement

On distingue en général deux grands types de prêts immobiliers, qui se différencient par les conditions et la temporalité de leur remboursement : le prêt amortissable et le prêt in fine. Le prêt amortissable est remboursé de manière progressive grâce à des mensualités. Le prêt in fine, lui, est remboursé en une seule fois à la dernière échéance du prêt. On peut aussi citer le prêt relais, qui est également remboursé en une seule fois au moment de la revente du bien auparavant acquis par l’emprunteur.

La durée

La durée d’un prêt immobilier peut varier de 5 à 25 ans. Elle dépend de vos capacités de remboursement et de la somme que vous avez besoin d’emprunter. Elle varie également en fonction du type de prêt immobilier souscrit, certains prêts peuvent être plus longs à rembourser que d’autres. Par exemple, la durée d’un prêt relais ne peut excéder deux ans. 

Bon à savoir

Plus la durée d’un prêt immobilier est courte et plus le taux d'intérêt est bas.

Le taux d’emprunt

Le taux d’un prêt immobilier varie en fonction du montant de votre apport et de la durée de votre emprunt. Il peut être fixe, variable ou mixte. De même, un taux variable peut être capé ou non, c’est-à-dire, avoir des variations limitées ou non.

Les conditions de remboursement

Un prêt immobilier peut proposer des conditions de remboursement spécifiques, comme la modularité ou le report d’échéance. Ces conditions de remboursement, négociées lors de la mise en place du prêt, permettent de bénéficier d’une certaine flexibilité tout en gardant un taux fixe. On parle alors de prêt modulable.

Les conditions d’octroi

Certains prêts immobiliers sont réservés à une certaine catégorie d’emprunteur ou à certains projets, comme les prêts conventionnés, en convention avec l’État, ou les prêts aidés, soumis à conditions de ressources.

Les différents types de prêt selon leur mode de remboursement

Plusieurs prêts immobiliers peuvent être distingués en fonction de leur mode de remboursement. Ils peuvent être plus ou moins indiqués en fonction du type de projet financé.

Le prêt in fine

Le prêt in fine est un prêt dont le remboursement du capital a lieu en une seule fois, au terme du crédit. Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne rembourse alors que les intérêts de son emprunt. Ces intérêts sont donc constants, puisqu’ils ne sont pas calculés sur le capital restant dû. C’est un prêt peu courant, qui est essentiellement utilisé pour financer des achats effectués dans le cadre d’un investissement locatif. C’est un prêt souscrit sur une durée assez courte, généralement sur 15 ans.

Le prêt à paliers

Le prêt à palier, aussi appelé prêt lissé, est un prêt qui permet de cumuler plusieurs lignes de crédits pour obtenir une seule mensualité. Cela permet de rembourser plusieurs crédits (immo, auto, conso) en simultané avec une mensualité unique qui correspond aux capacités de remboursement de l’emprunteur. Différents paliers définissent alors le remboursement de chaque crédit en cours.

Le prêt relais

Le prêt relais est un prêt qui permet d’acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu son bien actuel. Il permet de saisir les occasions du marché sans être limité par le temps que peut prendre la revente de son bien. D’une durée limitée, il sert uniquement à couvrir la période entre l’achat du nouveau bien et la vente de l’ancien. Il est remboursé en une seule fois au moment de la vente de l’ancien bien.

Le prêt amortissable

Le prêt amortissable est le prêt immobilier le plus courant. Il consiste à rembourser le capital emprunté et les intérêts de prêt à chaque mensualité, pendant une durée définie. Il peut être employé seul ou en tant que prêt principal adossé à un prêt complémentaire, tel qu’un prêt aidé. Le prêt amortissable peut être un prêt à taux fixe ou à taux variable, mixte ou modulable. Il n’est pas rare que les banques proposent différents types de prêts amortissables pour répondre aux différents besoins de leurs clients.

Les différents prêts immobiliers selon le type de taux

On distingue plusieurs types de prêts selon la manière dont est défini leur taux.

Le prêt à taux fixe

Le prêt à taux fixe est un prêt dont le taux reste le même tout au long du remboursement du prêt. C’est le type de taux le plus utilisé pour un prêt immobilier amortissable. Il est favorisé pour les emprunts de longue durée, car sa prise de risque est faible. Un prêt à taux fixe peut être modulable (modulation d’échéances) pour plus de flexibilité en cas de hausse ou de baisse des revenus.

