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Crédit immobilier : guide du premier achat

Taux d'endettement : Définition et calcul

Avant tout achat de bien immobilier, il est indispensable de définir sa capacité d’emprunt. Déterminant pour les banques, la capacité d’emprunt est évaluée sur la base d’un taux d’endettement maximal de 35%. Voici toutes les informations utiles pour comprendre et calculer le taux d’endettement.

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement correspond à la fraction des revenus nets mensuels que l’emprunteur peut consacrer au remboursement d’un crédit.
C’est un chiffre déterminant pour les banques car il leur permet de vérifier si l’emprunteur peut faire face au remboursement de son crédit.
Le calcul du taux d’endettement intervient dans le cadre de l’étude de faisabilité de toute demande de prêt immobilier. C’est un premier indicateur important que les banques peuvent ensuite affiner.

Si aucun texte de loi ne définit de taux maximum, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) établit périodiquement des recommandations. Elles fixent actuellement un taux d’endettement maximum à 35 % des revenus de l’emprunteur.
Les banques suivent en général ces recommandations mais peuvent s’adapter à la situation de chacun. Le HSCF prévoit d’ailleurs que les banques peuvent déroger à ses recommandations dans 20 % des dossiers de financement, soit un dossier sur 5 !

Un tiers des revenus consacré au remboursement d’un crédit immobilier semble raisonnable. Les banques estiment en effet qu’au-delà de 35%, un emprunteur pourrait rencontrer des difficultés pour rembourser son crédit.

Autrement dit, un taux d’endettement de 35 % signifie qu’un peu plus du tiers des revenus de l’emprunteur est attribué aux échéances du crédit.

Le saviez-vous ?

Chaque dossier de demande de crédit est analysé par la banque de manière individualisée, et de nombreuses données sont prises en compte : revenus, montant de l’apport personnel, bonne gestion des comptes, capacité d’épargne, reste à vivre, etc.

Comment calculer le taux d’endettement ?

La formule du taux d’endettement maximal est simple :
Taux d’endettement = montant du ou des crédits et charges fixes x 100 / revenus (salaires nets + autres revenus financiers)

Exemple : Le montant de la mensualité d’un emprunteur est de 500 €, tandis que son salaire net mensuel est de 1 800 €. Le calcul du taux d’endettement est le suivant : 500 x 100 / 1 800 = 27,7%. Le taux d’endettement de cet emprunteur est de 27,7%. 

Le saviez-vous ?

Seuls les revenus réguliers sont pris en compte.
Ainsi, primes et autres gratifications à caractère variable sont exclues.
En revanche, un 13e mois constitue une prime certaine et régulière donc cette somme est prise en compte dans le calcul du taux d’endettement

Calculez votre taux d’endettement

Pour calculer le taux d’endettement maximal pour l’octroi d’un crédit immobilier, vous pouvez utiliser notre simulateur gratuit, en ligne et personnalisable.

Les revenus à prendre en compte sont tous vos revenus nets avant impôts.
Les salaires sont évalués par mois tandis que les primes certaines et récurrentes sont inscrites par année. Dans ces revenus, on prendra la rémunération du fonctionnaire ou du salarié, mais aussi la pension de retraite ou les revenus de remplacement tels que des allocations de retour à l’emploi (allocations versées en cas de chômage) ou allocation aux adultes handicapés.

Les salariés qui perçoivent un salaire fixe et une partie variable prendront le salaire total moyen net perçu sur les 3 ou 6 derniers mois.

Les entrepreneurs, chefs d’entreprise, micro-entrepreneurs, basent leur calcul de taux d’endettement sur leurs résultats annuels. Il en est de même pour les commerçants, les artisans et les professions libérales. En général, la banque exigera les chiffres des 3 dernières années pour apprécier l’évolution de l’entreprise.

Chaque co-emprunteur remplit ses revenus qui s’additionnent. Parmi les autres revenus, on peut trouver les revenus fonciers perçus en cas d’investissement locatif ou de mise en location d’un bien. Certaines banques prennent en compte les loyers et autres pensions alimentaires perçues ou rente de produits d’épargne avec une décote variable d’une banque à l’autre. Les allocations familiales sont différemment perçues selon les banques : certaines les prennent en compte dans le calcul du taux d’endettement et d’autres non.

En prenant un tiers environ de ces revenus, l’emprunteur obtient une bonne idée de son taux d’endettement maximal. Ainsi, cela permet de calculer la mensualité maximale tolérée par la banque et, par conséquent, soit la durée d’emprunt, soit le montant maximum d’emprunt envisageable.

En plus des charges fixes, seules les mensualités de remboursement de crédit immobilier ou crédit à la consommation sont à indiquer dans notre outil de simulation en ligne . En revanche, tous les crédits doivent être insérés dans le calcul : prêt à taux zéro, prêt aidé, prêt épargne logement, prêt travaux, prêt personnel, prêt auto, etc. 

Le saviez-vous ?

Certaines banques adoptaient une autre méthode pour les investisseurs immobiliers : le taux d’endettement différentiel. Très favorable aux investissements locatifs, cette méthode de calcul n’est plus acceptée par le HCSF qui le formalisera sans doute dès septembre 2021.
Cela devrait pénaliser les locataires ou les propriétaires en cours de remboursement de leur crédit immobilier sur leur résidence principale.

Dépasser le taux d’endettement

Ce taux d’endettement est arbitraire, et en pratique, il peut être étendu à 40 % selon le financement souhaité, le profil du client, la qualité du dossier de financement, etc. Cette décision revient au partenaire bancaire, selon sa politique de prise en compte des risques. C’est du cas par cas. Le calcul du taux d’endettement n’est qu’un indicateur parmi d’autres dans l’étude personnalisée d’une demande de crédit immobilier.

