Le compromis de vente sous seing privé : définition

Avant de définir ce qu’est un compromis signé sous seing privé, il convient de rappeler la définition d’un compromis et d’une promesse de vente.

Le compromis comme la promesse de vente sont des avant-contrats, qui scellent un accord préalable à la vente du bien entre le vendeur et l’acquéreur. Ils permettent ainsi de fixer définitivement l’objet et les conditions de la transaction : la description du bien faisant l’objet de la vente, le prix de vente convenu, le délai dans lequel la vente doit être conclue, ou encore, les conditions suspensives qui mettraient fin à la vente.

La différence entre le compromis et la promesse de vente, c’est que la promesse n’engage que le vendeur. Il s’engage ainsi à vendre le bien au prix et dans les conditions fixées dans l’avant-contrat, sans que cela engage l’acquéreur. Le compromis, lui, engage les deux parties : l’acquéreur ne peut donc pas annuler la vente sans raison valable (les fameuses clauses suspensives), au même titre que le vendeur. C’est la raison pour laquelle le compromis de vente est largement plus utilisé que la simple promesse.

Le compromis de vente est un document à caractère juridique, qui doit respecter un certain formalisme et comporter un grand nombre d’informations. Sa rédaction est généralement confiée à un notaire, qui se charge de le rédiger, l’annexer et le faire signer par les deux parties. Mais bien que recommandé, la signature d’un compromis ne nécessite pas forcément l’intervention d’un notaire. Lorsque le vendeur et l’acquéreur décident de se passer de lui, ils signent alors leur compromis entre particuliers, sous seing privé. On parle alors d’acte sous seing privé pour qualifier les actes juridiques signés entre personnes privées, et plus particulièrement de “compromis sous seing privé” dans le cadre d’une vente immobilière.

Les avantages et inconvénients du seing privé

Pour vous aider à faire votre choix entre une signature de compromis devant le notaire ou entre particuliers, découvrez les avantages et inconvénients du seing privé.

Un acte moins cher et plus rapide

Il peut s’écouler plusieurs semaines entre l’acceptation de l’offre et la signature du compromis, ne serait-ce qu’à cause du délai nécessaire pour contacter un notaire et lui adresser les éléments indispensables à la rédaction du compromis. Sans compter le temps de la rédaction du compromis lui-même !

Le premier avantage de la signature d’un compromis sous seing privé est donc sa rapidité. Il suffit alors d’organiser un rendez-vous entre le vendeur et l’acquéreur pour qu’ils conviennent ensemble des différentes conditions et clauses de la vente, puis qu’ils signent tous deux le document.

Il convient de noter que ce gain de temps est relatif, notamment si le vendeur peine à regrouper les documents nécessaires à la rédaction du compromis (titre de propriété, annexes obligatoires…).

L’autre avantage indéniable d’un compromis signé sous seing privé, c’est son prix. C’est d’ailleurs la principale raison qui pousse les vendeurs et acquéreurs à opter pour cette solution. Il faut cependant garder à l’esprit que la rédaction et la signature du compromis de vente ne représentent qu’une petite part des frais de notaire, cet acte étant généralement facturé entre 150 et 300 €. La grande majorité des frais est liée à l’acte de vente authentique et l’enregistrement de la vente.

Un acte plus risqué

Le compromis de vente étant un document à caractère juridique, il doit comporter un grand nombre d’informations obligatoires tout en suivant des règles juridiques et un formalisme stricts. Aussi, il peut être risqué de décider de se passer de l’aide d’un professionnel pour la signature d’un compromis de vente.

Le vendeur comme l’acquéreur doivent être méticuleux et vigilants pour s’assurer qu’aucune information ne manque. Sinon, c’est la valeur légale de l’acte qui peut être remise en cause ! Même sans cela, un compromis de vente mal rédigé ou ne comportant pas toutes les annexes obligatoires peut être lourd de conséquences. Il suffit d’un document manquant ou d’une clause suspensive mal rédigée pour que le compromis devienne défavorable au vendeur comme à l’acquéreur, par exemple en cas de vice caché.

