Offre d'achat :
risques et précautions

Par Frédérique Moles - Mis à jour le 09/07/2024
5 min de lecture

Définition de l'offre d'achat

Intervenant avant la promesse de vente et avant le compromis de vente, l’offre d’achat accélère la conclusion des négociations.

Dans un marché immobilier en tension, l’acheteur peut formuler une offre d’achat par écrit pour éviter qu’un autre acquéreur ne passe devant lui. Cette offre d’achat est une proposition d’acquérir le bien au prix proposé ou de formuler une offre à un prix inférieur, que le vendeur est libre d’accepter ou non.

N’étant pas une formalité obligatoire, l’offre d’achat est relativement peu encadrée sur le plan juridique. Mais si vous choisissez de faire une offre d’achat, elle doit être établie par écrit.

Abordez cette étape avec prudence et ne signez pas sans avoir consulté au préalable votre notaire ou un professionnel de l'immobilier.

En théorie, la première offre d’achat formulée au prix de vente affiché ne peut être refusée par le vendeur. Toutefois, en pratique, la complexité et l’engagement d’une transaction immobilière imposent une réelle réflexion de la part du vendeur et de l’acheteur. De nombreuses autres conditions sont à prendre en considération comme le plan de financement. 

Offre d'achat orale ou écrite ? Les précautions à prendre

Avant toute chose, sachez que l'offre d'achat orale ne vous engage à rien.
Elle est recommandée pour vous, en tant qu’acquéreur, si vous avez encore des doutes quant à votre proposition et à la qualité du logement. En contrepartie, le vendeur n'est pas non plus tenu de respecter son engagement.

L'offre d'achat écrite implique des engagements plus importants et constitue un acte juridique à part entière.
Après signature, elle engage l'acheteur à acheter le bien et le vendeur à le lui vendre, au prix défini ensemble et dès le délai de validité passé.
Si l'une des deux parties venait à changer d'avis au-delà du délai de 10 jours de rétractation à compter de la signature, cela pourrait entraîner un litige.

Avant de faire une offre d'achat écrite, voici quelques précautions à prendre :

• Indiquez bien toutes les clauses suspensives qui permettent d'annuler la vente sous certaines conditions ;
• Ne versez pas d'argent au vendeur ;
• Renseignez-vous sur les possibilités de rétractation.

Tout versement d’argent au stade de l’offre d’achat est formellement interdit ! Cela pourrait même entraîner la nullité future de la vente immobilière. 

Comment formuler une offre d’achat ?

Vous devez mentionner le prix d’achat ainsi que la référence précise au bien visité. Mentionnez si ce prix est net vendeur ou frais d’agence inclus (FAI), si vous passez par une agence immobilière.

Indiquez également une durée courte de validité afin de persuader le vendeur de vous donner une réponse rapide, sans avoir trop de temps pour organiser d’autres visites.

Ensuite, vous pouvez ajouter tout élément propre à faire pencher le vendeur en faveur de votre dossier : 

• montant de votre apport personnel ;
• qualité de votre profil emprunteur ;
• la date d’entrée dans les lieux souhaitée ; 
• les modalités particulières (obtention d’un permis de construire ou de toute autre autorisation d’urbanisme) ;
• identification des qualités et des défauts du bien immobilier, pour montrer que vous avez une vision précise du bien.

Vous pouvez à ce stade indiquer si vous comptez emprunter pour acquérir ce bien immobilier. Vous avez la possibilité d’ajouter les éléments utiles que vous souhaitez porter à la connaissance du vendeur comme, par exemple, le montant de l’indemnité d’immobilisation que vous êtes prêt à verser à la signature du compromis de vente.

Vous devez rassurer le vendeur sur votre solvabilité ! Tout élément en ce sens est donc favorable, y compris des simulations de crédit immobilier réalisées avec votre courtier. Une attestation bancaire peut montrer que votre banquier est déjà informé de votre projet qu’il juge sérieux. Et pourquoi ne pas ajouter une lettre de motivation montrant votre coup de cœur pour le bien en question. La vente immobilière est largement affective. Mettez toutes les chances de votre côté. 

Formuler une offre d’achat par mail : comment s’y prendre ? 

Vous avez la possibilité de formuler votre offre d’achat immobilier par mail. Sachez que la valeur juridique des échanges électroniques est équivalente à celle d’un courrier officiel. 

Pour rédiger une offre d’achat par mail, n’oubliez pas d’inclure explicitement les informations concernant le bien et les conditions de vente. Votre offre doit également contenir vos coordonnées et le prix que vous proposez. 

Vous pouvez trouver un modèle d’offre d’achat par mail sur Internet afin de rédiger la vôtre rapidement et de gagner du temps. 

Verser un dépôt de garantie lors de la formulation de l’offre d’achat : est-ce possible ? 

Non, vous ne pouvez pas effectuer de dépôt de garantie au moment de la formulation de votre offre d’achat immobilier. Voici ce que dit l’article 1589-2 du Code civil sur ce sujet : « Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement, quelle qu'en soit la cause et la forme. »

Cela explique que si vous décidez de verser de l’argent sans accord préalable avec le vendeur, votre démarche sera considérée comme invalide. L’offre de vente étant un document qui n’engage pas encore le propriétaire du logement. 

