Appel de fonds : définition

Dans le domaine immobilier, un appel de fonds se réfère à une demande de paiement adressée aux copropriétaires d'un immeuble en copropriété (ou copropriété divise) pour financer des dépenses courantes ou des travaux spécifiques.

Lorsqu'une copropriété a besoin d’argent pour couvrir des coûts tels que l'entretien, les réparations majeures, ou des améliorations importantes, elle peut solliciter les copropriétaires pour contribuer financièrement.
Les appels de fonds sont généralement utilisés pour des dépenses imprévues ou des projets de grande envergure qui dépassent le budget prévu. Ces coûts peuvent inclure la réparation de la toiture, la rénovation de l'extérieur du bâtiment, la mise à niveau des équipements communs, ou d'autres travaux nécessaires pour maintenir la valeur et l'intégrité de la propriété.

Lorsqu'une demande de financement est émise, chaque copropriétaire est tenu de contribuer financièrement en fonction de sa quote-part de propriété dans l'immeuble.

Les modalités de cette sollicitation, y compris le montant requis, la date limite de paiement, et les raisons de la collecte de fonds, sont généralement communiquées aux copropriétaires par le syndicat de copropriété à travers des avis formels. Les copropriétaires sont alors tenus de verser la somme demandée dans le délai spécifié pour assurer le financement des travaux ou des dépenses prévus.

L’appel de fonds dans la construction d’une maison

Dans le contexte de la construction d'une maison, un appel de fonds se réfère à une demande de paiement émise par un entrepreneur ou un constructeur à l'intention du client (le propriétaire unique de la demeure).

Le contrat de construction de maison individuelle prévoit les échéances et les montants des différentes demandes de financement. Ceci permet de protéger l’acheteur qui débourse l’argent progressivement.

Les appels de fonds se succèdent au fur et à mesure de l’avancement des travaux. En phase d’achèvement des travaux, 95 % du coût total de la construction sont versés et les derniers 5 % sont prévus lors de la réception des travaux.

A chaque appel de fonds, l’acheteur doit se reporter au contrat pour vérifier l’adéquation de la sollicitation avec le calendrier et l’avancée des travaux.

L’appel de fonds dans une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Acheter un bien sur plan permet d’échelonner le paiement au fur et à mesure de la construction.
On y retrouve aussi cette notion d’appel de fonds, qui sert ici à couvrir les dépenses effectuées par le promoteur dans le cadre de l’édification du bien immobilier.

Ces montants doivent respecter un échéancier prévu dans le contrat de réservation signé par les acquéreurs et le promoteur.

Ils sont encadrés par la loi pour protéger l’acquéreur :

• Acompte initial : ce premier appel de fonds est demandé au début du projet pour couvrir les coûts initiaux, tels que l'achat de matériaux et le démarrage du chantier.
  Il est toujours réalisé par le notaire lors de la concrétisation de la vente.
  Le notaire sollicite le déblocage de l’argent auprès de la banque en cas de financement par crédit, ou il demandera directement les capitaux à l'acquéreur en cas d'apport personnel ou d'acquisition sans recours à un prêt.
  Le montant requis sera déterminé en fonction des travaux déjà effectués par le promoteur.

Par la suite, les requêtes sont directement envoyées à l’acquéreur qui devra soit débourser les montants nécessaires de sa propre poche, soit envoyer les lettres de demande de déblocage de l’argent à la banque prêteuse afin qu'elle procède au paiement :

• Achèvement des fondations : 35 % des fonds seront réclamés s’il s’agit d'un appartement et 20% pour une maison.
• Mise hors d’eau et hors d’air (toiture achevée et murs et fenêtres en place) : 35 % pour un appartement et 25 % pour une maison.
• Finitions intérieures : lorsque les travaux intérieurs tels que l'installation électrique, la plomberie et les finitions commencent : 25 % pour un appartement et 40 % pour une maison.
• Réception du bien : appel de fonds de 5 % pour un appartement et de 15 % pour une maison, sauf en cas de contestation de conformité par rapport au contrat.

Dans le cadre d’un crédit immobilier pour VEFA, la mise à disposition des finances se fait donc de manière échelonnée.

L’appel de fonds dans l’achat d’un appartement en copropriété

Vous achetez un logement dans l’ancien, au sein d’un immeuble en copropriété.
Le syndic vous adresse des appels de fonds pour charges courantes aux copropriétaires, en général, une fois par trimestre.
Pour connaître le montant, prenez le budget prévisionnel et divisez-le par 4, et par la valeur de chacun des lots de la copropriété.

Une fois par an, après l’approbation des comptes en assemblée générale de copropriété, le syndic apure les appels de fonds et les dépenses réelles pour réaliser une éventuelle sollicitation complémentaire.

Le syndic peut vous adresser également des appels de fonds pour travaux de copropriété selon le calendrier défini lors de leur vote en assemblée générale.

Par ailleurs, en cours de propriété, l'association de copropriétaires peut décider d'entreprendre des travaux majeurs, tels que la rénovation de la toiture, la mise à jour des systèmes de chauffage, ou d'autres projets d'entretien. Dans de tels cas, les copropriétaires peuvent être appelés à contribuer financièrement à ces travaux par le biais d'un appel de fonds spécial. Cette demande peut être présentée sous forme de montant forfaitaire ou de contributions spécifiques basées sur la quote-part de chaque copropriétaire.