Situé entre l’accord de principe et l’acte définitif, le compromis de vente est un contrat liant l’acquéreur au vendeur : le vendeur confirme vouloir vendre son bien tandis que l'acquéreur déclare vouloir l’acheter. Le compromis définit les conditions de cet vente / achat.

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Qu’est-ce qu’un compromis de vente  ?

Étape la plus importante de la transaction immobilière, la signature du compromis de vente garantit que la vente du bien va se réaliser, le compromis scellant l’accord entre l’acheteur et le vendeur.

Le compromis est un contrat bilatéral entre l’acheteur et le vendeur, formalisant l’accord de principe passé entre les parties et les engageant sur les conditions de la vente.

Il permet de fixer l’accord entre le vendeur et l’acheteur :

  • Prix du bien vendu,
  • Conditions générales et particulières de la vente,
  • Conditions suspensives, dont l’obtention du financement et le détail du plan de financement (clause obligatoire),
  • Date butoir à laquelle l’acte de vente doit être signé.

C’est donc un engagement définitif des deux parties, qui doit être bien préparé.

Bon à savoir

La signature est prévue chez le notaire, si les deux parties le conviennent, sinon elle peut être faite « sous seing privé », avec un agent immobilier en agence. Le notaire s’occupe également de toutes les formalités préalables à la signature.

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Les conditions suspensives

Afin de protéger l’acquéreur et d’éviter les impasses en annulant la vente, dans le cas où un évènement imprévu ou contraire empêche sa réalisation, chaque compromis de vente est assorti de plusieurs conditions suspensives.
Si ces conditions ne se réalisent pas, le compromis est annulé (si et seulement si cette annulation répond aux conditions suspensives), le dépôt de garantie est restitué et aucune réparation n’est due au vendeur.

Quelles sont les clauses suspensives ?

  • Obtention d’un prêt immobilier,
  • Obtention d’un permis de construire,
  • Réalisation d’une vente immobilière en cours sur laquelle l’acquéreur compte pour financer la transaction,
  • Absence de préemption de la mairie ou d’une collectivité publique,
  • Absence de préemption du locataire qui occupe le bien,
  • Absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien,
  • Purge des hypothèques par le vendeur au moment de la vente,
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Compromis et promesse de vente : décryptage

Aussi appelé “avant-contrat”, le compromis de vente n’est pas le même document que la promesse de vente. Alors quelles différences entre compromis et promesse de vente ?

Ces 2 contrats ont des conséquences différentes pour le vendeur et l’acquéreur.

  • La promesse de vente 
    Avec ce contrat, le propriétaire s’engage auprès de l’acquéreur à lui vendre son bien, à un prix et un délai déterminé.
    Cela revient pour l’acheteur à bénéficier d’une “option” exclusive sur le bien, pour un temps limité (généralement 2 à 3 mois).

    Durant cette période, le vendeur ne peut revenir sur la vente ni proposer le bien à un autre acheteur.

    En contrepartie, l’acquéreur verse 10% du prix de vente au vendeur. S’il renonce ensuite à acheter, l’indemnité versée au vendeur reste acquise, à titre de dédommagement.
  • ​Le compromis de vente 
    Dans le compromis de vente, vendeur et acheteur s’engagent l’un et l’autre à conclure la vente.

    Juridiquement, le compromis vaut vente.
    Si l’un des acteurs renonce à la vente, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice et exiger des dommages et intérêts.
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À retenir
  • Le compromis de vente scelle l’accord entre le vendeur et l’acquéreur.
  • C’est un document juridique et légal qui peut être rédigé par et signé chez un notaire (il est non obligatoire mais fortement recommandé).
  • Il s’accompagne de conditions suspensives qui, si elles ne se réalisent pas, peuvent annuler le compromis.
  • La promesse de vente diffère du compromis de vente : ces 2 contrats n’ont pas les mêmes conséquences pour l’acheteur et le vendeur.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 04/11/2019
Mis à jour le 20/12/2021
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