Les grandes caractéristiques de la loi ELAN
Premier objectif et objectif phare de la loi ELAN : construire plus, mieux et moins cher. Accompagnée d’une restructuration du secteur du logement social, il est attendu de la loi qu’elle réponde aux besoins de chacun, qu’elle favorise la mixité et la cohésion sociale, et qu’elle améliore le cadre de vie de tout un chacun.
La loi ELAN concerne aussi bien les bailleurs sociaux que les promoteurs, ainsi que les locataires, propriétaires, collectivités territoriales, professionnels de l’immobilier et syndics.
Fonctionnement de la loi ELAN
La loi ELAN se découpe en plusieurs réformes :
- Encourager les nouvelles constructions
- Développer la vente de HLM
- Moderniser le bail de location
- Encadrer les loyers
- Réformer la copropriété
- Impacter les architectes
- Réguler les locations saisonnières
▶ Encourager les nouvelles constructions
Pour remplir son but premier — répondre au besoin de logement — la loi ELAN souhaite encourager les nouvelles constructions.
Pour cela elle s’appuie sur plusieurs réformes :
- La simplification des procédures de permis de construire
Afin de simplifier au maximum les procédures de permis de construire, la loi stipule que les demandes de permis de construire dans les communes de plus de 3 500 habitants se feront en ligne d’ici 2022.
Concernant les recours abusifs freinant l’urbanisme, la loi ELAN prévoit un délai de jugement ramené à 10 mois maximum (contre 24 auparavant), et des sanctions renforcées en cas de recours abusifs avérés.
- La transformation des bureaux vides
Trop de bureaux vides doivent être réappropriés : voici un autre aspect de la loi. Avec l’accord du maire de la ville, la loi ELAN encourage la transformation des bureaux vacants en logements habitables pour les personnes en situation d’urgence.
Pour financer les coûts de transformation des bureaux en logements, un bonus de 30% de constructibilité est offert.
Les logements situés dans les communes faisant l'objet d’un constat de carence au titre de la loi SRU ne sont pas éligibles à ce bonus.
- L’urbanisation des villes littorales
Soumise à des conditions strictes, la loi ELAN ambitionne d’urbaniser les villes littorales. S’il est autorisé de construire au niveau des “ dents creuses ”, c’est-à-dire dans les espaces se trouvant entre 2 bâtiments présents dans un même hameau, il est cependant interdit de construire dans les 100 mètres qui constituent la côte, ainsi que dans les espaces proches du rivage.
- Le diagnostic étude de sols pour la vente de terrains
Depuis le 1er octobre 2020, toute vente de terrain non bâti et constructible fait l’objet d’un diagnostic obligatoire relatif à l’étude de sol. Cette étude géotechnique préalable vise à protéger les constructions sur les sols argileux, de plus en plus impactés par le réchauffement climatique. Une étude préalable identifie les risques spécifiques du terrain et définit les principes de construction. Pour une construction sur un sol argileux, elle est complétée par une étude de sol de conception plus personnalisée, qui tient compte du projet de construction, de son implantation et des caractéristiques du bâtiment.
▶ Développer la vente de HLM
Outre la construction de nouveaux logements, la loi ELAN mise sur les HLM, et notamment la vente de ces derniers.
Plusieurs nouveautés :
- Avec un objectif de 40 000 ventes par an (contre 8 000 actuellement), la loi rend les locataires prioritaires, en cas de cession, par rapport aux autres acheteurs.
- L’achat en lots de la part d’acteurs privés est autorisé, afin d’aider les sociétés HLM à se refinancer.
Les maires des villes où le logement social est en pénurie disposent d’un droit de veto.
- Les logements cédés resteront comptabilisés pendant 10 ans dans les quotas de logements sociaux imposés par la loi SRU.
- Le produit de la vente des HLM devra être réinvesti à 50% dans la collectivité.
- La mobilité des locataires est également facilitée au sein d’un parc social : le dossier des locataires est alors reconsidéré tous les 6 ans par la Commission d’attribution des logements.
▶ Moderniser le bail de location
En pratique, la loi ELAN donne aussi naissance un bail de location “ nouvelle génération ”.
- Le bail numérique
Pour simplifier encore davantage le processus d’accès au logement, la loi ELAN exige la numérisation du bail de location et de tous les documents annexes (diagnostic technique du logement, règlement, notice d’information de copropriété…). La caution doit également être numérisée.
- Le bail mobilité
À destination des personnes en mobilité professionnelle ou autre pour formation ou apprentissage, la loi ELAN prévoit un bail mobilité : d’une durée de 1 à 10 mois (non renouvelable), il ne concerne que les locations meublées.
Les conditions de ce bail mobilité sont les suivants :
- Aucun dépôt de garantie nécessaire,
- Durée du bail convenue dès le départ, et bail non renouvelable,
- Résiliation possible à tout moment, sans justification et avec préavis d’un mois,
- Charges forfaitaires,
- Clauses de solidarité non applicables en cas de colocation.
Par ailleurs, le texte prévoit que les loyers impayés des locataires soient pris en charge par le dispositif Visale d'Action Logement.
▶ Encadrer les loyers
D’abord instauré par la loi ALUR, avant d’être supprimé en 2017, l’encadrement des loyers se voit réhabilité à titre expérimental dès janvier 2019, pour 5 ans et dans les zones dites “tendues”.
Non obligatoire (le préfet peut décider de sa mise en application par arrêté), l’encadrement des loyers consiste à limiter l’évolution du loyer d’un logement lors de sa mise ou remise en location, ou lors de renouvellement du contrat de location.
