Les documents à annexer au compromis de vente

Pour que le compromis de vente soit valide, il doit être joint au dossier de diagnostic technique (DDT). Pour le cas d’une copropriété, ce premier document doit être accompagné de toutes les informations concernant ladite copropriété. 

▶ Le diagnostic technique 

La cession d’un bien immobilier doit être précédée d’une évaluation du bien en question par un professionnel. Elle permettra de vérifier la construction et d’identifier tout risque lié à la sécurité des occupants. 

Dans le DDT figure : 

• le diagnostic bruit ; 
• l’état de l’installation d’assainissement non collectif pour les maisons individuelles non raccordées au réseau public de collecte des eaux usées ; 
• le diagnostic amiante ; le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ; 
• L’état des risques et pollutions ; le diagnostic termites ; 
• le diagnostic mérule si le bien est construit dans des zones jugées à risque par le préfet ; 
• le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette évaluation ne concerne pas les logements en état futur d’achèvement ou VEFA ; 
• l’état des installations de gaz et d’électricité si ces derniers ont plus de 15 ans ; 
• la surface privative pour les logements en copropriété. 

▶ Les documents pour la vente d’un bien en copropriété 

Outre le dossier de diagnostic technique, pour un bien en copropriété, le compromis de vente doit être annexé des documents relatifs à : 

• l’organisation de l’immeuble (règlements et état de la division), 
• la fiche synthétique de la copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales sur les 3 dernières années (sauf si le vendeur ou le syndic de copropriété ne peuvent pas les fournir) ; 
• l’état de l’immeuble ; 
• la situation financière du logement et de la copropriété qui indiquera le montant : des charges courantes, à payer par l’acheteur, de la part du fonds de travaux pour le logement, de la dernière cotisation, des charges impayées et des dettes du syndic à d’éventuels fournisseurs.

Le compromis de vente entre particuliers

Le compromis de vente est un avant-contrat. Il n’est pas obligatoire mais garantit le bon déroulement d'une transaction immobilière. Il organise les conditions de la vente avec le prix et le descriptif du bien immobilier. 

Même si le modèle du compromis de vente est libre, les informations qu'il doit contenir sont imposées comme : 

• les noms et coordonnées des signataires au contrat ; 
• les caractéristiques du bien ; 
• la nature de la transaction immobilière et l’utilisation du bien actuellement ; 
• l’historique de la propriété (le détail du précédent acte de vente) ;
• le prix de vente convenu et les modalités de paiement ; 
• le montant et le versement du dépôt de garantie ; 
• les clauses suspensives, en particulier celle d’obtention d’un crédit immobilier ; 
• ...

Au-delà du texte du compromis de vente, ce sont surtout les annexes qu’il convient de préparer avec minutie.

Attention ! Si certains éléments manquent, cela peut remettre en cause la transaction, ou a minima, donner un nouveau droit de rétractation à l'acquéreur.

La distinction entre clause résolutoire et condition suspensive de vente

Un compromis de vente peut contenir des clauses résolutoires et des clauses suspensives. Si elles servent toutes à encadrer la transaction et à faire face à d’éventuelles situations préjudiciables à la réalisation de la vente, elles présentent tout de même des subtilités à maîtriser. 

Une clause résolutoire considère que l’accord est conclu et qu’il ne sera annulé que si la clause se réalise. Inversement, les conditions suspensives de vente fonctionnent de sorte que l’engagement n’est définitif que si les clauses sont réalisées. 

Prenons l’exemple de la clause que l’on retrouve le plus souvent dans les modèles de compromis de vente : la condition suspensive d’obtention de prêt. Dans ce cas, la vente ne se fera que si l’acheteur a pu emprunter la somme dont il a besoin pour financer l’achat immobilier. 

Formulée en tant que clause résolutoire, cette condition aura l’effet suivant : si l’acheteur n’obtient pas son prêt, la vente sera annulée.

Compromis et promesse de vente : décryptage

Aussi appelé “avant-contrat”, le compromis de vente n’est pas le même document que la promesse de vente. Alors quelles différences entre compromis et promesse de vente ?

Ces 2 contrats ont des conséquences différentes pour le vendeur et l’acquéreur.

▶ La promesse de vente

Avec ce contrat, le propriétaire s’engage auprès de l’acquéreur à lui vendre son bien, à un prix et un délai déterminé.
Cela revient pour l’acheteur à bénéficier d’une “option” exclusive sur le bien, pour un temps limité (généralement 2 à 3 mois).

Durant cette période, le vendeur ne peut revenir sur la vente ni proposer le bien à un autre acheteur.

En contrepartie, l’acquéreur verse 10% du prix de vente au vendeur. S’il renonce ensuite à acheter, l’indemnité versée au vendeur reste acquise, à titre de dédommagement.

▶ ​Le compromis de vente 

Dans le compromis de vente, vendeur et acheteur s’engagent l’un et l’autre à conclure la vente.

Juridiquement, le compromis vaut vente.
Si l’un des acteurs renonce à la vente, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice et exiger des dommages et intérêts.

Le compte de séquestre

Vous avez trouvé le bien de vos rêves et vous allez signer le compromis de vente ?

Cet acte impose souvent le versement d’une somme en vue de “réserver” le bien. C’est une garantie pour le vendeur de voir la vente être conclue ou d’être dédommagé en cas de désistement injustifié de la part de l’acheteur. 

Cette somme qui représente entre 5 et 10 % du bien est versée sur un compte de séquestre. C'est un compte bancaire spécifique qui permet de “bloquer” un acompte pendant la période qui se déroule entre la signature du compromis et l’acte de vente.