Vous vous lancez dans votre premier achat immobilier et vous avez peur de faire le mauvais choix ? Pas de panique  ! Prix au mètre carré, charges et impôts, dossier de performance énergétique … 

Listons ensemble 9 critères à prendre en compte pour bien choisir son bien immobilier.

Le prix au mètre carré

Critère primordial lors d’un achat immobilier, le prix au mètre au carré doit retenir toute votre attention. Renseignez-vous sur les prix, afin de vous assurer de bien acheter au prix du marché. 
Il est souvent compliqué de connaître la juste valeur d’un bien immobilier ; cette dernière étant déterminée par plusieurs critères précis comme notamment l’emplacement du bien. 

Afin de mieux choisir un bien immobilier qui est proposé à son juste prix, vous pouvez, par exemple, vous rendre dans les moteurs de recherche immobilière. Grâce à ces outils, vous avez la possibilité de comparer plusieurs offres immobilières simultanément pour saisir la tendance générale concernant une localité particulière. Cela vous permet d’éviter les biens surévalués par les vendeurs.

Le profil du bien

Etage de l’appartement, nombre de pièces, présence d’un gardien ou d’un ascenseur, balcon, baignoire, vue, exposition de la maison, situation de la maison dans la résidence … Chaque logement possède son propre profil.

Dressez la liste des caractéristiques qui vous paraissent essentielles avant même de commencer vos recherches : vous éviterez ainsi les visites inutiles !

Pour réussir un achat immobilier, vous devez obtenir le maximum d’informations concernant le logement pendant votre visite. Si vous souhaitez, par exemple, acquérir un bien pour en faire votre résidence principale, intéressez-vous à l’agencement de chaque pièce dans le logement. Cela vous permet de savoir si vous pouvez bien vous y installer après l’achat (avec votre mobilier actuel par exemple). 

Un logement avec des pièces bien agencées est plus fonctionnel et facilite votre quotidien notamment si vous avez des enfants. Lors de votre visite dans un bien, essayez de répondre à la question : est-ce que ma famille pourrait être en mesure de se projeter dans cette maison ou dans cet appartement ? Cela vous permettra de savoir si le bien que vous visitez détient le meilleur profil pour correspondre à vos besoins.

La qualité de la construction

Dès la prise de contact avec le propriétaire et/ou au cours de la première visite, essayez de déterminer la qualité de la construction.

Lors d’un achat de bien immobilier, la qualité de la construction fait partie des critères de choix. Vous devez vérifier la maison ou l’appartement, du sol à la toiture. Généralement, on dit que la construction est de bonne qualité lorsque le bien répond aux critères suivants : 

  • bonne isolation phonique ;
  •  bonne isolation thermique ; 
  • parties communes et façade en bon état (pour le cas des appartements) ; 
  • etc. 

Si vous optez pour un bien immobilier qui nécessite des travaux, n’oubliez pas de les chiffrer avec l’aide d’un professionnel. Cela vous permet de connaître les dépenses supplémentaires que vous devrez régler après votre achat. Les estimations des frais de rénovations peuvent également vous être utiles pour bien négocier le prix du bien.

Bon à savoir
  • Regardez autour de vous : des travaux sont-ils à prévoir ?
  • Renseignez-vous : des rénovations ont-elles été effectué ?
  • Vérifiez également l'état des installations de plomberie et d'électricité,
  • Et contrôlez la toiture afin d'éviter les mauvaises surprises.

Le quartier et son environnement

Le choix de votre nouveau quartier est essentiel pour votre qualité de vie, mais aussi pour la revente future de votre bien immobilier.
Choisissez un quartier que vous appréciez, si possible proche de toutes les commodités : transports en commun, commerces, écoles.
N'hésitez pas à rendre visite à vos futurs voisins pour en apprendre plus sur les éventuels conflits de voisinage et sur la vie du quartier en général.

Les charges de copropriété

Dans le cas de l'achat d'un appartement, renseignez-vous au préalable sur les charges de copropriété. Si l'immeuble possède un ascenseur ou s'il dispose d'un gardien, les charges peuvent vite grimper et augmenter considérablement votre budget.

Pour bien choisir un appartement, vous ne devez pas seulement vous focaliser sur son prix de vente. Ne vous laissez pas tenter par un appartement à prix attractif sans connaître les frais annexes. Sachez que les charges de copropriété, par exemple, peuvent facilement alourdir votre facture mensuelle. 

Afin d’étudier ces dépenses et de trouver le meilleur bien immobilier pour votre résidence principale, contactez le syndic de l’immeuble. Ce dernier pourra vous montrer le compte-rendu de la dernière assemblée générale.