Si les bailleurs ne s’y tiennent pas, ils risquent une peine de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (comme une SCI).
▶ Réformer la copropriété
Du côté de la copropriété, que ce soit pour une mise en copropriété ou une copropriété ancienne, quelques nouveautés également depuis la loi ELAN :
- Les rôles et règles des copropriétés doivent être clairs et définis, pour une gouvernance plus transparente.
- De nouveaux droits se développent comme la participation à l’assemblée générale par visioconférence ou le vote par correspondance par exemple.
- Toujours dans un souci de modernité, la loi prévoit la numérisation des extraits de règlement de copropriété pour un accès facile pour tous.
- Chaque syndic doit aussi ouvrir 3 espaces numériques : un espace commun à tous les copropriétaires, un autre réservé à l’accès individuel de chaque copropriétaire et un dernier espace destiné au conseil syndical. Des documents doivent être publiés dans chacun de ces espaces, tels que le carnet d’entretien, les diagnostics, les charges ou le budget prévisionnel.
Les modalités de fonctionnement du conseil syndical sont également modifiées pour apporter plus de souplesse et d’efficacité. Ainsi, les ascendants et descendants d’un copropriétaire peuvent intégrer le conseil syndical. Le conseil syndical est en droit d’exiger les documents relatifs à la copropriété auprès du syndic qui s’expose à une pénalité après 1 mois.
Le conseil syndical peut mettre en concurrence le syndic en cours et à l’échéance de son mandat.
Enfin, le conseil syndical peut se voir déléguer une autonomie par l’assemblée générale pour les travaux de copropriété. Cela rend plus rapide les décisions relatives aux travaux.
Les sanctions à l’encontre du syndic de copropriété sont renforcées. Le syndic dispose d'un délai d'un mois pour répondre à une demande de documents adressée par le conseil syndical. A défaut, une pénalité de 15 euros par jour de retard est prévue et s’impute sur les honoraires du syndic. En outre, le président du conseil syndical peut poursuivre en justice le syndic défaillant. L’inaction du syndic peut entraîner le versement d’indemnités.
▶ Impacter les architectes
La loi ELAN impacte également les missions de l’architecte, parmi les 234 articles qui composent cette loi fleuve.
Par exemple, elle supprime l’obligation d’organiser un concours d’architecture pour les projets portés par des organismes sociaux : HLM, SEM (Sociétés d’économie mixte) de construction et de gestion de logements sociaux, CROUS (centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires).
La loi ELAN transforme en avis consultatifs les avis obligatoires des Architectes des bâtiments de France (ABF). Cela concerne tout projet se rapportant à la résorption du bâti insalubre et pour l’installation de pylônes de téléphonie mobile (les antennes relais).
▶ Réguler les locations saisonnières
Autre domaine d’intérêt dans la loi ELAN : les locations saisonnières, en particulier les locations meublées touristiques de courte durée. Les plateformes digitales comme Airbnb ont contribué à l’essor de ces locations dans les grandes villes. La loi ELAN impose à ces plateformes de bloquer les annonces des utilisateurs au-delà des 120 jours de location pour les biens soumis à cette limite. Les plateformes sont tenues de vérifier que les démarches administratives ont bien été réalisées par les propriétaires et de mentionner le numéro d’enregistrement sur les annonces.
Elle précise les modalités de changement d’usage. Certains investisseurs ont décidé de basculer vers une location nue ou une location meublée classique. Les propriétaires de locations saisonnières ont l’obligation de les déclarer auprès de la mairie. En outre, à la demande de la commune, ils sont tenus de fournir le décompte des nuits dans un délai d’un mois.
Le propriétaire peut louer sa résidence principale pendant un maximum de 120 jours par année civile (sauf s’il est contraint de quitter son domicile pour un cas de force majeure, des raisons de santé ou des obligations professionnelles). Cela ne concerne que la location saisonnière du logement entier et non une chambre du logement.
La loi augmente les sanctions pénales et financières envers les loueurs qui ne respectent pas la réglementation en vigueur) :
- Amende de 10 000 euros maximum (contre 450 euros auparavant) en cas de dépassement de la durée de location de 120 jours de la résidence principale.
- Amende de 5 000 euros maximum en l’absence de déclaration de la location touristique en mairie.
- Amende de 10 000 euros maximum en cas de non-transmission du décompte exigé par la mairie.
Avantages et inconvénients de la loi ELAN
L’avantage majeur de la loi ELAN est que la loi répond à un besoin de logement, en proposant de construire plus, mieux et moins cher. Elle va même plus loin en modernisant le secteur et en facilitant tout ce qui peut l’être pour les acteurs du quotidien.
- Pour faire évoluer le logement et l’aménagement numérique, la loi ELAN se découpe en plusieurs réformes.
- Elle encourage tout d’abord les nouvelles constructions en simplifiant les procédures de permis de construire, en transformant les bureaux vides et en urbanisant les villes littorales.
- La loi mise sur les HLM et plus particulièrement la vente de HLM pour faciliter l’accès au logement et à la propriété.
- Le bail de location est modernisé : il est numérisé, tandis que le bail “mobilité” se développe.
L’encadrement des loyers fait son grand retour, à titre expérimental (pour une durée de 5 ans et uniquement en zones tendues). - Dans les copropriétés, des nouveautés font aussi leur apparition, pour plus de transparence, de simplicité et d’efficacité.
