Pourquoi rédiger un compromis de vente entre particuliers ? 

Un compromis de vente sous seing privé

Le compromis de vente est une promesse de vente synallagmatique, qui engage les deux parties. S’il n’est pas signé par un notaire, le compromis relève des actes sous seing privé. Si un tiers mandaté intervient au contrat, son nom et sa qualité sont à préciser.

Rien n’empêche un vendeur et un acheteur de rédiger eux-mêmes un compromis de vente pour formaliser leurs engagements respectifs. Toutefois, la rédaction est importante et un professionnel peut vous aider à ne pas commettre d’erreur. Les modifications de la réglementation immobilière sont très fréquentes. Un notaire assure la rédaction d’un compromis de vente conforme aux normes en vigueur.

Le compromis de vente organise les conditions de la vente avec le prix et le descriptif du bien immobilier. Au-delà ce sont les conditions générales et particulières par l’ajout de clauses spécifiques.

Pour symboliser cet engagement, l’acheteur verse une somme correspondant à 5 à 10 % du montant du prix de vente. Ce dépôt de garantie s’impute sur le prix de vente final lors de la signature de l’acte authentique de vente. 

Un engagement ferme après le délai de rétractation

La loi accorde un délai de rétractation de 10 jours à l’acquéreur. Ce délai court à compter du lendemain de la réception du pré-contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. L’acquéreur doit adopter le même format pour renoncer à la vente. Il obtient alors la restitution du dépôt de garantie dans les 21 jours.

Aussi, à défaut de clause suspensive et après délai légal de rétractation, la vente sera considérée parfaite. Si jamais l’une des parties voulait renoncer à la signature de la vente, l’autre partie peut l’y contraindre en justice. Ne vous engagez pas à la légère sur un compromis !

Comment réaliser un compromis de vente entre particuliers ? 

Utiliser un modèle de compromis de vente ? 

Des modèles de compromis de vente existent en ligne… Vous devez choisir un modèle récent, le relire, comprendre parfaitement chaque clause, en ajouter éventuellement d’autres pour personnaliser votre avant-contrat.

Le compromis marque l’accord sur la vente du bien immobilier mais aussi sur les modalités et conditions de cette transaction. La transparence et le devoir d’information sont donc requis des deux côtés. 

Le contenu du compromis de vente entre particuliers

Ce contrat d’avant-vente engage chacun et génère des créances. Pour les rendre exigibles, le compromis doit donc spécifier des éléments concrets précis : 

• les noms et coordonnées des signataires au contrat ; 
• les caractéristiques du bien : localisation précise, contenance, annexes éventuelles, etc. ; 
• la nature de la transaction immobilière et l’utilisation du bien actuellement ; 
• l’historique de la propriété (le détail du précédent acte de vente) ;
• le prix de vente convenu et les modalités de paiement ; 
• le montant et le versement du dépôt de garantie ; 
• les clauses suspensives, en particulier celle d’obtention d’un crédit immobilier ; 
• la date à laquelle les lieux seront libérés ; 
• la date de signature maximale de l’acte authentique de vente ; 
• l’existence d’un délai de rétractation et ses conséquences. 

Les clauses du compromis de vente

Il est essentiel de prévoir des clauses suspensives dans le compromis de vente. A défaut, l’engagement devient ferme et définitif, passé le délai de rétractation.

La loi Alur du 24 mars 2014 rend obligatoire l'insertion de certaines conditions suspensives, sous peine d’invalider la vente : 

• l’obtention du prêt immobilier de l'acquéreur auprès d’une banque, 
• une situation hypothécaire vierge du bien, 
• la purge du droit de préemption de la commune.

La clause suspensive la plus fréquente est la clause d’obtention d’un crédit immobilier : la vente se réalise à condition de ne pas se voir opposer un refus de prêt immobilier. Pour que la clause soit valide, il convient de préciser le montant approximatif emprunté et la durée maximale de crédit envisagée.

Des clauses relatives à l’exercice du droit de préemption de la commune ou encore de la purge de toute servitude sont indispensables. De la même manière, on trouve souvent dans un compromis de vente entre particuliers une clause pénale ou une clause de dédit, qui prévoit le versement d’une somme importante si l'acheteur ou le vendeur ne finalise pas la vente.

Si vous prévoyez des travaux importants, l’obtention du permis de construire peut devenir une condition de la transaction. Tout comme la réalisation de la vente d’un premier bien immobilier destiné à financer l’achat du second.

Enfin, il est bon de mentionner le détail des annexes jointes et de refuser de signer le compromis sans avoir les annexes obligatoires.

Des annexes au compromis de vente de plus en plus volumineuses…

Le dossier de diagnostics techniques

Au-delà du texte du compromis de vente, ce sont surtout les annexes qu’il convient de préparer avec minutie. En effet, la loi contraint le vendeur à annexer le dossier de diagnostics techniques (DDT), ainsi qu’un grand nombre d’éléments.

Le vendeur doit annexer le dossier à la promesse de vente, ou à défaut de promesse, à l’acte authentique, selon l’article l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitat. Par conséquent, dès qu’une promesse est prévue entre l'acheteur et le vendeur, il faut prévoir ce dossier volumineux.

Au fil des ans, la liste des documents à annexer au compromis de vente s'allonge…

Ainsi, le vendeur doit délivrer un grand nombre d’informations préalables à l’acheteur : 

• descriptif fourni par la publicité foncière ; 
• certificat d’urbanisme délivré par la mairie ; 
• la surface privative loi Carrez pour un appartement en copropriété ; 
• DDT (dossier de diagnostics techniques) comprenant le DPE (diagnostic de performance énergétique) ; 
• audit énergétique le cas échéant ; 
• documents relatifs à la copropriété (règlement de copropriété, carnet d’entretien de l’immeuble, état des impayés, 3 derniers procès-verbaux des assemblées générales, diagnostic technique global de l’immeuble s’il existe, etc.).

Enfin, la loi ALUR du 24 mars 2014 oblige à ajouter au compromis de vente entre particuliers un état de la situation financière du vendeur et l’état du bien immobilier vendu. 

Faire appel à un notaire pour sécuriser la vente

Attention ! Si certains éléments manquent, cela peut remettre en cause la transaction, ou a minima, donner un nouveau droit de rétractation à l'acquéreur. Il est donc fortement conseillé de rédiger le compromis de vente avec l’aide d'un professionnel ! La complexité d’une vente immobilière impose l’aide de professionnels à chaque étape : courtier pour le crédit immobilier, notaire pour la rédaction de la promesse, etc.

En effet, faire appel à un notaire ne coûte pas plus cher. Tout le travail effectué pour la promesse de vente ne sera plus à réaliser pour l’acte de vente. Un notaire peut vous demander une provision pour frais de quelques centaines d’euros. L’achat d’un bien immobilier est un acte engageant qui nécessite une parfaite sécurité juridique.

Aussi, si vous voulez économiser les frais d’agence immobilière en organisant seul la vente de votre bien immobilier entre particuliers, n’hésitez pas à faire appel à un notaire pour finaliser la transaction, sans stress et sans souci.