Loi ELAN

Promulguée en novembre 2018, la loi pour l’Évolution du Logement et Aménagement Numérique (ELAN) a divers objectifs : construire plus de logements, faciliter l’accès à un logement et mettre les transitions énergétiques et numériques au service des habitants.

Les grandes caractéristiques

• Premier objectif et objectif phare de la loi ELAN : construire plus, mieux et moins cher. Accompagnée d’une restructuration du secteur du logement social, il est attendu de la loi qu’elle réponde aux besoins de chacun, qu’elle favorise la mixité et la cohésion sociale, et qu’elle améliore le cadre de vie de tout un chacun.
• La loi ELAN concerne aussi bien les bailleurs sociaux que les promoteurs, ainsi que les locataires, propriétaires, collectivités territoriales, professionnels de l’immobilier et syndics.

Fonctionnement

La loi ELAN se découpe en plusieurs réformes :

1. Encourager les nouvelles constructions
2. Développer la vente de HLM
3. Moderniser le bail de location
4. Encadrer les loyers
5. Réformer la copropriété
    

       1. Encourager les nouvelles constructions

Pour remplir son but premier — répondre au besoin de logement — la loi ELAN souhaite encourager les nouvelles constructions.
Pour cela elle s’appuie sur plusieurs réformes :

• La simplification des procédures de permis de construire

Afin de simplifier au maximum les procédures de permis de construire, la loi stipule que les demandes de permis de construire dans les communes de plus de 3 500 habitants se feront en ligne d’ici 2022.

Concernant les recours abusifs freinant l’urbanisme, la loi ELAN prévoit un délai de jugement ramené à 10 mois maximum (contre 24 auparavant), et des sanctions renforcées en cas de recours abusifs avérés.

• La transformation des bureaux vides

Trop de bureaux vides doivent être réappropriés : voici un autre aspect de la loi. Avec l’accord du maire de la ville, la loi ELAN encourage la transformation des bureaux vacants en logements habitables pour les personnes en situation d’urgence.

Pour financer les coûts de transformation des bureaux en logements, un bonus de 30 % de constructibilité est offert.

• L’urbanisation des villes littorales

Soumise à des conditions strictes, la loi ELAN ambitionne d’urbaniser les villes littorales. S’il est autorisé de construire au niveau des “ dents creuses ”, c’est-à-dire dans les espaces se trouvant entre 2 bâtiments présents dans un même hameau, il est cependant interdit de construire dans les 100 mètres qui constituent la côte, ainsi que dans les espaces proches du rivage.

        2. Développer la vente de HLM

Outre la construction de nouveaux logements, la loi ELAN mise sur les HLM, et notamment la vente de ces derniers.
Plusieurs nouveautés :
- Avec un objectif de 40 000 ventes par an (contre 8 000 actuellement), la loi rend les locataires prioritaires, en cas de cession, par rapport aux autres acheteurs.
- L’achat en lots de la part d’acteurs privés est autorisé, afin d’aider les sociétés HLM à se refinancer.

- Les logements cédés resteront comptabilisés pendant 10 ans dans les quotas de logements sociaux imposés par la loi SRU.
- Le produit de la vente des HLM devra être réinvesti à 50 % dans la collectivité.
- La mobilité des locataires est également facilitée au sein d’un parc social : le dossier des locataires est alors reconsidéré tous les 6 ans par la Commission d’attribution des logements.

       3. Moderniser le bail de location

En pratique, la loi ELAN donne aussi naissance un bail de location “ nouvelle génération ”.

• Le bail numérique

Pour simplifier encore davantage le processus d’accès au logement, la loi ELAN exige la numérisation du bail de location et de tous les documents annexes (diagnostic technique du logement, règlement, notice d’information de copropriété…).
La caution doit également être numérisée.

• Le bail mobilité

À destination des personnes en mobilité professionnelle ou autre pour formation ou apprentissage, la loi ELAN prévoit un bail mobilité : d’une durée de 1 à 10 mois (non renouvelable), il ne concerne que les locations meublées.

Les conditions de ce bail mobilité sont les suivants :
- Aucun dépôt de garantie nécessaire,
- Durée du bail convenue dès le départ, et bail non renouvelable,
- Résiliation possible à tout moment, sans justification et avec préavis d’un mois,
- Charges forfaitaires,
- Clauses de solidarité non applicables en cas de colocation.

Par ailleurs, le texte prévoit que les loyers impayés des locataires soient pris en charge par le dispositif Visale d'Action Logement.

       4. Encadrer les loyers

D’abord instauré par la loi ALUR, avant d’être supprimé en 2017, l’encadrement des loyers se voit réhabilité à titre expérimental dès janvier 2019, pour 5 ans et dans les zones dites “tendues”.

Non obligatoire (le préfet peut décider de sa mise en application par arrêté), l’encadrement des loyers consiste à limiter l’évolution du loyer d’un logement lors de sa mise ou remise en location, ou lors de renouvellement du contrat de location.

Si les bailleurs ne s’y tiennent pas, ils risquent une peine de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (comme une SCI).

       5. Réformer la copropriété

Du côté de la copropriété, quelques nouveautés également depuis la loi ELAN :

• Les rôles et règles des copropriétés doivent être claires et définies, pour une gouvernance plus transparente.
• De nouveaux droits se développent comme la participation à l’assemblée générale par visio-conférence ou le vote par correspondance par exemple.
• Toujours dans un souci de modernité, la loi prévoit la numérisation des extraits de règlement de copropriété pour un accès facile pour tous.
• Chaque syndic doit aussi ouvrir 3 espaces : un espace commun à tous les copropriétaires, un autre réservé à l’accès individuel de chaque copropriétaire et un dernier espace destiné au conseil syndical. Des documents doivent être publiés dans chacun de ces espaces, tels que le carnet d’entretien, les diagnostics, les charges ou le budget prévisionnel.
• Enfin, en cas de retard dans la transmission de documents aux copropriétaires, le syndic pourra être pénalisé.

Avantages et inconvénients

L’avantage majeur de la loi ELAN est que la loi répond à un besoin de logement, en proposant de construire plus, mieux et moins cher. Elle va même plus loin en modernisant le secteur et en facilitant tout ce qui peut l’être pour les acteurs du quotidien.