La signature du compromis ou de la promesse de vente représente une étape clé dans votre projet d'achat immobilier. 

Ces actes juridiques fixent en effet les conditions de la vente du bien que vous souhaitez acheter, et impliquent un certain nombre d’obligations pour le vendeur et vous. Il faut cependant bien faire la différence entre promesse et compromis de vente, ces deux actes ne donnant pas lieu aux mêmes obligations. 

 

Obligations du vendeur, garanties, droits de l’acheteur, situations particulières, rupture du contrat… 

Décryptage des engagements juridiques impliqués dans le compromis et la promesse de vente.

Quelle différence entre promesse et compromis de vente ? 

Vous avez trouvé un accord avec le vendeur ? Il est temps de signer un avant-contrat pour fixer les conditions de la vente définitive. 

Deux choix s'offrent alors à vous pour cet avant-contrat  : 

  1. Une promesse de vente 
  2. Un compromis de vente 

Bien qu’ils soient souvent confondus, le compromis et la promesse de vente d’un bien immobilier sont deux actes juridiques très différents. On vous explique. 

▶ La promesse de vente : un engagement du vendeur seulement 

La promesse de vente, comme son nom l’indique, est une promesse faite par le vendeur de vendre son bien immobilier au prix et selon les conditions fixées avec l’acheteur. 
Cette option peut être choisie lorsque l’acheteur n’est pas sûr de conclure la vente. Cet acte permet ainsi à l’acquéreur de réserver le bien pendant une période donnée au cours de laquelle le vendeur ne peut céder le bien à quelqu’un d’autre. L’acquéreur garde alors la liberté de lever l’option pendant le délai imparti, autrement dit, de ne pas acheter le logement. 

La signature d’une promesse de vente peut prévoir le versement d’une indemnité d’immobilisation par l’acheteur, de l’ordre de 5 à 10 % du prix du bien. Elle est obligatoire pour une promesse de vente valide de plus de 18 mois. 

▶ Le compromis de vente : un engagement des deux parties 

Le compromis de vente est l’acte à privilégier lorsque le vendeur et l’acheteur sont sûrs de vouloir conclure la vente du bien en question. Contrairement à la promesse de vente, le compromis engage alors les deux parties à conclure la vente au prix et selon les conditions fixées.
Aux yeux de la loi, le compromis de vente vaut alors comme une vente, puisqu’il y a “accord sur la chose et le prix” (article 1589 du Code Civil). 

▶ Engagement unilatéral ou bilatéral : qu’est-ce que cela implique ? 

La promesse de vente n’engageant formellement que le vendeur, elle peut être rompue sans justification par l’acquéreur. Celui-ci peut donc changer d’avis et lever l’option sur le bien sans être inquiété, à moins qu’il ait versé une indemnité d’immobilisation au vendeur. Si c’est le cas, il perdra alors les sommes versées. 

De son côté, le vendeur n’a d’autre choix que d’attendre que le vendeur confirme son souhait d’acheter le bien : il ne peut vendre le bien à un autre acquéreur tant que la promesse de vente est valable, sous peine de poursuites. 

En formant un engagement bilatéral, le compromis de vente engage fermement le vendeur et l’acquéreur à conclure la vente. Le vendeur est donc obligé de vendre le bien, et l’acquéreur obligé de l’acheter, sauf en cas de non-réalisation d’une condition suspensive (obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire, par exemple). En cas de refus ou de désistement non lié à une condition suspensive, le vendeur comme l’acquéreur peut intenter une action en justice contre l’autre partie. 
Le compromis de vente est ainsi souvent complété d’une clause pénale, qui prévoit une exécution forcée de vendre ou d’acheter (selon quelle partie se désiste). En cas d’inexécution, cette clause pénale prévoit alors une somme à verser à titre de dommages et intérêts.

Bon à savoir

Cette somme peut être revue à la hausse comme à la baisse par le juge judiciaire.

Signature de la promesse de vente : droits et obligations pour l’acheteur

En signant une promesse de vente, le vendeur s’engage à vous vendre le bien. Il est donc dans l’obligation de vous vendre son bien au prix déterminé, au cours du délai imparti, sans pouvoir le proposer à un autre acquéreur. 

Au lendemain de la signature de l’acte (dans le cadre d’un acte notarié) ou de la présentation de la lettre recommandée (dans le cadre d’une signature sous seing privé), vous disposez d’un délai de 10 jours pour vous rétracter, et donc renoncer à la vente. 

En cas de rétractation, vous devez alors le notifier au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Bon à savoir

Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou un jour chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.

Une fois le délai de rétractation écoulé, vous avez toujours la possibilité de renoncer à la vente, puisque celle-ci n’engage fermement que le vendeur. Attention cependant : à moins que vous renonciez à la vente en raison de la non-réalisation d’une clause suspensive, vous risquez alors de perdre l’indemnité de mobilisation versée pour réserver le bien.