Le prêt à taux variable 

Le prêt à taux variable, ou révisable, voit son taux d'intérêt évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction du marché. C’est donc un prêt qui peut être risqué si les taux augmentent, et avantageux si les taux baissent. Le taux d’intérêt est revu périodiquement par la banque, en fonction de l’évolution de l’indice européen de référence, l’Euribor (ou taux interbancaire).
Un prêt à taux variable peut être de deux types : 

  • Capé, autrement dit, avec une variation de taux limité à une oscillation comprise en +1 et -1 %. Cela permet notamment de réduire le risque. Ce prêt offre un taux plus élevé qu’un prêt révisable sans couverture mais permet de diminuer le risque d’une forte hausse de taux.
  • Non-capé, c'est-à-dire sans aucune limitation. Il est plus risqué mais présente un taux d’intérêt de départ plus faible. 

Il est préférable de réserver le prêt à taux variable à une durée d’emprunt assez courte, généralement moins de 10 ans, pour réduire le risque.

​Le prêt à taux mixte

Le prêt à taux mixte est un crédit immobilier mélangeant la sécurité du taux fixe à l'attractivité du taux variable. Il présente un risque modéré pour l’emprunteur et permet de conserver une certaine sécurité. Le taux est fixe au début du remboursement du prêt (pendant 3 à 10 ans) puis variable en fin de remboursement. Il permet de bénéficier d’un taux de départ plus bas qu’un prêt à taux fixe tout en réduisant le risque de voir son taux trop augmenter.

Les prêts aidés

Différents types de prêts aidés peuvent être employés comme des prêts immobiliers complémentaires d’un prêt immobilier classique, voire comme un financement principal. Avec des conditions d’accessibilité plus restreintes et des taux plafonnés, ces prêts permettent à certains emprunteurs d’accéder plus facilement à la propriété.
On distingue ainsi plusieurs prêts aidés, certains étant cumulables : 

  • le prêt conventionné, un prêt principal avec un taux plafonné, accessible sans conditions de ressources ; 
  • le prêt à taux zéro (PTZ), un prêt complémentaire sans intérêts destiné aux emprunteurs aux revenus modestes ;
  • le prêt accession sociale (PAS), qui peut être employé seul ou être combiné avec un PTZ ;
  • le prêt Action Logement (PAL), destiné aux salariés dont l’entreprise cotise auprès d’Action Logement.

Les conditions d'obtention d'un crédit immobilier

Vous rêvez d'acheter votre première résidence, maison ou appartement ?
L'obtention d'un crédit immobilier pour l’emprunteur est soumise à plusieurs conditions :

  1. Votre situation financière est un des principaux éléments pris en compte par les banques pour l’octroi de votre crédit. Taux d'endettement, état des relevés de compte, apport personnel… Elles se servent ainsi de plusieurs indices pour définir votre solvabilité. L’apport personnel, qui doit être généralement d’au moins 10 %, peut avoir une influence importante sur votre taux d’emprunt.
  2. Votre situation professionnelle, notamment le type de contrat est aussi un élément important. Au-delà du niveau de revenus, c’est leur régularité et leur pérennité qui intéresse les banques, d’où leur préférence pour les fonctionnaires et les salariés en CDI.
  3. Les garanties que vous choisissez pour votre prêt sont également importantes. Elles garantissent à l'établissement prêteur (la banque) d'être remboursé en cas de défaut de paiement et peuvent causer des frais plus ou moins importants.
  4. Enfin, une assurance de prêt est une condition indispensable pour pouvoir souscrire à un crédit immobilier. Avec ses garanties obligatoires, l’assurance vous permet de protéger votre famille et vos proches en cas d'incapacité, d'invalidité ou de décès.

Vous hésitez encore sur le type de prêt à choisir ? Vous aimeriez être conseillé pour choisir le meilleur prêt pour votre projet ? 
Prenez rendez-vous avec l'un de nos conseillers : nous analyserons ensemble le type de prêt le plus adapté à votre situation.

À retenir
  • Pour réaliser votre projet immobilier, différents types de prêts immobiliers s’offrent à vous.
  • Plusieurs grands critères doivent être pris en considération pour choisir le type de prêt qui vous convient : durée, taux, conditions de remboursement, conditions d’octroi…
  • Vous pouvez faire le choix entre un prêt amortissable ou un prêt in fine.
  • Parmi les prêts amortissables, vous avez le choix entre différents types de taux d’intérêts : taux fixe, taux variable ou taux mixte.
  • Dans certains cas, vous pouvez financer tout ou une partie de votre achat immobilier grâce à un prêt aidé ou conventionné.
  • L’obtention d’un crédit dépend de plusieurs conditions relatives à votre situation financière et professionnelle en tant qu’emprunteur.
  • N’hésitez pas à contacter un professionnel du crédit afin de faire le bon choix.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 27/11/2019
Mis à jour le 21/12/2022
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