Au fil des années, votre situation financière évolue. Vous avez une rentrée soudaine d’argent et voulez rembourser votre prêt plus rapidement que prévu ? Vous souhaitez regrouper tous vos crédits en une seule mensualité ? Vous vendez votre logement et déménagez ? 

 

Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier est toujours possible. Toutefois, la banque peut prévoir des indemnités de remboursement anticipé (IRA) pour compenser les intérêts non perçus. 

Quelles sont les conditions d’un tel remboursement ? Quelles sont les indemnités autorisées que la banque peut prélever ?

Qu’est-ce qu’un remboursement anticipé de prêt immobilier ?

Au cours des 10, 20 ou 30 années de prêt, votre situation financière peut évoluer de manière positive. Vous changez de vie et vendez le logement, objet du prêt immobilier ? Vous souhaitez profiter des meilleurs taux du marché grâce à un rachat de crédit ?

Dans toutes ces situations, vous voulez donc modifier votre crédit ou le rembourser en avance. Ainsi, le remboursement anticipé correspond à un paiement du capital restant dû avant les échéances prévues.

Ce remboursement anticipé de prêt peut être :

  • un remboursement partiel : certaines banques prévoient un minimum de 10% du montant initial du prêt, sauf lorsqu’il s’agit du solde du crédit. Pensez à vérifier ce point sur votre contrat.
  • un remboursement total : vous mettez ainsi un terme définitif à votre crédit plus tôt que prévu !

Diminuer le montant emprunté ou rembourser par anticipation sont des options intéressantes pour l’emprunteur. Cependant, ces options signifient une baisse d’intérêts pour les banques. Ces dernières compensent donc parfois en exigeant des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Parfois appelées pénalités de remboursement, ces indemnités sont destinées à couvrir le manque à gagner pour la banque.

En effet, lors de la signature de l’offre de prêt, la banque estime le coût total du crédit et le montant total des intérêts qu’elle va percevoir au cours de la durée de l’emprunt. 
En diminuant cette durée, vous coupez une partie des intérêts que la banque aurait dû percevoir. Résultat : votre crédit immobilier est moins intéressant financièrement pour la  banque.

Bon à savoir

Les indemnités de remboursement anticipé font partie des points de négociation avec la banque. Faites le point avec un courtier pour étudier, en fonction de votre situation personnelle, les compromis opportuns.
Ces indemnités de remboursement anticipé sont considérées comme des “frais annexes” au même titre que les frais de dossier.

Le remboursement anticipé concerne la vente du bien immobilier, le remboursement par une rentrée d’argent ou encore le rachat de crédits ! En effet, si vous faites racheter votre crédit immobilier par une autre banque ou si vous regroupez tous vos prêts en un seul emprunt, cela correspond à un remboursement anticipé de prêt pour la banque initialement prêteuse. 
Procéder au remboursement anticipé d’un prêt permet également de diminuer son taux d’endettement et d’améliorer son budget mensuel. 

Quelles modalités de remboursement anticipé de crédit immobilier ? 

La demande de remboursement anticipé d’un prêt immobilier s’effectue par écrit auprès de la banque prêteuse. Cette dernière doit alors fournir rapidement les informations chiffrées sur le montant des indemnités de remboursement anticipé dû.

Depuis 2016, cette information est délivrée gratuitement par la banque. 
Elle met tous les éléments à disposition sur papier ou dans votre espace client numérique. Ces éléments comprennent les hypothèses utilisées pour réaliser les calculs, afin de permettre à l’emprunteur de vérifier. 

Aucun délai ni préavis n’est prévu par la loi. Certaines banques peuvent prévoir un délai d’un mois pour procéder aux calculs et finaliser la procédure de remboursement anticipé. 

Bon à savoir

Pensez à faire coïncider le remboursement anticipé avec le paiement de l'échéance mensuelle. Vous n’aurez alors pas à payer des intérêts intercalaires. Un courtier vous apportera son aide pour effectuer les calculs et optimiser le remboursement de votre prêt immobilier avant son échéance. 

La négociation des indemnités de remboursement anticipé s’effectue lors de la signature de l’offre de prêt immobilier. Elle reste possible au moment du remboursement anticipé, en fonction de l’attractivité du profil de l’emprunteur pour la banque. 

Avant d’effectuer votre demande écrite de remboursement anticipé à la banque, effectuez des calculs. En particulier, si vous procédez à un rachat de crédit, prenez en compte les IRA dans le gain total apporté par le regroupement de crédit.

Comment diminuer les indemnités de remboursement anticipé ?

