Séquestre et compte de séquestre : de quoi parle-t-on ?
Par définition, un compte de séquestre est un compte dédié à recevoir un acompte en attendant la conclusion d’une vente immobilière. On vous explique plus en détails.
Le séquestre : définition
Lors d’un achat immobilier, le compromis ou la promesse unilatérale de vente impose souvent le versement d’une somme en vue de “réserver” le bien. C’est une garantie pour le vendeur de voir la vente être conclue ou d’être dédommagé en cas de désistement injustifié de la part de l’acheteur. Cette somme doit alors être versée par ce dernier le jour de la signature du compromis, pour signifier son engagement à poursuivre la vente. Elle est ensuite bloquée sur un compte spécifique pendant toute la période qui se déroule entre la signature du compromis et la conclusion de la transaction : c’est ce compte qu’on appelle le compte de séquestre.
Les différentes sommes pouvant être versées sur un compte séquestre
Acompte, dépôt de garantie, indemnité d’immobilisation, clause de dédit… La somme versée sur un compte de séquestre immobilier peut prendre différents noms en fonction du contrat qui lie les deux parties.
- Lorsqu’il s’agit d’un compromis de vente, qui engage les deux parties à poursuivre la vente, on parle d’acompte ou de dépôt de garantie. C’est une avance faite par l’acquéreur pour sécuriser la vente.
- Pour une promesse unilatérale de vente, on parle d’indemnité d’immobilisation : le vendeur promet alors de vendre le bien contre une somme versée par l’acquéreur pour “immobiliser” ou réserver le bien.
- Une promesse de vente peut aussi inclure une clause de dédit, qui permet à l’acheteur ou au vendeur de se retirer de la vente contre le versement d’une somme forfaitaire, qui correspond à une forme d’acompte. Il ne faut pas confondre cette clause avec la clause pénale, qui instaure le versement de dommages et intérêts en cas d’inexécution du compromis.
Le versement d’un séquestre est-il obligatoire ?
Le versement d’un acompte sur un compte de séquestre n’est pas obligatoire pour la plupart des achats immobiliers. Il reste néanmoins un bon moyen de rassurer les vendeurs, d’où le fait que cette pratique soit très répandue.
Il existe deux cas dans lesquels le versement d’un séquestre est obligatoire :
- Un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ;
- Une promesse de vente longue durée.
Dans les deux cas, le versement d’un séquestre permet de sécuriser la transaction dans la durée, pour faire face à des délais plus longs que d’ordinaire.
Dans le cadre d’une vente en VEFA, plus le délai de construction du logement est long, plus le montant du séquestre est limité.
En quoi consiste le compte de séquestre ?
Comme évoqué plus haut, le compte de séquestre est un compte bancaire dédié au versement de l’acompte ou de l’indemnité d’immobilisation prévue dans le compromis ou la promesse de vente. Découvrez son fonctionnement.
Comment fonctionne un compte de séquestre ?
Le fonctionnement d’un compte de séquestre est très simple : c’est un compte bancaire spécifique qui permet de “bloquer” un acompte pendant la période qui se déroule entre la signature du compromis et l’acte de vente. Pendant toute cette période, l’argent est en attente entre le compte de l’acquéreur et le compte du vendeur, et n’est versé à ce dernier qu’une fois la vente conclue.
À qui faut-il verser le séquestre ?
Le séquestre est dans la plupart des cas versé au notaire du vendeur ou de l’acheteur, mais il peut également être versé à l’agence immobilière en charge de la transaction, ou encore, à un avocat ou un huissier de justice (notamment lors d’un compromis signé sous seing privé). Dans tous les cas, il est fortement déconseillé de verser le séquestre sur un compte détenu par le vendeur, car il serait particulièrement difficile de récupérer cette somme en cas de rétractation ou de réalisation d’une condition suspensive.
Où est déposée la somme versée sur le compte séquestre ?
La somme versée sur le compte de séquestre peut être bloquée différemment en fonction de qui la perçoit. Lorsque le séquestre est versé au notaire, celui-ci le dépose sur un compte de séquestre enregistré à la Caisse des dépôts et consignations (CDC), un organisme public.
Lorsque le séquestre est versé à l’agence immobilière, un avocat ou un huissier, celle-ci le dépose sur un compte de séquestre dédié à cet usage.
Que le compte de séquestre soit géré par le CDC ou l’agence immobilière, la somme bloquée ne peut être débloquée autrement que par la signature de l’acte de vente ou par la non-réalisation d’une clause suspensive. En cas de litige, les deux parties doivent trouver un accord pour que cette somme soit débloquée.
