L’acompte immobilier : définition 

L’acompte versé dans le cadre d’un compromis de vente désigne une somme versée par l'acquéreur en amont de la conclusion de la vente. Mais que représente vraiment cette somme ?

À quoi sert l’acompte dans un compromis de vente ?

L’acompte dans un compromis de vente correspond au versement d’une certaine somme en amont de la conclusion de la vente. Cette somme ne constitue pas une dépense supplémentaire pour l’acquéreur, mais correspond à une avance faite sur le prix du bien.

Que ce soit lors de la signature d’un compromis ou d’une promesse unilatérale de vente, le versement d’un acompte par l’acquéreur permet de signifier son engagement à poursuivre la vente. Cela permet de rassurer le vendeur, mais aussi de lui assurer une forme de dédommagement en cas de renoncement injustifié de la part de l’acquéreur. 

En effet, en dehors d’une rétractation pendant le délai légal ou de la non-réalisation d’une clause suspensive, l’acompte versé par l’acquéreur est conservé par le vendeur en cas d’annulation du compromis de vente. 

Acompte, dépôt de garantie, clause de dédit : quelles différences ?

De la même manière qu’une vente peut faire l’objet d’un compromis ou d’une promesse unilatérale, l’acompte peut aussi prendre la forme d’une indemnité d’immobilisation. D’un côté, l’acompte désigne une avance faite par l’acheteur pour rassurer le vendeur, de l’autre, l’indemnité d’immobilisation permet à l’acheteur de “réserver” le bien en attendant la conclusion de la vente. 

Dans les faits, cela revient à la même chose : l’acquéreur verse une somme en amont de la vente, qui sera déduite du prix du bien le jour de la signature de l’acte de vente ou conservée par le vendeur en cas de renonciation de l’acheteur. 

Il ne faut pas confondre l’acompte avec une clause de dédit, une autre clause facultative du compromis de vente. Celle-ci permet aux deux parties de se désengager contre le versement d’une indemnité forfaitaire, alors que l’acompte est simplement une avance faite par l’acheteur.

Le versement d’un acompte est-il obligatoire ?

Le versement d’un acompte ne fait pas partie des formalités obligatoires d’une vente immobilière. Cela reste pourtant un usage très répandu, aussi bien lors de la signature d’un compromis que d’une promesse de vente. Il est alors introduit par le biais d’une clause facultative, ajoutée d’un commun accord entre le vendeur et l’acquéreur. S’il n’est pas obligatoire d’ajouter une telle clause au compromis, le versement d’un acompte devient obligatoire dès que cette clause est acceptée par les deux parties.

Bien que le versement d’un acompte soit facultatif dans la plupart des cas, il existe deux situations dans lesquelles le versement d’un acompte est obligatoire pour sécuriser la vente sur la durée : 

• Lors d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), ou l’achat d’un logement sur plan ;
• Lors de la signature d’une promesse de vente longue durée sur plus de 18 mois.

Dans le cadre d’un bien acheté en VEFA, le montant de l’acompte dépend de la durée qui sépare la signature du compromis et celle de l’acte de vente. Il est ainsi de 5 % du prix du bien lorsque l’acte de vente est signé au bout d’un an et de 2 % du prix du bien pour un délai de 2 ans. Il n’est plus obligatoire au-delà de 2 ans.

Comment est défini le montant de l’acompte dans un compromis de vente ?

Le montant de l’acompte versé par l’acquéreur lors de la signature du compromis est fixé librement entre les deux parties. Le montant doit être clairement indiqué dans la clause ajoutée à l’avant contrat et faire l’objet d’un accord entre le vendeur et l’acheteur. 

De manière générale, le montant de l’acompte correspond à un pourcentage du prix du bien, plutôt qu’à une somme forfaitaire. Son montant oscille entre 5 et 10 % du prix du bien. Il convient de noter qu’il n’existe pas de montant minimum ou maximum pour un acompte. Si l’acquéreur ne dispose pas des fonds nécessaires, il peut donc négocier avec le vendeur pour revoir son montant à la baisse. De même, le vendeur est en droit de négocier un montant supérieur pour sécuriser davantage la vente.

