Vous êtes à la recherche du meilleur crédit pour votre achat immobilier ? Avant de déposer vos dossiers de demandes de prêts, prenez le temps de bien vous renseigner sur les différents types de prêts disponibles. Si le prêt à taux fixe est le type de prêt immobilier le plus souscrit, vous pouvez aussi opter pour un prêt à taux variable ou révisable pour votre projet. Définition, fonctionnement, avantages et inconvénients... On vous dit tout ce que vous devez savoir sur le prêt immobilier à taux variable.

Qu’est-ce qu’un prêt à taux variable ?

Le prêt à taux variable est un crédit immobilier dont le taux d’intérêt peut varier à la hausse ou à la baisse dans le temps. Le taux du prêt est alors fixé sur un indice de référence, en général, l’indice Euribor, qui régit les taux immobiliers et leur évolution.

Si les taux des crédits immobiliers à taux variable sont toujours plus bas que ceux des prêts à un taux fixe à un instant T, on ne peut pas avoir la certitude que ceux-ci vont le rester dans le temps. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) d’un prêt à taux variable ne peut pas être utilisé pour estimer le coût total du crédit sur toute sa durée de remboursement.

Souscrire à un tel prêt représente donc un pari pour l’emprunteur, puisque le taux nominal de son crédit peut aussi bien évoluer à la hausse qu’à la baisse. Pour limiter le risque, il peut alors souscrire à un prêt à taux variable dit “capé” pour que les évolutions du taux révisable soient plafonnées (nous y reviendrons).

Quelle différence avec un prêt à taux fixe ?

Comme son nom l’indique, un prêt à taux variable se démarque d’un prêt à taux fixe par les potentielles variations que peuvent connaître son taux. 

La majorité des crédits immobiliers souscrits sont des prêts à taux fixes. Le taux est fixé au moment de la souscription du crédit et ne peut évoluer dans le temps, sauf en cas d’allongement de la durée du crédit (modulation ou report d’échéance). Le coût total du crédit est connu à l’avance. Pour le voir changer, il faudrait renégocier son crédit immobilier ou procéder à son rachat.

Ces variations induisent donc que le prêt à taux variable est plus risqué qu’un prêt à taux fixe, du moins sur le long terme. Cela peut cependant être intéressant sur le court terme, puisqu’un prêt à taux variable n’est pas soumis au versement d’Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) en cas de remboursement anticipé du crédit, notamment lors de la revente du bien.

Comment fonctionne un prêt à taux révisable ?

Le taux d’un prêt variable est révisé périodiquement en fonction de l’évolution de l’Euribor, l’indice monétaire de référence. Cet indice est indexé sur les taux financiers pratiqués sur le marché européen : il est utilisé pour déterminer les taux auxquels empruntent les banques entre elles (on parle alors de taux interbancaires).

S’il peut être bon de consulter l’Euribor et ses récentes évolutions, il faut garder à l’esprit que le taux proposé par les banques à leur client sera forcément plus élevé. Elles appliquent en effet une marge de 1 à 2 % par rapport aux taux auxquels elles empruntent.

L’évolution de l’Euribor a une influence directe sur les taux des crédits immobiliers. Si les banques empruntent à des taux plus élevés, cette augmentation se répercute sur les taux qu’elles appliquent à leurs clients. Cela explique donc l’évolution des taux proposés lors de la signature d’un crédit à un instant T, qu’il soit à taux fixe ou variable. 

La différence, c’est que le prêt à taux fixe ne pourra plus évoluer en fonction de l’Euribor après sa signature, tandis que le prêt à taux variable continuera de suivre ces variations pendant toute la durée de remboursement du crédit. Chaque année, les mensualités peuvent alors évoluer à la hausse comme à la baisse.

Bon à savoir

Ces variations peuvent ainsi être plus ou moins importantes en fonction du type de prêt à taux variable choisi : capé ou non capé.

Prêt à taux variable capé ou non capé : comment choisir ?

Le prêt à taux variable est par défaut non-capé. Cela signifie que les variations de taux potentielles ne connaissent pas de limites, que ce soit lorsque les taux augmentent ou diminuent. 

Afin de réduire le risque, l’emprunteur peut demander à souscrire à un prêt immobilier à taux variable capé. Contrairement à un taux révisable classique, la variation d’un taux révisable capé est limitée par un plafond. La banque propose généralement un plafonnement à 1, 2 ou 3 points pour ce type de prêt, ce qui signifie que le taux ne pourra pas évoluer de + ou -3 % par rapport au taux initial. Ce plafonnement est déterminé lors de la signature du contrat de prêt conjointement avec l’emprunteur. 

Exemple

Un emprunteur contracte un prêt immobilier à taux variable capé 2 %, avec un taux initial de 3,2 %. Le taux de son emprunt peut au maximum progresser à 5,2% et descendre au minimum à 1,2%.