Les modalités des indemnités de remboursement anticipé doivent être prévues dans votre contrat de prêt. Dans tous les cas, elles sont plafonnées selon deux conditions :

  • 3% du capital restant dû avant le remboursement ou ;
  • 6 mois d’intérêts au taux moyen du crédit du capital remboursé. ​

C’est le montant le plus faible entre ces deux calculs qui sera retenu. L’article L313-47 du Code de la consommation définit les modalités de remboursement anticipé d’un crédit immobilier. ​ 

Des intérêts compensateurs peuvent majorer cette somme pour les prêts à taux variable. 
Ces intérêts compensateurs assurent au banquier les intérêts perçus sur un taux moyen prévu initialement, sur toute la durée du prêt. 

Certaines situations personnelles permettent de ne pas payer d’indemnités. Ainsi si vous vendez le logement, pour lequel le crédit immobilier a été pris, en raison de : 

  • Mutation professionnelle : si vous ou la personne avec laquelle vous vivez en couple vendez votre logement suite à un changement de lieu de travail ; 
  • Cessation forcée d’activité : si vous ou la personne avec laquelle vous vivez en couple vendez votre logement suite à une cessation forcée de votre activité professionnelle (comme un licenciement) ; 
  • Décès de l’emprunteur ou de son conjoint : l’assurance emprunteur procède alors dans la quasi-totalité des situations au remboursement de sa part. En cas d’emprunt à deux, la banque ne peut prélever d’IRA en cas de remboursement anticipé de la totalité de l’emprunt.
Bon à savoir

La “personne avec laquelle vous vivez en couple” désigne aussi bien la personne avec laquelle vous êtes unis par les liens du mariage que par un PACS (Pacte civile de solidarité) ou encore les personnes en union libre (concubinage). Peu importe que cette personne soit co-emprunteur du prêt immobilier.

La banque ne peut prélever d’indemnités de remboursement anticipé sur certains prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt Action logement (ex-prêt employeur). 

Est-il toujours bon de procéder au remboursement anticipé ? 

Toute rentrée d’argent soudaine n’implique pas de procéder au remboursement anticipé de votre crédit immobilier. Vous devez comparer le taux annuel effectif global (TAEG) de votre crédit immobilier avec le taux attendu de l’épargne. 

En fonction des périodes (période d’inflation, période de taux bas, etc.), il est plus ou moins intéressant de rembourser un crédit par anticipation. Ainsi, le remboursement anticipé d’un crédit immobilier est plus intéressant dans la première moitié du prêt (période pendant laquelle les intérêts sont les plus importants). En revanche, s’il vous reste très peu d’années à effectuer, ou si vous avez bénéficié d’un taux excellent de prêt, faites des calculs pour évaluer l’intérêt réel d’un remboursement par anticipation. 

Procéder à un remboursement anticipé partiel permet de diminuer votre capital restant dû. 
Ainsi, vous économisez sur le coût total du crédit immobilier. Vous pouvez alors : 

  • conserver la même mensualité et diminuer la durée totale du prêt ;
  • diminuer la mensualité en conservant une durée totale d’emprunt identique.

La fiscalité de l’emprunteur peut aussi jouer dans le choix de rembourser ou non par anticipation : par exemple, un investisseur immobilier peut avoir intérêt à conserver des intérêts d'emprunt qui peuvent être déductibles de ses revenus fonciers.

Important

Faites bien vos calculs ! Le remboursement anticipé se révèle onéreux si vous n’avez pas pu négocier le montant des indemnités ou si le capital restant dû est trop faible. Une simulation est nécessaire pour savoir si c’est la solution la plus avantageuse.
N’hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier pour obtenir un avis professionnel indépendant.

À retenir
  • Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, avant son échéance ;
  • Pour compenser la perte d’intérêts, les banques peuvent exiger des indemnités de remboursement anticipé, encadrées par la loi et négociables ;
  • L’indemnité maximale de remboursement anticipé se calcule entre 6 mois d’intérêts ou 3 % du montant de capital restant dû. 
  • Certaines situations personnelles permettent d’échapper au paiement de ces indemnités : vente du bien suite à une mutation professionnelle ou un licenciement, décès de l’emprunteur ou de la personne vivant avec lui.
  • Depuis 01/07/2016, À la réception de votre demande écrite, le prêteur doit vous fournir gratuitement et sans tarder, sur support papier ou sur un autre support durable (espace client internet), les informations vous permettant d'apprécier les conséquences du remboursement anticipé demandé.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 07/11/2019
Mis à jour le 18/11/2022
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