Les impôts locaux

Avant de vous lancer dans un achat immobilier, vous avez sans doute calculé votre capacité d’emprunt, votre taux d’endettement et le coût total de votre prêt, assurance comprise. Incontournables, les impôts doivent faire partie de vos calculs. Informez-vous auprès du propriétaire ou du service des impôts fonciers pour obtenir une estimation de votre future taxe foncière.

L'urbanisme (PLU / POS)

Vous avez repéré une maison que vous aimeriez acheter, et vous souhaitez l’agrandir ou y effectuer d’importantes rénovations ?
Renseignez-vous auprès de la mairie à propos des règles d’urbanisme. Vous saurez ainsi ce qui est autorisé ou non, ce que vous pouvez envisager ou non, car toutes les communes n'appliquent pas les mêmes règles en la matière.

Le dossier de performance énergétique (DPE)

Excellent outil pour connaître la consommation d’énergie pour le chauffage, l’eau, la climatisation et l’émission de gaz à effet de serre, le dossier de performance énergétique (DPE) est valable 10 ans. Il est obligatoire depuis 2011. 
En effet, que ce soit pour une location ou une vente, le propriétaire du bien doit obligatoirement fournir le diagnostic de performance énergétique ou DPE. Ce document permet au vendeur d’apporter des données précises concernant la consommation énergétique de la maison ou de l’appartement. 

Concrètement, le dossier de performance énergétique donne des informations sur l’efficacité énergétique du bien avec l’analyse technique effectuée par un professionnel certifié. De ce fait, le dossier classe le bien en se basant sur la consommation d’énergie. Dans le document de diagnostic de performance énergétique ou DPE, on peut observer des informations comme : 

  • les caractéristiques des équipements de chauffages installés ; 
  • le type d’énergie utilisée dans le logement ;
  • l’estimation annuelle de la consommation énergétique en quantité ;
  • l’estimation de l’émission de gaz à effet de serre par rapport à l’énergie consommée (en quantité). 

Le DPE peut également contenir des recommandations et des conseils sur le bon usage des équipements et du logement sur la consommation d’énergie.

Bon à savoir

Les performances sont classées de A à G : ainsi, plus le DPE de votre logement se rapprochera de la lettre A et moins vos factures d’énergie devraient être élevées !

Le droit de préemption

En principe, tout propriétaire a le droit de vendre son bien à la personne de son choix. Il existe toutefois une exception : le droit de préemption.

On distingue 2 types de droit de préemption :

  • Le droit de préemption urbain, qui s’applique auprès de la mairie de la commune
  • Le droit de préemption pour le locataire

▶ Droit de préemption urbain 

C’est une procédure permettant au conseil municipal de votre commune d’acquérir en priorité des biens sur des zones préalablement définies et pour lesquelles il est envisagé de réaliser des travaux d’aménagement urbain.
Le propriétaire n’est alors pas libre de vendre le bien à qui il souhaite.
Il est important de se renseigner pour vérifier que le logement ne soit pas en zone de préemption. Si c’est le cas, il faudra faire rédiger par votre notaire une DIA (Déclaration d’intention d’aliéner) pour faire valoir vos droits.

Bon à savoir

L’application du droit de préemption urbain concerne seulement les zones « à préempter ». 
Ces dernières doivent être utilisées pour la réalisation des aménagements urbains d’intérêt général. Ces opérations d’aménagement peuvent, entre autres, être une création d’équipements collectifs ou d’une construction de logements sociaux.

▶ Droit de préemption du locataire 

Le droit de préemption du locataire s'applique seulement si le bien est loué et en fin de bail. Ainsi, le locataire est prioritaire s'il souhaite l'acheter.
Lors de la mise en vente de son bien, le propriétaire bailleur doit envoyer une offre de vente à son locataire par courrier recommandé avec avis de réception. Le locataire dispose alors d'un délai de deux mois pour se décider.

Le bien immobilier que vous avez repéré remplit tous ces critères d’achat ? Il ne vous reste plus qu'à vous lancer dans ce magnifique projet immobilier !

N'hésitez pas à parler de votre projet à l'un de nos conseillers, qui se fera un plaisir de vous accompagner.

À retenir
  • Pour bien choisir son bien immobilier, 9 critères importants sont à prendre en compte.
  • Chaque bien est unique : étudiez son prix au mètre carré, son profil, la qualité de la construction et son emplacement dans le quartier.
  • Obligatoire, le dossier de performance énergétique sera un outil concluant pour votre décision d’achat. Ce document vous permet de connaître la consommation énergétique du logement.
  • Pour ajuster votre budget, renseignez-vous sur les charges de copropriété éventuelles, et sur les impôts locaux.
  • Direction les administrations pour en savoir plus sur les règles d’urbanisme locale et le droit de préemption urbain éventuel.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 27/11/2019
Mis à jour le 18/11/2022
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