Simulation investissement locatif :
Comment évaluer votre budget et votre capacité d'emprunt ?

Pourquoi simuler un investissement locatif ?

Les taux d’intérêts avantageux incitent fortement à investir dans la pierre.
Mais avant de vous lancer dans un investissement immobilier, il est fortement recommandé d’effectuer une simulation de votre projet.
Dans le cas d’un investissement locatif, une simulation vous aidera à vous faire une idée des mensualités à rembourser ensuite, sur quelle durée et pour quel coût global.

Vous pourrez ensuite identifier l’offre de crédit immobilier la plus adaptée à votre profil et à vos besoins, qui vous permettra de rentabiliser au mieux votre investissement locatif.

Simuler son investissement est une étape indispensable dans la préparation de son projet, car son résultat sera décisif pour le succès de cet investissement : rentabilité du projet, budget nécessaire pour le concrétiser sereinement, etc.

Comment simuler un investissement locatif ?

La simulation de son investissement locatif peut se faire en 3 phases.

1. Évaluer le montant de son prêt
   C’est sans doute le premier critère à étudier : quel montant devez-vous emprunter pour financer votre projet immobilier ? Une fois votre budget défini, vous pouvez estimer précisément votre capacité d'investissement.
2. Calculer ses mensualités
   Le calcul de ses mensualités est essentiel pour visualiser son prêt et son impact sur telle ou telle durée. Le montant des mensualités est aussi primordial pour étudier si vous pourrez les rembourser confortablement, tout en comprenant de quoi elles sont composées (coût du crédit, assurance, etc.).
3. Calculer le rendement locatif
   C’est sans doute l’indicateur le plus important pour un investisseur immobilier : le rendement locatif facilite la comparaison entre différents projets et aide à faire des choix. En ayant une parfaite connaissance du rendement possible, vous savez à quoi vous attendre, sur la durée.

Comment calculer le rendement locatif d'un bien immobilier ?

Il est impératif de calculer le rendement locatif d’un bien immobilier, c’est-à-dire combien peut vous rapporter le bien acquis.
Autrement dit : quels sont les revenus générés par le logement mis en location, par rapport à son prix d’achat ?

Ce calcul s’effectue en se basant sur le prix d’achat du logement.
Il conviendra d’y intégrer les loyers perçus sur une année, ainsi que l'ensemble des charges locatives.
Vous obtiendrez alors le rendement net du bien immobilier.

Quel montant emprunter pour réaliser un investissement locatif ?

Pour déterminer le montant à emprunter pour votre investissement locatif, il faut commencer par évaluer votre capacité d’emprunt.

▶ Prise en compte de vos revenus locatifs dans le calcul de votre capacité d’emprunt

En investissant dans un bien que vous mettrez en location, vous allez percevoir les loyers tous les mois, et donc percevoir des revenus récurrents.

Pour calculer votre capacité d’emprunt, les revenus locatifs sont pris en compte à 70%. En reconnaissant 70% du montant de vos revenus locatifs, la banque se “protège” : les 30% restants couvrent les charges et risques liés à votre investissement (loyer impayé, logement vacant, etc.)

Pour intégrer ces revenus locatifs à votre profil emprunteur, vous avez 2 options :

1. Les ajouter à vos revenus,
2. Les déduire de vos charges.

Selon la méthode choisie, votre taux d’endettement sera différent.

▶ Calcul de votre taux d’endettement

On entend par taux d’endettement le pourcentage de vos charges récurrentes, par rapport à vos revenus récurrents. C’est le seuil à ne pas dépasser, qui garantit que vous allez pouvoir supporter un nouveau remboursement d’emprunt : il est généralement fixé à 33%, mais pourra être dépassé dans certains cas.

Pour calculer votre taux d’endettement, les revenus mensuels sont pris en compte, tels que :

• Les salaires nets,
• Les bénéfices industriels commerciaux (BIC),
• Les bénéfices non commerciaux (BNC),
• Les pensions alimentaires et de retraite,
• Les rentes viagères,
• Les allocations familiales si celles-ci sont versées au moins pendant les 5 premières années du prêt,
• Les revenus de placements financiers,
• Et éventuellement les revenus locatifs (de 70 % à 80 % suivant les banques).