Comme le taux révisable capé offre une sécurité supplémentaire à l’emprunteur, son taux de départ est habituellement plus élevé que celui d’un prêt à taux révisable non-capé.

Il faut cependant garder à l’esprit que le risque encouru est important dans les deux cas, car le coût du crédit ne peut en aucun cas être anticipé. Une trésorerie suffisante doit être prévue pour pouvoir faire face à une forte variation du taux de son crédit et une augmentation soudaine des mensualités. Notez d’ailleurs que certaines banques prévoient dans leurs conditions d’emprunt la possibilité de basculer d’un prêt à taux variable à un prêt à taux fixe lorsque les taux immobiliers remontent de manière significative sur l’ensemble du marché.

Quels sont les avantages et inconvénients du prêt à taux variable ?

Le prêt immobilier à taux variable, qu’il soit capé ou non, est un prêt plus risqué qu’un prêt à taux fixe. Comme il expose l’emprunteur au risque de voir les taux augmenter, il ne garantit pas que celui-ci va pouvoir assumer ses mensualités pendant toute la durée du crédit. De ce fait, il ne permet pas de connaître à l’avance le coût total du crédit sur la durée.

Bien qu’il soit risqué, ce type de prêt comporte son lot d’avantages. Premièrement, dans l’éventualité où les taux baissent, il permet de voir le coût total de son crédit baisser, ainsi que ses mensualités. Ensuite, le taux de départ de ce type de crédit est inférieur au taux nominal d’un crédit à taux fixe. Si aucune variation n’est enregistrée, il est avantageux dans tous les cas. 
Il faut ajouter qu’un prêt à taux variable n’est pas soumis au versement d’indemnités de remboursement anticipé en cas de remboursement anticipé de son crédit. Cela est particulièrement utile en cas de revente du bien ou de rachat de crédit (par exemple, lorsque les taux augmentent trop). 

Enfin, gardez à l’esprit qu’il est possible de négocier comme condition d’emprunt le fait de pouvoir basculer sur un taux fixe à tout moment si jamais les taux augmentent trop ! Cette option permet donc de réduire le risque de voir le coût de son crédit trop augmenter sur le long terme.

Dans quel cas est-il intéressant de souscrire à un prêt à taux variable ?

Avec son lot d’avantages et d’inconvénients, le prêt à taux variable peut être plus intéressant pour certains profils emprunteurs que d’autres. Il est plutôt réservé aux investisseurs qui pensent déjà à la revente de leur bien. Il s’agit d’un choix spéculatif généralement utilisé pour les crédits de courte durée (7 ans), qui compte sur l’exonération des IRA et mise sur une revente sur le court terme.

Si les prêts à taux variable représentaient 20 % des crédits immobiliers souscrits en 2004, leur proportion a fortement réduit ces dernières années, jusqu’à atteindre 0,4 % du marché au début des années 2020. Il connaît un regain d’intérêt en 2022 avec le phénomène du taux d’usure qui vient se confronter à la remontée des taux fixes. Comme le taux d’intérêt de départ d’un prêt à taux variable est plus bas que celui d’un prêt à taux fixe, il permet d’emprunter sur une longue durée sans dépasser la barre du taux d’usure.

Un prêt à taux variable peut être une bonne solution pour de nombreux emprunteurs, investisseurs ou non. Il faut cependant garder à l’esprit que ce type de crédit est plus risqué, et nécessite une étude approfondie de sa situation financière et de ses capacités de remboursement. N’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier CAFPI pour vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches pour trouver le prêt immobilier idéal pour votre projet !

Le prêt à taux mixte : le compromis idéal ?

Il peut être possible de combiner les avantages d’un prêt à taux fixe avec ceux d’un prêt à taux révisable grâce au prêt à taux mixte ou semi-fixe. Ce type de prêt permet de bénéficier d’un prêt à taux fixe pendant les premières années de remboursement du crédit (entre 3 et 10 ans), puis d’un prêt à taux variable capé ensuite (et ce jusqu’au remboursement total du crédit). 

C’est une bonne solution aussi bien pour les investisseurs qui envisagent de revendre rapidement leur bien que pour les acquéreurs qui souhaitent parier sur une éventuelle baisse des taux à l’avenir.

À retenir
  • Le prêt à taux variable est un prêt dont le taux d’intérêt peut évoluer au cours du remboursement du crédit.
  • L’évolution des taux est fixée sur celle de l’Euribor, le taux interbancaire auquel les banques empruntent. 
  • Plus risqué qu’un prêt à taux fixe, le prêt à taux variable consiste à miser sur une éventuelle baisse des taux de crédit.
  • Il est possible de réduire le risque en optant pour un prêt à taux variable capé, dont les évolutions sont plafonnées.
Maitane Beraza
Par Maitane Beraza le 14/12/2017
Mis à jour le 24/11/2022
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