Situé entre l’accord de principe et l’acte définitif, le compromis de vente est un contrat liant l’acquéreur au vendeur : le vendeur confirme vouloir vendre son bien tandis que l'acquéreur déclare vouloir l’acheter. Le compromis définit les conditions de cet vente / achat.

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Qu’est-ce qu’un compromis de vente  ?

Étape la plus importante de la transaction immobilière, la signature du compromis de vente garantit que la vente du bien va se réaliser, le compromis scellant l’accord entre l’acheteur et le vendeur.

Le compromis est un contrat bilatéral entre l’acheteur et le vendeur, formalisant l’accord de principe passé entre les parties et les engageant sur les conditions de la vente.

Il permet de fixer l’accord entre le vendeur et l’acheteur :

  • Prix du bien vendu,
  • Conditions générales et particulières de la vente,
  • Conditions suspensives, dont l’obtention du financement et le détail du plan de financement (clause obligatoire),
  • Date butoir à laquelle l’acte de vente doit être signé.

C’est donc un engagement définitif des deux parties, qui doit être bien préparé.

Bon à savoir

La signature est prévue chez le notaire, si les deux parties le conviennent, sinon elle peut être faite « sous seing privé », avec un agent immobilier en agence. Le notaire s’occupe également de toutes les formalités préalables à la signature.

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Les documents à annexer au compromis de vente

Pour que le compromis de vente soit valide, il doit être joint au dossier de diagnostic technique (DDT). Pour le cas d’une copropriété, ce premier document doit être accompagné de toutes les informations concernant ladite copropriété. 

Le diagnostic technique 

La cession d’un bien immobilier doit être précédée d’une évaluation du bien en question par un professionnel. Elle permettra de vérifier la construction et d’identifier tout risque lié à la sécurité des occupants. 

Dans le DDT figure : 

  • le diagnostic bruit ; 
  • l’état de l’installation d’assainissement non collectif pour les maisons individuelles non raccordées au réseau public de collecte des eaux usées ; 
  • le diagnostic amiante ; le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ; 
  • L’état des risques et pollutions ; le diagnostic termites ; 
  • le diagnostic mérule si le bien est construit dans des zones jugées à risque par le préfet ; 
  • le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette évaluation ne concerne pas les logements en état futur d’achèvement ou VEFA ; 
  • l’état des installations de gaz et d’électricité si ces derniers ont plus de 15 ans ; 
  • la surface privative pour les logements en copropriété. 

Les documents pour la vente d’un bien en copropriété 

Outre le dossier de diagnostic technique, pour un bien en copropriété, le compromis de vente doit être annexé des documents relatifs à : 

  • l’organisation de l’immeuble (règlements et état de la division), 
  • la fiche synthétique de la copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales sur les 3 dernières années (sauf si le vendeur ou le syndic de copropriété ne peuvent pas les fournir) ; 
  • l’état de l’immeuble ; 
  • la situation financière du logement et de la copropriété qui indiquera le montant : des charges courantes, à payer par l’acheteur, de la part du fonds de travaux pour le logement, de la dernière cotisation, des charges impayées et des dettes du syndic à d’éventuels fournisseurs.
Bon à savoir

Certains documents détaillant les charges impayées ou les dettes au fournisseur ne sont pas obligatoires pour les copropriétés ne dépassant pas 10 lots et avec un budget de moins de 15 000 € durant les 3 derniers exercices.

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Le compromis de vente sous seing privé : tout ce qu’il faut savoir

Pour signer un compromis ou une promesse de vente, vous n’êtes pas obligé de vous rendre chez un notaire ! Vous avez la possibilité d’opter pour un compromis sous seing privé, autrement dit, rédigé entre personnes privées.

Le compromis comme la promesse de vente sont des avant-contrats, qui scellent un accord préalable à la vente du bien entre le vendeur et l’acquéreur. La différence entre le compromis et la promesse de vente, c’est que la promesse n’engage que le vendeur.

Quels sont les avantages et les inconvénients ? Quels sont les risques ?

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Les conditions suspensives

Afin de protéger l’acquéreur et d’éviter les impasses en annulant la vente, dans le cas où un évènement imprévu ou contraire empêche sa réalisation, chaque compromis de vente est assorti de plusieurs conditions suspensives.
Si ces conditions ne se réalisent pas, le compromis est annulé (si et seulement si cette annulation répond aux conditions suspensives), le dépôt de garantie est restitué et aucune réparation n’est due au vendeur.

Quelles sont les clauses suspensives ?

  • Obtention d’un prêt immobilier,
  • Obtention d’un permis de construire,
  • Réalisation d’une vente immobilière en cours sur laquelle l’acquéreur compte pour financer la transaction,
  • Absence de préemption de la mairie ou d’une collectivité publique,
  • Absence de préemption du locataire qui occupe le bien,
  • Absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien,
  • Purge des hypothèques par le vendeur au moment de la vente,
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La distinction entre clause résolutoire et condition suspensive de vente

Un compromis de vente peut contenir des clauses résolutoires et des clauses suspensives. Si elles servent toutes à encadrer la transaction et à faire face à d’éventuelles situations préjudiciables à la réalisation de la vente, elles présentent tout de même des subtilités à maîtriser. 