Les points de vigilance qui doivent retenir votre attention 

La rédaction d’un compromis de vente doit respecter un certain formalisme pour être valable. La bonne rédaction du document et une mise en forme répondant aux règles juridiques établies sont donc les premiers éléments qui doivent attirer votre attention. Viennent ensuite des éléments obligatoires, comme les annexes du compromis, ainsi que les clauses suspensives censées vous protéger.

Les annexes obligatoires

La loi Alur de 2014 impose un certain nombre d’annexes obligatoires dans la rédaction d’un compromis de vente. Il faut notamment joindre au compromis un Dossier de Diagnostics Techniques complet, qui comprend de nombreux diagnostics concernant l’état du logement (diagnostic amiante, plomb, gaz…), sa consommation (DPE) et les risques liés à son environnement (diagnostic géotechnique, état des nuisances sonores aériennes).

Dans le cadre d’une vente en copropriété, il faut ajouter à cela des documents liés à l’activité du syndic (derniers procès-verbaux d’assemblée générale) ainsi qu’un diagnostic technique de l’immeuble.

Si l’ajout de ces annexes relève de la responsabilité du propriétaire vendeur, l’acquéreur doit absolument vérifier que rien ne manque afin d’assurer la conformité de la vente.

Les clauses suspensives

Le compromis de vente doit comporter un certain nombre de clauses suspensives pour être valable. Ces clauses suspensives listent les conditions qui doivent absolument être réunies pour que la vente se réalise. Le cas échéant, le vendeur comme l’acquéreur peut annuler la vente sans conséquences. Ces clauses suspensives servent principalement à protéger l’acquéreur en cas de vente impossible (droit de préemption, servitudes), d’impossibilité de mener le projet à bien (refus de prêt ou de permis de construire).

Parmi elles, la clause suspensive d’obtention du prêt immobilier est obligatoire. Pour être valable, elle doit décrire précisément les conditions d’emprunt que l’acquéreur est en mesure d’accepter, avec un taux d’intérêt et une durée maximale. L’acquéreur doit donc avoir une idée du financement qu’il peut obtenir avant de faire rédiger le compromis.

Comment rédiger un compromis de vente sous seing privé ? 

Si vous souhaitez signer un compromis de vente sous seing privé, vous allez d’abord devoir le rédiger conjointement avec le vendeur. Voici quelques pistes pour faciliter sa rédaction.

Un modèle pour ne rater aucune information essentielle

Vous trouverez sur internet de nombreux modèles de compromis de vente, sur lesquels figurent les informations essentielles pour rédiger un compromis en bonne et due forme. 
Ces modèles sont suffisants pour vous aider à faire figurer les informations et mentions de base, comme la désignation du bien, du vendeur, de l’acquéreur, ou les mentions légales obligatoires.

De même, la liste des annexes obligatoires pour une vente en copropriété, notamment les différents diagnostics du Dossier de Diagnostics Techniques (obligatoire également pour les logements individuels), peut être consultée sur le site du Service Public.

C’est au niveau des clauses suspensives que les modèles se montrent insuffisants. Même en utilisant un modèle qui vous semble complet, vous devez porter une attention particulière à cette partie, surtout si la vente du bien représente une situation particulière comme l’obtention d’un permis de construire.

Faire appel à une agence immobilière comme intermédiaire

Pour réduire la part de risque, les particuliers qui souhaitent signer leur compromis sous seing privé peuvent opter pour une solution intermédiaire : faire rédiger le compromis par une agence immobilière. Si le bien est vendu par l’intermédiaire d’une agence, ce service pourra vous être proposé gratuitement.

Professionnel de l’immobilier, un agent immobilier peut vous assister dans la rédaction d’un compromis de vente signé sous seing privé. Il est assez à l’aise avec l’exercice pour vous aider à rédiger un compromis de vente “basique”, avec les mentions obligatoires et le formalisme requis. Il faut tout de même rester vigilant : même en tant que professionnel certifié, un agent immobilier n’a pas la même expertise juridique qu’un notaire. Ce dernier reste l’interlocuteur à privilégier pour la rédaction et la signature d’un compromis de vente dans de parfaites conditions.