Le versement de l’acompte dans le cadre un compromis de vente

De même que le montant de l’acompte, ses modalités de versement peuvent être fixées librement entre le vendeur et l’acquéreur. Elles répondent néanmoins à certains usages, notamment lorsque le compromis est signé chez un notaire. 

Quand verser l'acompte du compromis de vente ?

L’acompte du compromis de vente est généralement versé au moment de la signature du compromis. Il est cependant tout à fait possible de différer son versement à la fin du délai légal de rétractation (10 jours) ou à une autre date fixée librement entre les deux parties. 

À qui payer l'acompte du compromis de vente ?

Les modalités de versement de l’acompte dépendent essentiellement du cadre dans lequel le compromis a été signé. Lors d’une signature sous seing privé, les deux parties peuvent décider librement des modalités de versement de l’acompte : il peut alors être versé à l’agent immobilier mandaté pour la vente, à un avocat ou un huissier de justice. Bien que cela soit tout à fait possible, il n’est pas recommandé de le verser directement sur le compte du vendeur, car cela pourrait compliquer le remboursement de l’acompte en cas de rétractation ou de litige.

Lorsque le compromis est signé chez le notaire, il est d’usage que l’acompte soit versé directement à celui-ci en attendant la conclusion de la vente. Dans tous les cas, le versement de l’acompte auprès d’un tiers permet d’immobiliser cette somme en attendant la signature de l’acte de vente.

Où est conservé l’acompte en attendant la signature de l’acte de vente ? 

À moins que l’acompte ne soit versé directement au vendeur, celui-ci est conservé sur un compte bancaire dédié afin d’être “bloqué” jusqu’à la conclusion de la vente. On parle alors de compte de séquestre pour désigner ce compte spécifique. Il permet de mettre la somme en attente avant la signature de l’acte de vente. En cas de litige, elle sera débloquée seulement lorsqu’un accord aura été trouvé entre le vendeur et l’acquéreur.

Peut-on annuler un compromis de vente sans perdre l'acompte ?

Le versement d’un acompte constitue une garantie pour le vendeur de voir la vente se conclure. En cas de renoncement de la part de l’acheteur, cet acompte constitue alors un dédommagement pour le vendeur qui n’a pas pu vendre son bien. Cependant, il existe certaines situations dans lesquelles un acquéreur peut récupérer son acompte. 

Pendant le délai légal de rétractation

Dans le cadre d’un compromis de vente signé entre particuliers, l’acquéreur dispose d’un délai légal de rétractation de 10 jours pour se retirer de la vente sans justification ni pénalités. Ce délai commence au lendemain de la signature du compromis lors d’une remise en main propre, ou au lendemain de la réception du courrier recommandé pour une signature à distance. 
Si l’acheteur souhaite se rétracter, il doit notifier le vendeur par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception avant l’expiration de ce délai. Si le délai est respecté, le vendeur ne peut s’opposer à l’annulation du compromis : la vente est annulée et l’acquéreur récupère son acompte.

Dans le cadre d’une clause suspensive

Les clauses suspensives du compromis de vente permettent de protéger l’acquéreur lors de la survenue d’un événement qui l’empêcherait de poursuivre la vente. La plus connue d’entre elles est la clause d’obtention du prêt, qui stipule qu’un acquéreur peut renoncer à une vente s’il n’obtient pas le prêt immobilier censé financer son achat. D’autres clauses suspensives permettent également de renoncer à une vente lorsqu’on n’obtient pas un permis de construire (pour la vente d’un terrain) ou un accord du syndicat de copropriété pour ses travaux. L’absence de servitude et de droit de préemption font également partie des conditions suspensives les plus répandues.

En cas de non-réalisation avérée d’une clause suspensive, l’acheteur peut se retirer de la vente sans pénalités. Il doit alors notifier le vendeur de la non-réalisation de la clause suspensive par courrier recommandé dans le délai mentionné dans la clause. Une fois la vente annulée, il peut alors récupérer la totalité de son acompte.