Investissement immobilier rimant avec investissement financier, il est indispensable de bien évaluer son budget, ainsi que sa capacité d’emprunt, avant de se lancer dans un nouvel investissement.
Faisons le point sur les éléments à prendre en compte pour calculer votre endettement, et réaliser un nouvel investissement avec succès.
Selon que vous effectuiez un premier achat, un deuxième achat ou un investissement locatif, le calcul de votre budget et de votre capacité d’emprunt sera différent.
Dans le cas d’un investissement locatif, vous empruntez pour acheter un bien, non pas pour y vivre mais pour le louer. Vous en tirerez des revenus complémentaires, mais vous aurez tout de même les charges de votre résidence principale. Cela influera forcément sur les conditions de prêt.
En investissant dans un bien que vous mettrez en location, vous allez percevoir les loyers tous les mois, et donc percevoir des revenus récurrents.
Dans le calcul de votre capacité d’emprunt, les revenus locatifs sont pris en compte à 70%. En reconnaissant 70 % du montant de vos revenus locatifs, la banque se “protège” : les 30 % restants couvrent les charges et risques liés à votre investissement (loyer impayé, logement vacant, etc.)
Pour intégrer ces revenus locatifs à votre profil emprunteur, vous avez 2 options :
Selon la méthode choisie, votre taux d’endettement sera différent.
Le saviez-vous ?
Emprunter sans apport pour un investissement locatif, c’est possible. N’hésitez pas à faire appel à un courtier pour être accompagné tout au long des étapes de simulations, de constitution de votre dossier de financement, de négociation des taux d’intérêts et des conditions du prêt.
On entend par taux d’endettement le pourcentage de vos charges récurrentes, par rapport à vos revenus récurrents. C’est le seuil à ne pas dépasser, qui garantit que vous allez pouvoir supporter un nouveau remboursement d’emprunt : il est généralement fixé à 33%, mais pourra être dépassé dans certains cas.
Pour calculer votre taux d’endettement, les revenus mensuels sont pris en compte, tels que :
En fait, tous les revenus pérennes que vous percevrez pendant la durée de votre emprunt doivent être indiqués.
Bon à savoir :
Les revenus exceptionnels (dividendes d'actions, primes…) ne sont pas pris en compte dans le calcul de la capacité d'emprunt.
Pour compléter le calcul de votre taux d’endettement, vous devrez soustraire les charges suivantes :
Le taux d'endettement correspond au pourcentage de vos charges stables, par rapport à vos revenus stables : soit charges / revenus *100. Généralement les banques n’acceptent pas que le taux d’endettement dépasse 33% (sauf exception).
Le “reste à vivre” tient compte de la situation personnelle de chaque emprunteur (nombre d'enfants à charge, ville de résidence...). En effet, pour un même reste à vivre, un couple de Nantais sans enfant n’aura pas le même niveau de vie qu’un couple de Parisiens avec enfants.
Ce reste à vivre correspond à la somme qu'il vous reste pour vivre une fois toutes les charges fixes payées (soit, les charges citées ci-dessus, ainsi que les impôts, les charges d’électricité, de gaz, de transports...) Pour le calculer, vous devez soustraire vos charges fixes à vos revenus nets fixes.
Pour connaître votre capacité d'emprunt, n'hésitez pas à utiliser notre simulateur en ligne, également disponible sur l'application mobile. Et pour toute autre information complémentaire au sujet de votre projet d’investissement immobilier, faites appel à l’un de nos courtiers, experts en immobilier !
A retenir :
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