Devenir propriétaire même sans avoir d’argent de côté est un rêve accessible … sous certaines conditions ! L’absence d’épargne peut être un frein à la réalisation d’un achat immobilier, les banques étant désormais plus exigeantes sur les dossiers de demandes de financement en demandant davantage d’apport personnel. Acheter sans apport est donc possible mais il faut réunir un excellent dossier de financement en suivant nos conseils.

Comment acheter sans apport ?

L'apport personnel correspond à la somme dont dispose l’emprunteur initialement pour financer une partie de son projet immobilier. Cette épargne personnelle rassure les banques mais n’est pas une obligation pour obtenir un crédit immobilier.

Emprunter sans aucun apport est possible mais sous certaines conditions. Un courtier vous aide dans le montage de votre dossier de financement en le complétant avec les bons arguments pour convaincre la banque, notamment :

  • Une situation professionnelle stable : avoir un contrat à durée déterminée (CDI) ou être fonctionnaire sont des atouts.
  • Une situation financière constante : ne pas être à découvert tous les mois, avoir une gestion saine sans dépenser plus que vos revenus, payer régulièrement son loyer, etc.
  • Un projet d’achat immobilier précis : préparer un dossier complet avec tous les documents indispensables en amont de l’achat du logement.

Sans apport, la banque risque de se montrer moins ouverte à la renégociation du crédit immobilier. Si elle accepte votre dossier, vous risquez :

  • de ne pas bénéficier du taux de crédit le plus bas ;
  • d’allonger la durée de remboursement de votre prêt ;
  • de ne pas pouvoir négocier dans les meilleures conditions les éléments annexes comme les frais de dossier.
Bon à savoir

En montant le dossier de financement avec un courtier immobilier, vous bénéficiez de son expérience, de ses bonnes relations et de sa parfaite connaissance des attentes des banquiers. Cela peut devenir l’avantage décisif pour décrocher l’accord de la banque !

Quel montant emprunter sans apport ?

Il vous faudra d’abord comprendre que tout achat immobilier financé par un crédit donne lieu à des frais annexes. Ainsi, outre les intérêts, vous aurez également besoin de régler divers frais. Aussi, si vous disposez de la somme correspondant à ces « à-côtés », vous souscrirez un crédit à 100 %. 

Si vous voulez recourir à un prêt immobilier sans apport parce que vous n’êtes détenteur d’aucun fonds à mettre dans votre emprunt, vous prétendrez alors à un crédit à 110 %. 

À ne pas oublier que même si obtenir un prêt sans apport est possible, plus le montant demandé sera élevé, plus les établissements prêteurs seront exigeants. 

Pour mettre toutes les chances de votre côté, ne laissez rien au hasard et étudiez attentivement les points forts et les points faibles de votre profil. Vous pourriez commencer par vous servir de nos simulateurs pour connaître le montant à emprunter ainsi que les paramètres entrant en compte pour l’octroi des crédits (capacité d’emprunt, taux d’endettement, etc.). Puis, pour un dossier complet et susceptible de convaincre les banques, contactez un courtier CAFPI. Il vous accompagnera dans les démarches à entreprendre et vous aidera à trouver la banque aux offres les plus avantageuses.

Pourquoi emprunter sans apport ?

Jeunes actifs, en début de carrière professionnelle, vous n’avez pas toujours eu le temps d’épargner. Rapidement, le coût de votre loyer vous conduit à vouloir vous orienter vers un projet immobilier.

Parfois, vous avez un peu d’épargne que vous souhaitez conserver pour un projet personnel ou professionnel, ou encore en cas de coup dur. Avec les taux d’intérêt immobilier très bas actuellement, cela peut aussi être une solution intéressante.

Si le rendement de vos placements est supérieur au taux du crédit immobilier, vous avez intérêt à les conserver ! Dans ce cas, n’hésitez pas à expliquer cette situation à votre banquier.

Vous pouvez également réaliser un apport personnel minimum simplement pour couvrir les frais et rassurer la banque sur votre engagement.

Quelle aide pour emprunter sans apport ? 

Si vous avez du mal à emprunter sans apport personnel, pensez aux prêts d’aide à l’accession
En effet, ils vous permettront de financer les frais d’agence immobilière, de dossier, de notaire ainsi que tout autres frais annexes. 

Vous pourrez alors vous servir des prêts aidés en tant qu’apport ; soit pour un prêt d'environ 10 % prix du bien. Le prêt classique ne sera donc plus qu’à hauteur du coût du logement. Cette solution vous offrira de plus grandes perspectives de négociation ; notamment sur le taux d’emprunt. 