Compromis de vente : ce qu’il faut savoir

Le compromis de vente est un engagement ferme pris par les deux parties : le vendeur et l’acheteur s’engagent à conclure la vente du bien immobilier, à un prix fixé au préalable. D’un point de vue juridique, ce document de vente vaut comme une vente.

▶ Les mentions obligatoires du compromis de vente

Le compromis de vente (comme la promesse de vente) doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires, apportant des informations essentielles sur les parties, le bien, et les conditions de vente : 

  • Les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur ; 
  • L’adresse et la description du bien (équipements, annexes…) ; 
  • L’origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...) ; 
  • Des informations sur la copropriété ; 
  • Si la vente est effectuée grâce à une agence : montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui en incombe le paiement ; 
  • Le prix de vente et modalités de paiement (notamment, les caractéristiques du prêt immobilier) ; 
  • La date limite de signature de l'acte de vente définitif ; 
  • Des informations relatives aux conditions d'exercice du droit de rétractation ; 
  • Les conditions suspensives prévues. 

▶ Les annexes obligatoires du compromis de vente 

Le vendeur doit fournir à l'acheteur différents diagnostics techniques obligatoires en fonction des maisons ou des logements, et des régions : 

  • Le constat de risque d'exposition au plomb, 
  • L'état relatif à la présence de termites, 
  • L'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante, 
  • L'état des risques naturels, miniers et technologiques, 
  • Le diagnostic des performances énergétiques (DPE), 
  • L'état de l'installation intérieure de gaz, 
  • L'information sur la présence d'un risque de mérule, 
  • Le contrôle des installations d'assainissement non- collectif, 
  • L'état de l'installation intérieure d'électricité. ​

Ces diagnostics permettent à l'acquéreur d'avoir connaissance des éventuels risques que présente le logement qu'il s’apprête à acheter et éventuellement du prix à consacrer à l’évitement de ces risques.

Bon à savoir

Le nombre de diagnostics présents dans le dossier de diagnostics techniques dépend de la nature du bien, de sa localisation et de sa date de construction.

Certaines situations particulières impliquent l'ajout de documents obligatoires au dossier de promesse de vente ou de compromis. Pour un bien en copropriété, par exemple, le syndic devra fournir au notaire le compte-rendu des dernières assemblées générales.

La signature du compromis de vente : avec ou sans notaire ?

La signature du compromis de vente peut s’effectuer soit chez le notaire, soit sous seing privé.

Dans le second cas, le compromis est directement signé entre l'acheteur et le vendeur. Cependant, la signature de l'acte de vente définitif se fera obligatoirement chez le notaire, quelques mois plus tard.

En signant votre compromis de vente chez le notaire, vous bénéficiez de trois avantages principaux :

  • Vous profitez des conseils d'un expert en immobilier,
  • Vous confiez la rédaction de votre acte à un professionnel du droit,
  • Vous authentifiez le compromis en lui donnant une force juridique.

​L’inconvénient principal réside dans le fait que la démarche est plus longue qu’une signature sous seing privé. Elle est également payante.

Compromis de vente : qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

Les conditions suspensives sont des clauses intégrées au compromis de vente, qui permettent de conditionner la conclusion de la vente à différents événements. 
Elles peuvent être liées à des éléments financiers (obtention d’un crédit, vente d’un autre bien immobilier), administratifs (obtention d’un permis de construire, servitudes, droit de préemption) ou spécifiques au bien (accord de la copropriété pour des travaux ou pour la transformation d’un local professionnel en logement). 

En cas de réalisation de ces conditions, les deux parties seront invitées à signer l’acte authentique de vente chez le notaire. 

En cas de non-réalisation, le compromis sera considéré comme caduc, et les deux parties s’en trouveront libérées du contrat qui les liait. 

Ces conditions suspensives cherchent principalement à protéger l’acquéreur : c’est donc à lui de demander leur ajout dans le compromis. Raison de plus de faire appel à un notaire pour rédiger votre compromis de vente ! Il saura vous conseiller et rédiger correctement toutes les clauses suspensives qui pourraient vous protéger.

À retenir
  • Après accord avec le vendeur et avant la vente définitive du bien immobilier, vous pouvez signer une promesse de vente ou un compromis de vente.
  • En tant qu’acheteur, vous disposez de 10 jours pour renoncer à la vente. Votre rétractation devra être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
  • Le dossier de diagnostics techniques est obligatoire. Il doit contenir différents diagnostics selon la nature du logement, sa localisation ou encore sa date de construction.
  • La signature du compromis de vente peut s’effectuer soit chez le notaire, soit sous seing privé.
  • Signer chez le notaire présente de nombreux avantages (conseils d’un expert en immobilier, authentification du compromis) et quelques inconvénients (démarche plus longue et payante).
  • Des conditions suspensives sont obligatoirement ajoutées au compromis de vente.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 27/11/2019
Mis à jour le 23/11/2022
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