Pourquoi rédiger un avenant ?

Rédiger un avenant permet de modifier les clauses d’un contrat de vente sans que la transaction prenne du retard (sauf si les changements portent sur le prolongement du délai de vente). Il permet ainsi de notifier toute suppression, transformation ou tout ajout apporté sur le compromis de vente. 

En signifiant ces modifications dans la promesse synallagmatique de vente, aucun vide juridique ne viendra annuler la vente.

Que comprend l’avenant d’une promesse synallagmatique de vente ?

La rédaction d’un avenant est relativement libre. D’ailleurs, il peut être signé :

• Seulement entre le vendeur et l’acheteur (sous seing privé) ;
• Dans une agence immobilière ;
• Chez le notaire.

La dernière option engendre généralement des frais de rédaction d’acte. Mais, quelle que soit l’entité en charge de rédiger l'avenant, elle doit tout de même faire en sorte d’inclure des informations exactes et complètes. 

Les éléments à faire apparaître obligatoirement dans l’avenant

Si la forme est libre, il faut tout de même que l’avenant du compromis de vente comprenne :

• L’identité de toutes les parties ;
• Les éléments du contrat précédent ;
• Les termes des anciens avenants si le compromis de vente immobilier a déjà subi des modifications ;
• Les raisons de la rédaction de l’avenant (actuel) ;
• Les éléments ajoutés, modifiés ou supprimés ;
• Les parties qui n’ont pas subi de modification ;
• La signature de l’acheteur et du vendeur.

Les modifications substantielles du compromis de vente

Vous avez trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves ? Avant de signer l’acte authentique de vente, vous avez établi un compromis de vente ? Des changements de certains termes de la promesse de vente à appliquer ? Si ces points peuvent remettre en question la conclusion de l’achat immobilier, il s’agit d’un élément substantiel.

Dès qu’un changement déterminant pour le vendeur ou l’acheteur apparaît, il est impératif d’établir un avenant au compromis de vente.

Une modification substantielle peut ainsi porter sur :

• Le prix de vente ;
• La présence de substances nocives ;
• Une non-conformité aux normes d’urbanisme ;
• Un procès ;
• La composition du bien ;
• La découverte ou l’absence de servitude.

La modification d’élément non substantiel 

L’élément non substantiel ne détermine pas le consentement du vendeur et de l’acheteur d’un bien immobilier. D’ailleurs, généralement, ces points n’étaient pas présents dans la promesse synallagmatique de vente. L’avenant servira alors à inclure ces nouveaux points.

Parmi les modifications les plus courantes figurent l’intégration d’un nouveau délai pour obtention de prêt.

Quand doit-on rédiger un avenant ?

L’avenant est obligatoire dès qu’un élément substantiel apparaît. Donc, si les modifications ne portent pas sur des points qui peuvent compromettre la suite de la transaction immobilière, il n’est pas forcément utile d’intégrer un avenant au contrat. Même une erreur dans le compromis de vente, si elle n’a pas d’incidence particulière, ne demande pas de signalement par avenant.

Quelle est la marche à suivre pour établir un avenant ?

Les changements qui ont fait surface impactent la vente du logement ? Vous devez rédiger un avenant ? Que la rédaction se fasse entre l’acheteur ou le vendeur, par l’entremise d’une agence immobilière ou chez un notaire, il faudra passer par la renotification du contrat. Il s’agit de communiquer officiellement les modifications. 
À partir de cette étape, l’acquéreur aura un délai de rétractation de 10 jours. Il pourra exercer ce droit sans justifier d’un motif. 

Afin de donner un caractère officiel à l’avenant, les deux parties doivent signer une copie écrite. Ce qui implique une parfaite entente entre l’acquéreur et le vendeur sur les nouvelles mentions.

Rappel sur le compromis de vente

Puisqu’il s’agit ici de l’avenant du compromis de vente, il est de mise de revoir les points essentiels sur cet avant-contrat.

Différence entre compromis de vente et promesse unilatérale de vente

Le compromis de vente engage l’acheteur et le vendeur. Une entente est donc trouvée entre les deux parties.

Avec la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur est tenu de réserver le bien immobilier en s’engageant à ne pas chercher d’autres acquéreurs sur une période donnée.

Dans les deux cas, les contrats peuvent prendre la forme d’ :

• Un acte sous signature privée rédigé entre particuliers ou avec l’intervention d’un agent immobilier ;
• Un acte authentique rédigé par un notaire.

La rédaction du compromis de vente

Si le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est rédigé par un notaire, la signature d’un seul original est suffisante. S’il s’agit d’un acte sous seing privé, il faudra un exemplaire pour chaque partie : 1 pour l’acheteur et 1 pour le vendeur.

Dans les 2 cas, il faudra que la promesse synallagmatique de vente contienne :

• Les coordonnées de l’acheteur ;
• Les coordonnées du vendeur ;
• La description du bien ;
• L’adresse du logement ;
• Les informations sur le statut précédent du bien comme le nom de l'ancien propriétaire et les détails de la précédente vente (acte de vente, acte notarié, etc.) ;
• Le statut actuel du bien (présence de servitude ou d’hypothèque) ;
• Les informations sur la copropriété ;
• Le dossier de diagnostic technique ;
• Le prix du bien immobilier ;
• La date à laquelle l’habitation sera disponible ;
• Les modalités de paiement du coût d’acquisition du logement ;
• Les honoraires et les modalités de paiement des professionnels qui interviennent dans la transaction ;
• Les termes du droit de rétractation du bien ;
• Les clauses suspensives.

Le montant à payer dans le cadre d’un compromis de vente

Le montant que le vendeur peut demander à l’acheteur est compris entre 5 % et 10 % du coût total du bien immobilier. Si le versement n’intervient pas durant le délai de rétractation, il peut être directement fait au vendeur. 

Même si l’intervention d’un professionnel (agent immobilier ou notaire) n’est obligatoire que durant la période où le droit de rétractation est effectif, il est recommandé de se tourner vers ces entités qui disposent de garantie financière de remboursement de fonds. En procédant ainsi, la restitution du montant versé est assurée si la vente est annulée.

Si l’acheteur ne souhaite plus conclure la vente en exerçant son droit de rétractation et que l’acompte est déposé chez un notaire, ce dernier a 21 jours pour restituer la somme en question.