Vous pouvez verser un dépôt de garantie au moment de la signature du compromis de vente 

Le compromis de vente est un document officiel dans lequel vendeur et acheteur se mettent en accord concernant le prix de vente du bien. C’est pourquoi le versement du dépôt de garantie doit être effectué au moment de la signature de ce dernier. 

Le montant de cette avance se situe généralement entre 5 et 10 % du prix de la maison ou appartement. Avant d’effectuer votre dépôt de garantie, assurez-vous d’expliciter dans le compromis d’achat votre volonté à récupérer la somme dans le cas où la vente n’aboutirait pas. Ne versez pas l’avance directement au vendeur, mais sous le séquestre d’un notaire. 

Durée de validité d’une offre d’achat

C'est vous qui décidez du délai de validité lors de la rédaction de votre offre d'achat.
Il est en moyenne de cinq à dix jours pour donner le temps nécessaire au vendeur d’accepter ou de refuser votre proposition.
Si vous faites une offre d’achat en dessous du prix proposé initialement, le vendeur peut revenir vers vous avec un prix négocié. C’est alors une contre-proposition que vous êtes libre d’accepter ou non. A votre tour, vous pouvez alors refaire une offre supérieure jusqu’à ce qu’un prix commun puisse être établi.

L’offre d’achat ouvre une période de discussion entre l’acheteur et le vendeur. L’accord sur le prix est évidemment le plus important mais les discussions peuvent porter sur les autres éléments du dossier.

Par exemple, le vendeur a intérêt à interroger l’acheteur sur son plan de financement : 

• S'agit-il d’un achat immobilier après la vente d'un premier bien ? 
• Un prêt relais est-il possible si la vente du premier bien prend du temps ? 
• Quel est le montant de l’apport personnel et du crédit total envisagé ? 
• L’acheteur a-t-il déjà un accord de principe sur le financement ?  

Toutes ces questions permettent au vendeur de se décider sereinement et de trouver un acheteur sérieux.

Côté acheteur, il est bon d’avoir au préalable établi sa liste de questions clés, notamment sur les diagnostics techniques, le montant de la taxe foncière, les travaux à prévoir, etc.

Quelles clauses suspensives ajouter ?

Plusieurs clauses et informations devront apparaître dans votre offre d'achat :

• Les coordonnées du vendeur et de l’acheteur  
• L’identification du bien immobilier en vente ;
• Le prix du bien ;
• Les modalités de réponse du vendeur (huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception) ;
• La durée de validité de l'offre ;
• La mention : "L'offre d'achat sera annulée si non acceptée par le vendeur dans les délais mentionnés" ;
• La mention : "La vente ne deviendra effective que lors de la signature de l'avant-contrat".

Vous pouvez également mentionner des clauses suspensives. Par exemple, votre lettre d’offre d’achat émet des réserves en l’absence de fourniture du dossier de diagnostic complet. Si vous refusez d’acquérir un bien avec une classe énergétique F ou G, précisez-le également. Cela fera gagner du temps à tous les intervenants. 

Quelles sont les modalités de réponse du vendeur ? 

Pour répondre à une offre d’achat, le vendeur peut envoyer son acceptation ou son refus par courrier recommandé avec accusé de réception. Dans certains cas, le propriétaire peut répondre à l’offre en envoyant une contre-proposition à l’acquéreur potentiel afin de négocier le prix du bien.  

Si jamais le propriétaire refuse l’offre d’achat, il a la possibilité d’envoyer son refus par mail. Il peut aussi le faire par l’intermédiaire de l’agent immobilier.  

Et si le vendeur reçoit plusieurs offres au prix ? 

Le vendeur n’a pas le droit d’accepter plusieurs offres d’achat au prix en même temps. Parmi les offres qu’il reçoit, il doit obligatoirement accepter la première arrivée, à condition que celle-ci précède les autres d’au moins une journée.  

Une offre d’achat vous engage-t-elle de manière définitive ?

En théorie, une vente est parfaite dès qu’un accord sur la chose et le prix est trouvé. Toutefois, la vente immobilière est particulière compte tenu des sommes importantes en jeu. 

Aussi, l’offre d’achat acceptée par le vendeur constitue un accord de principe. Toutefois, seule la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente est réellement engageante.

Pour protéger l’acquéreur, un délai de rétractation de 10 jours est d'ailleurs prévu. Vous pouvez donc à ce moment-là vous rétracter sans justification. Bien évidemment, au moment de la préparation de l’avant-contrat, vous prendrez soin de prévoir des clauses suspensives (obtention d’un crédit immobilier) pour pouvoir vous désengager au-delà des 10 jours en cas de refus de prêt.

Aussi, en pratique, l’acheteur peut se rétracter même entre son offre d’achat et le compromis de vente. Il est inutile de prendre du temps pour établir un avant-contrat pour le rétracter dans les 10 jours ! Pour autant, évitez de faire des offres d’achat sans volonté réelle d’acheter le bien immobilier.

Ainsi, en pratique, l’acheteur peut se rétracter : 

• à défaut de réponse du vendeur dans le délai imparti ;
• à tout moment, jusqu’à l’échéance du délai de rétractation de l’avant-contrat. 

Par Frédérique Moles, Chef de projet marketing digital
Mis à jour le 09/07/2024 à 09:57

Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin