Après avoir validé votre demande d'emprunt, la banque doit vous envoyer un document écrit synthétisant tous les paramètres du crédit. Il s'agit de l'offre prêt appelé accord de principe : un document essentiel pour l'obtention définitive de votre emprunt immobilier !

Qu'est-ce qu'une offre de prêt ?

L'offre de prêt immobilier est un document fixant les éléments de votre futur emprunt immobilier. Il précise notamment :

  • La nature et l'objet du prêt,
  • Ses conditions : taux, coût total, date de disponibilité...,
  • Les garanties exigées et le montant.

​Avant de signer votre offre de prêt, vérifiez avec votre courtier que tous les éléments indiqués sur le document sont authentiques, valables et surtout correspondent aux conditions négociées par le courtier avec les conditions vous conviennent.

Choisir son offre de prêt immobilier prend un peu de temps. C’est le moment de vous plonger dans le détail et dans les petites lignes de l’offre de crédit immobilier. 
Une étape indispensable sur laquelle votre courtier pourra vous apporter les explications nécessaires, si certains termes sont obscurs.

Comment comparer plusieurs offres de prêt ?

Vous avez reçu différentes offres de prêt et vous souhaitez les comparer ?
A partir d’un même projet de financement (même montant et même durée d’emprunt), les offres de crédit sont très variables. 

Certains indicateurs vous aideront à comparer ces propositions : 

  • Le taux de prêt immobilier (premier élément d’attention de la part de l’emprunteur), 
  • Le montant des mensualités (qui doit permettre de vivre correctement), 
  • La durée de remboursement de l'emprunt (qui impacte le coût total du crédit immobilier), 
  • Les indemnités de remboursement anticipé (négociables, elles peuvent représenter une somme maximale de 6 mois d’intérêt ou de 3 % du capital restant dû au moment du remboursement anticipé), 
  • Le coût de l'assurance de prêt immobilier, 
  • Le coût de la garantie.

En raison de la multitude d'offres sur le marché, ces comparaisons sont essentielles.

Bien choisir une offre de prêt immobilier grâce au TAEG

Au-delà du taux de crédit, il est important de regarder l’ensemble des conditions ligne par ligne et de comparer le coût global des offres. Pensez également à prendre en compte et à comparer les services proposés par la banque comme l’assurance prêt immobilier ou encore les frais bancaires.

Enfin, tous ces frais sont intégrés dans le TAEG (taux annuel effectif global) qui permet de visualiser le coût total d’un crédit en un coup d’œil. Le TAEG est présenté sous la forme d’un pourcentage annuel du montant emprunté, comme le taux nominal. Toutefois, il est beaucoup plus complet. 

Au taux nominal de prêt mis en avant par la banque, intéressez-vous donc plutôt au TAEG qui prend en compte tous les frais : 

  • le coût du contrat d’assurance de prêt, 
  • les frais de dossier, 
  • les frais de garantie, 
  • etc. 

Ce taux annuel effectif global est un bon outil pour comparer des offres sur une même base. 
En effet, il donne le coût total et global du prêt proposé ! Toutefois il ne dispense pas l’emprunteur d’entrer dans le détail.

Important

Attention si vous entreprenez des démarches seul et que vous vous apercevez que vos marges de négociation sont faibles, un courtier ne pourra pas recontacter ces banques.
Si vous souhaitez bénéficier d'une offre globale convenant le mieux à votre profil d'emprunteur ainsi qu'à votre projet immobilier, contactez un courtier au début de votre projet.

Comparer tous les éléments d’un prêt immobilier 

Choisir la meilleure offre de prêt ne se limite pas au TAEG le plus bas : vous avez alors l’assurance de sélectionner l’offre de prêt la moins chère. Toutefois, ce n’est pas nécessairement la meilleure offre de prêt adaptée à votre situation personnelle ou à votre projet. 

Il faut alors étudier par exemple le détail des garanties proposées dans l’assurance de prêt immobilier. A quel moment la garantie joue-t-elle ? Quelles sont les exclusions ? 

Autre point d’intérêt : les pénalités applicables en cas de remboursement anticipé du prêt. 
Au moment de la signature de l’offre de prêt immobilier, cela peut ne pas sembler important. Mais si vous vendez votre bien dans 10 ans, vous serez contents de ne pas avoir d’indemnité de remboursement anticipé (IRA) à verser. 
De la même manière, si un rachat de crédit est envisagé à un moment donné, le coût de l’IRA impact l’intérêt de cette opération de regroupement de vos crédits.

