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Crédit immobilier : guide du premier achat

Le taux d'endettement

Avant tout achat de bien immobilier, il est indispensable de définir sa capacité d’emprunt. Déterminant pour les banques, la capacité d’emprunt est évaluée sur la base d’un seuil d’un taux d’endettement maximal de 33%. Explications.

Le taux d’endettement : définition

Le taux d’endettement correspond à la fraction des revenus nets mensuels que l’emprunteur peut consacrer au remboursement d’un crédit.
C’est un chiffre déterminant pour les banques car il leur permet de vérifier si l’emprunteur peut faire face au remboursement de son crédit.

Si aucun texte de loi ne définit de taux maximum, de nombreuses banques fixent ce taux à 33% : les dites banques estiment en effet qu’au-delà de 33%, un emprunteur pourra rencontrer des difficultés pour rembourser son crédit.

Autrement dit, un taux d’endettement de 33% signifie que le tiers des revenus de l’emprunteur est attribué aux échéances du crédit.

Bon à savoir :

Chaque dossier de demande de crédit est analysé par la banque de manière individualisée, et de nombreuses données sont prises en compte : revenus, apport, gestion des comptes, capacité d’épargne, reste à vivre ou encore saut de charge.

Calcul du taux d’endettement

Pour calculer le taux d’endettement, il suffit d’appliquer la formule suivante : Taux d’endettement = montant du ou des crédits x 100 / revenus (salaires nets + autres revenus financiers)

Exemple : Le montant de la mensualité d’un emprunteur est de 500 €, tandis que son salaire est de 1 800 €.
Le calcul du taux d’endettement est le suivant : 500 x 100 / 1 800 = 27,7%.
Le taux d’endettement de cet emprunteur est de 27,7%.

Bon à savoir :

Seuls les revenus réguliers sont pris en compte. Ainsi, primes et autres gratifications à caractère variable sont exclues.

Dépasser le taux d’endettement

Cette limite de 33% est parfaitement arbitraire, et en pratique, elle peut-être étendue à 40% selon le financement souhaité, le profil du client,… Cette décision revient au partenaire bancaire, selon sa politique de prise en compte des risques. C’est du cas par cas.

Plusieurs cas peuvent justifier l’extension du taux d’endettement :

  • Le “reste à vivre” constitue le premier critère pris en compte par les banques pour augmenter le taux d’endettement.
    On entend par “reste à vivre” la somme d’argent dont l’emprunteur dispose après avoir payé ses charges fixes mensuelles : loyer, eau, électricité, assurance, etc. Pour un ménage avec 2 conjoints en CDI et avec un reste à vivre significatif, les banques accepteront régulièrement un taux d’endettement de 35%, voire même 40%.
     
  • Des revenus très élevés permettront également de dépasser le seuil des 33%. Pour un ménage dont le revenu est supérieur à 10 000 ou 20 000€ par mois, le taux d’endettement pourra être plus important.


​D’autres critères sont étudiés pour possiblement augmenter le taux d’endettement :

  • L’âge : les primo-accédants jeunes seront favorisés par les banques grâce à leurs perspectives d’avenir et l’augmentation progressive espérée de leurs revenus.
     
  • Le saut de charge : c’est la différence, dans le cas d’un achat de résidence principale, entre le montant de l’ancien loyer et les mensualités de remboursement du crédit à venir. Si ce saut de charge est modeste, la banque acceptera un taux d’endettement plus important.
     
  • L’épargne : témoignage incontestable du sérieux du ménage, sa capacité d’épargne rassurera la banque. Épargner tous les mois montre que l’emprunteur peut supporter une charge récurrente et honorer des mensualités. Même si le reste à vivre est modeste, la banque sera plus encline à dépasser légèrement les 33% avec la présence d’épargne.

A retenir :

  • Le taux d’endettement représente la part des revenus nets mensuels que l’emprunteur va consacrer au remboursement de son crédit.
  • Il est généralement fixé à 33% par les banques.
  • Formule pour calculer le taux d’endettement : Taux d’endettement = montant du ou des crédits x 100 / revenus (salaires nets + autres revenus financiers)
  • Le taux d’endettement peut être plus important après étude de nombreux critères : reste à vivre, saut de charge, épargne, âge, ...

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