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Crédit immobilier : guide de l'investisseur

Investisseurs : Comment évaluer votre budget et votre capacité d'emprunt ?

Investissement immobilier rimant avec investissement financier, il est indispensable de bien évaluer son budget, ainsi que sa capacité d’emprunt, avant de se lancer dans un nouvel investissement.
Faisons le point sur les éléments à prendre en compte pour calculer votre endettement, et réaliser un nouvel investissement avec succès.

Des calculs différents pour un premier achat et pour un investissement locatif

Selon que vous effectuiez un premier achat, un deuxième achat ou un investissement locatif, le calcul de votre budget et de votre capacité d’emprunt sera différent.

Dans le cas d’un investissement locatif, vous empruntez pour acheter un bien, non pas pour y vivre mais pour le louer. Vous en tirerez des revenus complémentaires, mais vous aurez tout de même les charges de votre résidence principale. Cela influera forcément sur les conditions de prêt.

Les revenus locatifs dans le calcul de votre capacité d’emprunt

En investissant dans un bien que vous mettrez en location, vous allez percevoir les loyers tous les mois, et donc percevoir des revenus récurrents.

Dans le calcul de votre capacité d’emprunt, les revenus locatifs sont pris en compte à 70%. En reconnaissant 70 % du montant de vos revenus locatifs, la banque se “protège” : les 30 % restants couvrent les charges et risques liés à votre investissement (loyer impayé, logement vacant, etc.)

Pour intégrer ces revenus locatifs à votre profil emprunteur, vous avez 2 options :

  1. Les ajouter à vos revenus,
  2. Les déduire de vos charges. Selon la méthode choisie, votre taux d’endettement sera différent.

Selon la méthode choisie, votre taux d’endettement sera différent.

Le saviez-vous ?

Emprunter sans apport pour un investissement locatif, c’est possible. N’hésitez pas à faire appel à un courtier pour être accompagné tout au long des étapes de simulations, de constitution de votre dossier de financement, de négociation des taux d’intérêts et des conditions du prêt.

Les revenus pris en compte pour calculer votre taux d'endettement

On entend par taux d’endettement le pourcentage de vos charges récurrentes, par rapport à vos revenus récurrents. C’est le seuil à ne pas dépasser, qui garantit que vous allez pouvoir supporter un nouveau remboursement d’emprunt : il est généralement fixé à 33%, mais pourra être dépassé dans certains cas.

Pour calculer votre taux d’endettement, les revenus mensuels sont pris en compte, tels que :

  • Les salaires nets,
  • Les bénéfices industriels commerciaux (BIC),
  • bénéfices non commerciaux (BNC)
  • Les pensions alimentaires et de retraite,
  • Les rentes viagères,
  • Les allocations familiales si celles-ci sont versées au moins pendant les 5 premières années du prêt,
  • Les revenus de placements financiers,
  • Et éventuellement les revenus locatifs (de 70 % à 80 % suivant les banques).

En fait, tous les revenus pérennes que vous percevrez pendant la durée de votre emprunt doivent être indiqués.

Bon à savoir :

Les revenus exceptionnels (dividendes d'actions, primes…) ne sont pas pris en compte dans le calcul de la capacité d'emprunt.

Les charges prises en compte pour calculer votre taux d'endettement

Pour compléter le calcul de votre taux d’endettement, vous devrez soustraire les charges suivantes :

  • Les mensualités de crédits en cours (crédits à la consommation ou crédits immobiliers),
  • Les pensions et rentes versées,
  • Les mensualités prévisionnelles du crédit demandé.

Calcul du reste à vivre et du taux d'endettement

Le taux d'endettement correspond au pourcentage de vos charges stables, par rapport à vos revenus stables : soit charges / revenus *100. Généralement les banques n’acceptent pas que le taux d’endettement dépasse 33% (sauf exception).

Le “reste à vivre” tient compte de la situation personnelle de chaque emprunteur (nombre d'enfants à charge, ville de résidence...). En effet, pour un même reste à vivre, un couple de Nantais sans enfant n’aura pas le même niveau de vie qu’un couple de Parisiens avec enfants.

Ce reste à vivre correspond à la somme qu'il vous reste pour vivre une fois toutes les charges fixes payées (soit, les charges citées ci-dessus, ainsi que les impôts, les charges d’électricité, de gaz, de transports...) Pour le calculer, vous devez soustraire vos charges fixes à vos revenus nets fixes.

Pour connaître votre capacité d'emprunt, n'hésitez pas à utiliser notre simulateur en ligne, également disponible sur l'application mobile. Et pour toute autre information complémentaire au sujet de votre projet d’investissement immobilier, faites appel à l’un de nos courtiers, experts en immobilier !

A retenir :

  • Qui dit investissement immobilier, dit investissement financier. Dans le cas d’un investissement locatif, vous achetez un bien et le mettez en location. Les loyers perçus, bien qu’ils constituent des revenus complémentaires, ne compensent pas forcément les charges de votre résidence principale. Les conditions de votre prêt peuvent ainsi varier.
     
  • Dans le calcul de votre capacité d’emprunt, les revenus locatifs seront pris en compte à hauteur de 70 %, les 30 % restants courant les charges et risques liés à votre investissement.
     
  • Vous pouvez choisir d’intégrer ces revenus locatifs à vos revenus, ou au contraire de les déduire de vos charges.
     
  • Les autres revenus mensuels à prendre en compte sont les salaires, les BIC ou BNC, les pensions alimentaires et de retraites, les rentes, etc.
     
  • Les charges à prendre en compte dans le calcul de son taux d’endettement : crédits en cours, pensions et rentes versées, etc.
     
  • Outre vos revenus et vos charges, les banques accordent de l’attention à votre “reste à vivre”, soit la somme qu’il vous reste pour vivre une fois toutes vos charges fixes payées.
     
  • Pour faciliter le calcul de votre capacité d’emprunt, et votre emprunt en général, faites appel à un courtier, l’expert des crédits immobiliers.

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