Plusieurs cas peuvent ainsi justifier le dépassement du taux d’endettement :

  • Le “reste à vivre” constitue le premier critère pris en compte par les banques pour augmenter le taux d’endettement. On entend par “reste à vivre” la somme d’argent dont l’emprunteur (ou les co-emprunteurs) dispose après avoir payé ses charges fixes mensuelles : loyer, eau, électricité, assurance, etc. Pour un ménage avec 2 conjoints en CDI et avec un reste à vivre significatif, les banques accepteront régulièrement un taux d’endettement supérieur à 35 %, voire même 40%.

    Certaines banques estiment qu’un couple avec enfant doit avoir un reste à vivre de 1 500 euros mais c’est très variable d’une famille à l’autre, et d’une banque à l’autre.
     
  • Des revenus très élevés permettront également de dépasser le seuil des 35 %. Pour un ménage dont le revenu est supérieur à 10 000 ou 20 000€ par mois, le taux d’endettement pourra être plus important. C’est logique car les dépenses fixes mensuelles n’augmentent pas autant que les revenus, sauf à adopter un train de vie dispendieux. Le taux d’endettement fixé en pourcentage des revenus est pratique mais ne correspond pas à toutes les réalités.

D’autres critères sont étudiés pour permettre d’augmenter le taux d’endettement :

  • L’âge : les primo-accédants jeunes seront favorisés par les banques grâce à leurs perspectives d’avenir et l’augmentation progressive espérée de leurs revenus.
    Un fonctionnaire en début de carrière voit son indice progresser tous les 2 ans.
    Dans le privé également, un jeune cadre peut espérer voir son salaire progresser rapidement au fil des années notamment lors d’un changement d’employeur. Le reste à vivre n’est pas le même selon l’âge.
    Ainsi, un jeune couple avec un enfant va avoir un pic de dépenses ou lorsque les enfants devenus grands poursuivent des études supérieures. En revanche, au départ des enfants, un couple plus âgé et déjà équipé a besoin d’un reste à vivre moins important.
  • Le saut de charge : c’est la différence, en cas d'achat de résidence principale, entre le montant de l’ancien loyer et les mensualités de remboursement du crédit à venir.
    Si ce saut de charge est modeste, la banque acceptera un taux d’endettement plus important.
    Par exemple, si le loyer payé pendant des années était de 1 500 euros par mois, les banques estiment que le couple d’emprunteurs peut facilement rembourser une mensualité de crédit immobilier autour de 1 700 euros par mois.
  • L’épargne : témoignage incontestable du sérieux du ménage, sa capacité d’épargne rassurera la banque. Épargner tous les mois montre que l’emprunteur peut supporter une charge récurrente et honorer des mensualités.
    Même si le reste à vivre est modeste, la banque sera plus encline à dépasser légèrement le taux d’endettement de base avec la présence d’épargne et l’absence de découverts récurrents.

Dans tous les cas, l’emprunteur a intérêt à discuter de son mode de vie et de ses besoins avec son banquier ou avec un courtier, en toute honnêteté et transparence.

Regrouper ses crédits pour diminuer son taux d’endettement

Une autre solution pour faire baisser son taux d’endettement consiste à regrouper ses crédits en un seul. Le rachat de crédits permet de diminuer le montant total des mensualités de tous les crédits en les fusionnant en une mensualité unique. Par conséquent, cela diminue le taux d’endettement de l’emprunteur ou du foyer.

La simulation du taux d’endettement dans un rachat de crédits est donc primordiale. Elle permet de visualiser la situation avant et après le regroupement pour parvenir à une solution viable avec un reste à vivre suffisant. Les simulateurs en ligne de rachat de crédits sont simples et intuitifs. Cependant, pour bénéficier d’une simulation au plus juste, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un courtier.

Très souvent, le crédit immobilier est négocié à un instant donné. Une baisse des revenus ou une augmentation des dépenses contraintes, le besoin d’un crédit à la consommation ou d’un prêt personnel peut remettre en cause le taux d’endettement calculé initialement. Pour autant, il ne faut pas renoncer car les perspectives offertes par un rachat de crédits peuvent apporter un rééquilibrage de l’endettement familial. Les organismes de crédit étudient minutieusement les demandes de regroupement de prêts et il est très utile d’engager cette démarche avec l’accompagnement d’un expert pour mettre toutes les chances de son côté.

C’est une solution à étudier dès les premières difficultés de fin de mois pour rééquilibrer le budget familial rapidement. Le rachat de crédits peut non seulement diminuer le taux d’endettement mais aussi donner un nouveau souffle pour envisager de nouveaux projets. Un crédit immobilier engage pour de longues années pendant lesquelles la situation personnelle et professionnelle évolue. N’hésitez pas à faire le point périodiquement avec un courtier.

A retenir :

  • Le taux d’endettement représente la part des revenus nets mensuels que l’emprunteur va consacrer au remboursement de son crédit.
  • Il est généralement fixé à 35% par les banques et le HCSF.
  • Formule pour calculer le taux d’endettement : Taux d’endettement = montant du ou des crédits et charges fixes x 100 / revenus (salaires nets + autres revenus financiers)
  • Le taux d’endettement peut être supérieur à 35% après étude de nombreux critères : reste à vivre, saut de charge, épargne, âge, etc.
Mis à jour le 05/08/2021
Rédigé par CAFPI le 29/11/2019

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