Parmi les prêts d’aide à l’accession qui peuvent vous aider à avoir un crédit immobilier sans apport figurent : 

À noter qu’à chacune de ces options correspondent des conditions et des termes d'octroi spécifiques. 

▶ Le prêt à taux zéro (PTZ) 

Le PTZ est un prêt sans intérêt qui profite d’une période de remboursement différé de 5, 10 ou 15 ans. Il peut donc être considéré comme gratuit. Il s’adresse ainsi aux ménages avec un revenu modeste ou intermédiaire. Pour en bénéficier afin d'acheter un appartement ou une maison sans apport, il faut que le bien soit votre résidence principale.

Bon à savoir
  • Vous n’aurez pas accès au prêt à taux zéro si vous avez acquis une résidence principale durant les 2 ans avant votre demande de PTZ. 
  • Le PTZ peut être remboursé en 20, 22 ou 25 ans.

Pour n’avoir qu’une seule mensualité malgré le PTZ et le crédit sans apport personnel que vous aurez à contracter, effectuez votre demande auprès du même organisme. En effet, une souscription de ces 2 emprunts dans une même banque vous permettra de demander un prêt lissé.

▶ Le prêt conventionné (PC) 

Le prêt conventionné s’adresse à tous ceux qui ont le projet d’acquérir leur résidence principale, qui souhaitent y faire des améliorations ou dans le but de faire des économies d’énergie. Accordé sans condition de ressources, il est délivré par les établissements financiers qui ont signé une convention avec l’État. Si utilisé pour acheter une maison ou un appartement sans apport, le PC vous fera profiter de son taux d’intérêt plafonné. 

À taux fixe, taux variable ou taux modulable, vous aurez le choix sur la durée de remboursement qui peut aller de 5 à 30 ans. 

▶ Le prêt Action Logement 

Le prêt Action logement est un crédit à taux réduit. Il peut être complété par des prêts complémentaires ou par un prêt principal et vous aidera donc à rendre possible l’emprunt classique sans apport. 

▶ Le prêt d’accession sociale (PAS) 

Le prêt d’accession sociale concerne les personnes aux revenus modestes qui voudraient acquérir leurs résidences principales. Les conditions de ressources varient d’une localité à une autre et suivant le nombre de résidents. Si vous répondez à ces exigences, vous bénéficierez d’un crédit immobilier avec un taux d’intérêt plafonné. 

▶ Le prêt épargne logement 

Le recours à un prêt épargne logement suppose que vous déteniez un compte épargne logement (CEL) ou un plan épargne logement (PEL). Les conditions d’obtention du prêt dépendront donc entièrement du compte que vous aurez ouvert. 

Achat, investissement locatif et emprunt sans apport 

Sachez que les banques sont aujourd’hui assez enclines à accorder un prêt pour un investissement locatif sans apport
En effet, le fait que vous disposerez de revenus supplémentaires pour vous aider à régler vos mensualités aura tendance à rassurer les organismes financiers. 

Même si les établissements prêteurs sont assez ouverts avec les investisseurs locatifs, ils seront plus flexibles pour les demandes d’emprunteurs étant déjà propriétaires de leur résidence principale. Aussi, si vous payez un loyer pour le logement où vous habitez, la banque se penchera davantage sur votre situation financière (capacité d’emprunt, taux d’endettement, etc.) afin que vous puissiez éventuellement envisager un autre achat pour votre future résidence principale. 

Pour que votre projet soit porteur, intéressez-vous aux caractéristiques du bien (localisation, nature du bien, taille, rendement locatif, etc.). D’ailleurs, en choisissant minutieusement la maison ou l’appartement à louer, vous pourrez bénéficier de programmes de défiscalisation dédiés.

À retenir
  • Acheter un bien immobilier sans apport est possible avec un bon dossier de financement.
  • Si vous payez les frais relatifs à l’obtention de crédit par vos propres moyens, vous ferez une demande de prêt à 100 %. Si vous ne disposez pas de fonds pour ces frais annexes, vous ferez une demande de prêt à 110 %.
  • Pour convaincre la banque de vous accorder un crédit immobilier, vous devrez prouver votre engagement dans l’investissement et rassurer sur votre capacité à rembourser.
  • Une bonne stabilité professionnelle et financière est un atout pour obtenir l’accord de la banque.
  • Des prêts aidés qui peuvent être considérés comme un apport personnel vous permettront d’obtenir plus facilement un crédit (classique). 
  • Une demande de prêt pour un investissement locatif, même sans apport, aura tendance à rassurer les banques grâce au loyer que vous percevrez.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 28/11/2019
Mis à jour le 23/11/2022
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