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Acheter un appartement occupé : tout ce qu’il faut savoir

Vous envisagez d’acheter un appartement mais celui que vous avez repéré est déjà occupé par un locataire ?
Découvrez combien de temps le bail du locataire doit se poursuivre, sous quels délais vous pourrez vous-même occuper le logement, ainsi que les avantages que présente ce type d’investissement immobilier.

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Acheter un appartement occupé, comment ça marche ?

Pour l’acquéreur, acheter un logement occupé impose de reconduire le bail locatif pour une durée minimum de 2 ans.
A l’issue de ce bail, si le nouvel acquéreur souhaite récupérer son logement, il devra informer son locataire 6 mois avant la fin du bail dans le cas d’une location vide, et 3 mois avant dans le cas d’une location meublée.

Vendre un appartement occupé : quels droits et devoirs pour le propriétaire ?

Du côté du propriétaire, lorsque celui-ci souhaite vendre son bien avec un locataire habitant le bien, il doit notifier cette vente à son locataire.
Il doit toutefois attendre la fin du bail de 3 ans, et notifier sa décision 6 mois avant la fin du contrat de location par lettre recommandée avec accusé de réception.
Sa décision de vente doit être motivée : vous souhaitez habiter le logement, y placer un proche ou le revendre.

Bon à savoir :

Le propriétaire doit aussi faire une offre de vente à son locataire, ce dernier étant prioritaire : c’est ce qu’on appelle le droit de préemption.

Si le locataire n’est pas intéressé pour acheter le bien et souhaite rester locataire, le propriétaire pourra vendre le bien avec le locataire occupant les lieux.
En effet, tant que le bail signé avec le précédent propriétaire est en cours, celui-ci a le droit d’occuper les lieux et ne peut être obligé à quitter le logement.

Les avantages de l’achat d’un appartement occupé

Premier avantage d’un achat d’appartement occupé : le prix de vente est minoré par rapport à un logement non occupé.
Comme il ne sera pas possible pour le propriétaire d’habiter le logement ou d’y placer quelqu’un de son entourage avant un certain délai, le bien immobilier connaît une décote au moment de sa vente. Cela peut représenter une réelle opportunité pour l'acheteur qui peut potentiellement acquérir un bien avec une pièce en plus par rapport au prix du marché.
Pour le nouveau propriétaire, le prix d’achat est donc amoindri.

Par ailleurs, grâce au locataire déjà en place, le nouveau propriétaire connaît la rentabilité de son investissement, n’a pas de locataire à chercher.

Enfin, les banques aiment particulièrement ce type d’investissement : le locataire déjà présent dans les lieux est rassurant, aucune carence locative ne devrait apparaître.
Acheter un appartement occupé représente donc un atout lors des négociations avec son établissement prêteur.

Zoom sur la décote d’un appartement occupé

Concrètement, acheter un logement déjà loué vous fera bénéficier d’une décote du prix de vente : celle-ci pourra être de 10 à 15% par rapport à un logement vide.

Cette décote dépend de plusieurs critères :

  • La durée du bail restant à courir, car plus la possibilité de récupérer le logement sera éloignée, plus la décote sera importante,
  • Le niveau de loyer par rapport au marché,
  • La situation du locataire : âge, revenus, ancienneté dans le logement,
  • La qualité du bien,
  • ...

Le saviez-vous ?

Si le logement que vous venez d’acquérir est soumis à la loi de 1948, et que le locataire fait partie des derniers privilégiés à en profiter, la décote pourra être encore plus importante. Vous pourrez aussi donner congé à votre locataire si vous souhaitez vous installer dans les lieux, mais devrez lui proposer une solution de relogement conforme à ses besoins.
Notez que la reprise du logement ne pourra être exercée si votre locataire est âgé de plus de 70 ans et dispose de ressources annuelles inférieures à 27 000 €.

A retenir :

  • Il est possible pour un acheteur d’acquérir un logement occupé. Le nouveau propriétaire devra toutefois respecter certains devoirs.
  • L’achat d’un appartement occupé présente des avantages notamment en termes de prix (décote importante), de rentabilité de l’investissement et de facilité de gestion.
Mis à jour le 30/09/2021
Rédigé par CAFPI le 30/09/2021
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