En fait, tous les revenus pérennes que vous percevrez pendant la durée de votre emprunt doivent être indiqués afin d’évaluer votre taux d’endettement au plus juste.

Pour compléter le calcul de votre taux d’endettement, vous devrez soustraire les charges suivantes :

• Les mensualités de crédits en cours (crédits à la consommation ou crédits immobiliers),
• Les pensions et rentes versées,
• Les mensualités prévisionnelles du crédit demandé.

Le calcul final pour du taux d’endettement est donc le suivant : vos charges / vos revenus * 100.

▶ Calcul de votre reste à vivre

Après avoir calculé votre taux d’endettement, il est temps de s’attarder sur votre “reste à vivre”.
Ce terme correspond à la somme qu'il vous reste pour vivre une fois toutes vos charges fixes payées (soit les charges citées ci-dessus ainsi que les impôts, les charges d’électricité, de gaz, de transports...)
Pour le calculer, vous devez soustraire vos charges fixes à vos revenus nets fixes.

Le reste à vivre tient toujours compte de la situation personnelle de chaque emprunteur (nombre d'enfants à charge, ville de résidence...) : pour un même reste à vivre, un couple de Nantais sans enfant n’aura pas le même niveau de vie qu’un couple de Parisiens avec enfants.

Est-il possible de faire un investissement locatif sans être propriétaire ?

Si le cas de figure le plus courant consiste à investir dans une résidence principale avant de se lancer dans des investissements locatifs, réaliser un investissement locatif sans être propriétaire est un phénomène de plus en plus répandu.

Cela s’explique par plusieurs raisons :

• De nombreux particuliers ne peuvent acheter leur résidence principale à cause de prix trop élevés : avec un budget modeste, il est parfois plus confortable de rester locataire mais d’acquérir un bien dans le but de le louer.
• Les dispositifs fiscaux en vigueur sont très incitatifs à des investissements locatifs (loi Pinel, loi Denormandie, etc.).
• Des investisseurs jeunes choisissent l’investissement locatif en attendant de se stabiliser et d’acheter également une résidence principale, lorsque leur situation sera plus clairement établie.

Quelles sont les assurances dédiées à l'investissement locatif ?

On distingue 3 assurances incontournables en matière d'investissement locatif.

1. L’assurance de prêt
   Lorsque l’emprunteur souscrit un crédit, l’établissement prêteur exige que ce dernier soit assuré contre les risques liés au décès, à l’invalidité ou encore à la perte d’emploi. La banque vous proposera donc une assurance à inclure directement au prêt.
   A cette étape aussi, l’aide d’un courtier va être un atout pour pour bénéficier d’une assurance au meilleur prix et avec les meilleures garanties.
2. La Garantie Loyers Impayés (GLI)
   Si vos mensualités de crédit sont tout ou partie financées par les loyers que vous percevez de votre investissement locatif, vous pouvez contracter une garantie Loyers Impayés (GLI) afin de vous protéger d’un défaut de paiement de votre locataire.
   Dans ce cas, c’est la GLI qui vous rembourse les loyers et charges impayés, ainsi que les dégradations éventuelles.
   Elle pourra aussi prendre en compte la procédure et les frais de contentieux engagés.
3. L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)
   Cette assurance assure les murs et garantit votre responsabilité civile vis-à-vis des tiers. En fait, elle vous protège en cas d'événement climatique (foudre par exemple) ou d’accident (comme un incendie ou si un élément de cuisine tombe sur le locataire et le blesse).
   Cette assurance est exigée si vous êtes propriétaire d’un immeuble accueillant plusieurs logements, mais reste facultative si vous possédez un logement unique (la copropriété ayant déjà sa propre assurance pour l’immeuble).
   Enfin, la PNO est particulièrement conseillée si votre bien risque de rester inoccupé un moment entre 2 locataires et si des dégâts ont lieu à ce moment (casse de canalisation à cause du gel dans le logement inoccupé par exemple).