Promulguée en novembre 2018, la loi pour l’Évolution du Logement et Aménagement Numérique (ELAN) a divers objectifs : construire plus de logements, faciliter l’accès à un logement et mettre les transitions énergétiques et numériques au service des habitants.
La loi ELAN se découpe en plusieurs réformes :
Pour remplir son but premier — répondre au besoin de logement — la loi ELAN souhaite encourager les nouvelles constructions.
Pour cela elle s’appuie sur plusieurs réformes :
Afin de simplifier au maximum les procédures de permis de construire, la loi stipule que les demandes de permis de construire dans les communes de plus de 3 500 habitants se feront en ligne d’ici 2022.
Concernant les recours abusifs freinant l’urbanisme, la loi ELAN prévoit un délai de jugement ramené à 10 mois maximum (contre 24 auparavant), et des sanctions renforcées en cas de recours abusifs avérés.
Trop de bureaux vides doivent être réappropriés : voici un autre aspect de la loi. Avec l’accord du maire de la ville, la loi ELAN encourage la transformation des bureaux vacants en logements habitables pour les personnes en situation d’urgence.
Pour financer les coûts de transformation des bureaux en logements, un bonus de 30 % de constructibilité est offert.
Bon à savoir
Les logements situés dans les communes faisant l'objet d’un constat de carence au titre de la loi SRU ne sont pas éligibles à ce bonus.
Soumise à des conditions strictes, la loi ELAN ambitionne d’urbaniser les villes littorales. S’il est autorisé de construire au niveau des “ dents creuses ”, c’est-à-dire dans les espaces se trouvant entre 2 bâtiments présents dans un même hameau, il est cependant interdit de construire dans les 100 mètres qui constituent la côte, ainsi que dans les espaces proches du rivage.
Outre la construction de nouveaux logements, la loi ELAN mise sur les HLM, et notamment la vente de ces derniers.
Plusieurs nouveautés :
- Avec un objectif de 40 000 ventes par an (contre 8 000 actuellement), la loi rend les locataires prioritaires, en cas de cession, par rapport aux autres acheteurs.
- L’achat en lots de la part d’acteurs privés est autorisé, afin d’aider les sociétés HLM à se refinancer.
Bon à savoir
Les maires des villes où le logement social est en pénurie disposent d’un droit de veto.
- Les logements cédés resteront comptabilisés pendant 10 ans dans les quotas de logements sociaux imposés par la loi SRU.
- Le produit de la vente des HLM devra être réinvesti à 50 % dans la collectivité.
- La mobilité des locataires est également facilitée au sein d’un parc social : le dossier des locataires est alors reconsidéré tous les 6 ans par la Commission d’attribution des logements.
En pratique, la loi ELAN donne aussi naissance un bail de location “ nouvelle génération ”.
Pour simplifier encore davantage le processus d’accès au logement, la loi ELAN exige la numérisation du bail de location et de tous les documents annexes (diagnostic technique du logement, règlement, notice d’information de copropriété…).
La caution doit également être numérisée.
À destination des personnes en mobilité professionnelle ou autre pour formation ou apprentissage, la loi ELAN prévoit un bail mobilité : d’une durée de 1 à 10 mois (non renouvelable), il ne concerne que les locations meublées.
Les conditions de ce bail mobilité sont les suivants :
- Aucun dépôt de garantie nécessaire,
- Durée du bail convenue dès le départ, et bail non renouvelable,
- Résiliation possible à tout moment, sans justification et avec préavis d’un mois,
- Charges forfaitaires,
- Clauses de solidarité non applicables en cas de colocation.
Par ailleurs, le texte prévoit que les loyers impayés des locataires soient pris en charge par le dispositif Visale d'Action Logement.
D’abord instauré par la loi ALUR, avant d’être supprimé en 2017, l’encadrement des loyers se voit réhabilité à titre expérimental dès janvier 2019, pour 5 ans et dans les zones dites “tendues”.
Non obligatoire (le préfet peut décider de sa mise en application par arrêté), l’encadrement des loyers consiste à limiter l’évolution du loyer d’un logement lors de sa mise ou remise en location, ou lors de renouvellement du contrat de location.
Si les bailleurs ne s’y tiennent pas, ils risquent une peine de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (comme une SCI).
Du côté de la copropriété, quelques nouveautés également depuis la loi ELAN :
L’avantage majeur de la loi ELAN est que la loi répond à un besoin de logement, en proposant de construire plus, mieux et moins cher. Elle va même plus loin en modernisant le secteur et en facilitant tout ce qui peut l’être pour les acteurs du quotidien.
A retenir
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