L’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour annuler la vente sans justification. Il récupère alors son acompte en intégralité.
Chèque ou virement bancaire : comment payer le compte séquestre ?
Le versement d’un acompte ou d’une indemnité d’immobilisation doit répondre à différentes modalités suivant son montant. Pour un montant inférieur à 3 000 €, le versement peut être effectué par virement ou par chèque de banque. Pour un montant supérieur, il doit impérativement être réalisé par virement bancaire. Souvent, le séquestre est versé par l’acquéreur en même temps que les frais de notaire.
Il est possible de négocier avec le vendeur pour que le séquestre soit versé à une date ultérieure, par exemple, après le délai légal de rétractation.
Quel montant doit être versé sur le compte séquestre ?
Le montant de l’acompte ou de l’indemnité d’immobilisation versé sur un compte de séquestre varie en fonction du type de transaction.
Pour un achat dans l’ancien
Pour un achat dans l’immobilier ancien, il est d’usage de verser un séquestre compris entre 5 et 10 % du prix du bien immobilier faisant l’objet de la vente. Le montant de cet acompte n’est réglementé que pour les compromis longue durée (d’une durée supérieure à 18 mois), pour lesquels il doit être de 5 % du prix du bien minimum.
Pour un achat en VEFA
Pour l’achat d’un logement en VEFA, la loi impose un montant maximum au séquestre versé par le vendeur. Ce montant varie alors en fonction de la date prévue d’achèvement du bien : il correspond à 5 % du prix du bien maximum si le délai entre la vente et la livraison du bien n’excède pas un an, contre 2 % maximum pour un délai compris entre 1 et 2 ans.
Pour l’achat d’un terrain
Les règles appliquées au séquestre pour l’achat d’un terrain isolé sont les mêmes que celles pratiquées dans l’ancien : une obligation de 5 % du prix du terrain minimum pour un compromis longue durée et un usage de 5 à 10 % du prix du terrain pour un compromis classique.
En cas de clause spécifique dans le compromis
Lorsque le vendeur et l’acquéreur conviennent d’une clause de dédit, le montant de l’acompte peut être défini librement par accord des deux parties. Il est généralement équivalent à 10 % du prix du bien.
Peut-on récupérer l’acompte versé sur un compte séquestre ?
Le compte de séquestre permet de bloquer l’acompte versé par le vendeur au moment de la signature du compromis. Le plus souvent, il est versé au vendeur au moment de la signature de l’acte de vente, ou en dédommagement lorsque l’acheteur annule la vente… Sauf dans certains cas.
En cas de rétractation pendant le délai légal
Le délai légal de rétractation permet à l’acquéreur de se désengager d’une vente immobilière sans justification ni pénalités. Après la signature du compromis, l’acheteur dispose ainsi d’un délai de 10 jours pour annuler la vente en toute légalité, et ainsi récupérer son séquestre.
En cas de non-réalisation d’une clause suspensive
Les clauses suspensives du compromis de vente permettent de protéger l’acquéreur contre l’obligation de poursuivre la vente lors de la survenue ou non d’un événement : l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire, la réalisation de travaux par le propriétaire, une dégradation importante du bien…
Lorsqu’une des conditions suspensives inscrite au compromis se réalise, le compromis devient nul : la vente est annulée et l’acquéreur récupère son séquestre.
En cas d’annulation de la part du vendeur
Si le vendeur ne peut légalement pas se retirer d’une vente, il peut tenter, en cas de force majeure, de négocier l’annulation du compromis avec l’acquéreur. Si celui-ci accepte, la vente est annulée : il récupère alors son acompte. Si une clause de dédit a été ajoutée au compromis, le vendeur devra verser en plus le montant forfaitaire défini dans la clause.
- Le compte de séquestre est un compte bancaire sur lequel l’acheteur verse un acompte dans le but de réserver un bien immobilier.
- Le compte de séquestre est un compte dédié qui permet de bloquer les sommes versées au moment de la signature du compromis jusqu’à la réalisation de la vente.
- Le versement d’un séquestre n’est pas obligatoire pour la plupart des ventes (hormis les achats en VEFA et les compromis longue durée), mais il est d’usage de verser une somme équivalente à 5 ou 10 % du prix du bien.
- Le séquestre est généralement versé au notaire, mais il peut aussi être versé à une agence immobilière, un avocat ou un huissier.
- L’acquéreur peut récupérer le séquestre dans certains cas : une rétractation pendant le délai légal, la non-réalisation d’une clause suspensive, ou une annulation de la part du vendeur.