Une clause résolutoire considère que l’accord est conclu et qu’il ne sera annulé que si la clause se réalise. Inversement, les conditions suspensives de vente fonctionnent de sorte que l’engagement n’est définitif que si les clauses sont réalisées. 

Prenons l’exemple de la clause que l’on retrouve le plus souvent dans les modèles de compromis de vente : la condition suspensive d’obtention de prêt. Dans ce cas, la vente ne se fera que si l’acheteur a pu emprunter la somme dont il a besoin pour financer l’achat immobilier. 

Formulée en tant que clause résolutoire, cette condition aura l’effet suivant : si l’acheteur n’obtient pas son prêt, la vente sera annulée.

Bon à savoir

Pour que ni la condition résolutoire ni la condition suspensive d’obtention de prêt ne viennent entraver votre projet, mettez toutes les chances de votre côté en recourant aux services d’un courtier. CAFPI vous accompagne à toutes les étapes de votre demande de crédit immobilier pour des démarches simplifiées et un appui aussi professionnel que personnalisé.

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La rétractation

Que les parties choisissent la signature d’un acte authentique ou la signature d’un acte sous seing privé pour le compromis de vente, elles sont tenues, définitivement, de respecter les termes de l’engagement. Notez toutefois qu’il est possible pour l’acheteur et le vendeur de mettre fin à l’accord. 

▶ La rétractation de l’acheteur 

Même s’il est vrai que le compromis de vente lie les protagonistes d’une opération immobilière, l’acheteur a droit à un délai de réflexion de 10 jours calendaires après la signature de l’acte. Durant cette période, il peut faire valoir son droit de se rétracter.

Bon à savoir

Ce droit de rétractation concerne uniquement l’acheteur particulier. Les acheteurs professionnels, c’est-à-dire ceux qui acquièrent un bien immobilier, le revendent ou l’exploitent, n’ont pas droit à cette période de réflexion.

▶ La rétractation par le vendeur 

Il est plus difficile pour le vendeur de rompre l’engagement. En effet, son premier recours serait une clause de désistement présente dans le compromis de vente. Les conditions s’y rapportant devront donc être pensées à la rédaction ; avant la signature du compromis de vente. 

Si des dispositions en ce sens n’ont pas été prises, le vendeur peut tenter une annulation amiable du compromis de vente. Pour ce faire, il devra entamer des négociations avec l’acheteur et lui restituer tout ce que ce dernier a versé lors de la signature de l’acte authentique de vente ou de l’acte sous signature privée.

Bon à savoir

Même si l’acheteur accepte de mettre fin à l’engagement des deux parties, mais qu’aucune condition suspensive de vente ne prévoit cette situation, il faudra toujours régler les frais de mutation au notaire.

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Compromis et promesse de vente : décryptage

Aussi appelé “avant-contrat”, le compromis de vente n’est pas le même document que la promesse de vente. Alors quelles différences entre compromis et promesse de vente ?

Ces 2 contrats ont des conséquences différentes pour le vendeur et l’acquéreur.

La promesse de vente

Avec ce contrat, le propriétaire s’engage auprès de l’acquéreur à lui vendre son bien, à un prix et un délai déterminé.
Cela revient pour l’acheteur à bénéficier d’une “option” exclusive sur le bien, pour un temps limité (généralement 2 à 3 mois).

Durant cette période, le vendeur ne peut revenir sur la vente ni proposer le bien à un autre acheteur.

En contrepartie, l’acquéreur verse 10% du prix de vente au vendeur. S’il renonce ensuite à acheter, l’indemnité versée au vendeur reste acquise, à titre de dédommagement.

​Le compromis de vente 

Dans le compromis de vente, vendeur et acheteur s’engagent l’un et l’autre à conclure la vente.

Juridiquement, le compromis vaut vente.
Si l’un des acteurs renonce à la vente, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice et exiger des dommages et intérêts.

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À retenir
  • Le compromis de vente scelle l’accord entre le vendeur et l’acquéreur.
  • C’est un document juridique et légal qui peut être rédigé par et signé chez un notaire (il est non obligatoire mais fortement recommandé).
  • Le compromis de vente doit être accompagné d’un dossier de diagnostic technique (DDT), en plus d’autres documents si le bien vendu est en copropriété.
  • Il s’accompagne de conditions suspensives qui, si elles ne se réalisent pas, peuvent annuler le compromis.
  • Avec la clause suspensive, la vente n'est effective qu’après la réalisation de la condition. Avec la clause résolutoire, le contrat n’est annulé que si la condition se réalise. 
  • L’acheteur particulier dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente.
  • La promesse de vente diffère du compromis de vente : ces 2 contrats n’ont pas les mêmes conséquences pour l’acheteur et le vendeur.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 04/11/2019
Mis à jour le 23/11/2022
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