Bon à savoir

Pour cette étape, vous pouvez vous limiter à 2 ou 3 offres de prêts présélectionnées grâce au meilleur TAEG. Si vous avez fait appel à un courtier, il vous accompagnera dans cette étape cruciale et reste disponible pour vous apporter tous les éclaircissements nécessaires.

La comparaison des assurances de prêt 

Le coût de l’assurance emprunteur apparaît d’autant plus important que les taux de crédit immobilier sont bas. L’assurance groupe est proposée par la banque. Si votre dossier présente la moindre particularité, le coût de l’assurance peut vite grimper. 

Il peut être intéressant de comparer les offres des établissements spécialisés. L’équivalent du TAEG pour l’assurance, appelé le TAEA (Taux annuel effectif assurance), facilite la comparaison. Ce taux actuariel donne le coût de l’assurance en taux, comme le taux nominal du prêt. Cela facilite la comparaison.

Bon à savoir

L’emprunteur peut désormais changer d’assurance au cours de remboursement de son prêt immobilier. Restez à l’écoute du marché et des taux pour diminuer le coût global de votre crédit.

Offre de prêt : délais d'acceptation et de validité

Une offre de prêt de la banque est valable pour une durée de 30 jours depuis la loi Scrivener 1978.

Pour l’emprunteur, ce délai de validité se divise en 2 temps :

  • À réception de votre offre de prêt, vous disposez d'un délai incompressible de 10 jours calendaires à respecter pour décider si vous acceptez ou non l’offre de prêt proposée.
    ​Si vous acceptez cette offre, vous pouvez renvoyer le document signé à compter du 11ème jour.
  • 20 jours supplémentaires sont ensuite octroyés pour la prise de décision (valider ou refuser l’offre de prêt).
    ​Vous devez faire part de votre décision par lettre recommandée avec avis de réception. Au-delà de ce délai, l’offre faite sera alors caduque et la banque peut alors revoir les conditions du contrat.

    A la suite de ce délai, vous disposez de 4 mois pour débloquer les fonds afin de finaliser la vente immobilière.
Bon à savoir

La législation prévoit que l’emprunteur ne doit rien payer à la banque tant que le prêt n’a pas été débloqué, conformément à l’Article L 321-2 de la loi N° 2001-1168 du 11 décembre 2001 (relative aux crédits immobiliers, dite loi MURCEF) sauf les assurances si vous avez choisi d’assurer votre prêt avant le déblocage des fonds.

Comment renoncer à une offre de prêt ?

Il est tout à fait possible de renoncer à une offre de prêt en refusant tout simplement de signer le document.
Aucun formalisme ne vous est imposé pour avertir la banque. La proposition deviendra tout simplement caduque au terme des 30 jours à compter de la réception de l'offre.

Bon à savoir

Vous n'aurez aucun frais à prévoir au niveau de la banque.

De quelle manière reçoit-on une offre de prêt ?

La banque envoie l’offre de prêt par courrier à votre domicile, en général par lettre recommandée avec accusé de réception.
C’est indispensable pour faire courir le délai de rétractation et le délai de réflexion.

Offre de prêt en mains propres : la banque peut-elle être sanctionnée ?

Si l'offre de prêt n'est pas conforme et que la banque n'est pas en mesure de justifier de son envoi, elle peut être déchue de son droit aux intérêts.
En tant qu'emprunteur, vous disposez d'un délai de 5 ans pour invoquer la déchéance des droits aux intérêts.

À retenir
  • L’offre de prêt est un document envoyé par la banque et fixant les conditions de votre futur emprunt immobilier. Une offre de prêt précise notamment : nature de l’objet du prêt, conditions (taux, coût total, date), garanties exigées.
  • Rien de mieux que de comparer plusieurs offres de prêt pour choisir la plus adaptée ! Pour comparer, aidez-vous de plusieurs indicateurs comme le taux de prêt, le montant des mensualités ou encore la durée de l’emprunt.
  • Mais le meilleur outil pour comparer des offres de prêt reste le TAEG car il vous permet de visualiser le coût de votre crédit en un coup d’œil.
  • L'emprunteur doit également s’intéresser à tous les éléments de l’offre de prêt (indemnités de remboursement anticipé, mise en jeu des garanties, etc.).
  • Une offre de prêt est valide 30 jours. De votre côté, vous disposez de 10 jours calendaires pour décider si vous acceptez ou non l’offre proposée, puis de 20 jours supplémentaires pour faire part de votre décision.
  • Rien ne vous oblige à accepter une offre de prêt. Si celle-ci ne vous convient pas, refusez simplement de la signer.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 29/11/2019
Mis à jour le 21/11/2022
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