Y a-t-il un salaire minimum pour pouvoir investir dans l’immobilier ?

Aucune règle de base ne définit la hauteur de salaire minimum pour pouvoir investir dans le secteur de l’immobilier. Si vous souhaitez acquérir votre bien avec un prêt immobilier, c’est votre taux d’endettement qui sera le plus considéré par la banque. Cela explique que, quelle que soit la hauteur de votre salaire mensuel, si vous affichez un taux d’endettement au-dessous de la limite acceptée, vous avez la chance d’obtenir un crédit immobilier. 

Le prix des biens sur le marché aura aussi évidemment une influence sur la faisabilité de votre projet. Si vous désirez acheter un appartement de 60 m² à Nantes, par exemple il faudra compter sur un prix médian de 262 080 €, ce qui limite déjà bon nombre de portefeuilles.

Afin de vous accorder un prêt immobilier, la banque va s’intéresser sur vos revenus. Cela lui permet de savoir si vous êtes en mesure de rembourser sereinement votre crédit. Dans le cadre d’un emprunt immobilier, voici les salaires pris en compte par les établissements de prêt : 

• Les revenus en CDI ou fonctionnaires : Si vous êtes en CDI (Contrat à Durée Indéterminée), fonctionnaire ou stagiaire dans la fonction publique, vous pourrez facilement contracter un prêt immobilier. En effet, ce type de travail vous offre une stabilité professionnelle appréciée par les banques ;
• Les revenus variables : Les revenus que vous percevez hors CDI sont considérés par les institutions bancaires comme des revenus variables. C’est notamment le cas si vous êtes artisan, chef d’entreprise, commerçant ou exercez une profession libérale. Dans ce contexte, la banque s’intéresse à votre revenu mensuel moyen. Pour cela, elle vous demandera de lui fournir vos trois derniers avis d’imposition. 

▶ Les résultats d’une étude menée en 2020 pour se retrouver facilement

En 2020, Beanstock, une entreprise spécialisée dans l’investissement locatif a réalisé une étude visant à aider les particuliers voulant entrer dans le monde de l’investissement immobilier. L’objectif était d’estimer le salaire minimum nécessaire pour pouvoir investir dans des petits espaces de 13 à 18 mètres carrés. Les résultats de cette étude sont récapitulés dans le tableau suivant :

Ces informations génériques vous permettent d’avoir un aperçu de la hauteur de salaire que vous devez percevoir pour pouvoir investir dans telle ou telle ville. 

Les prix immobiliers varient d'une année à l'autre, ce qui signifie que les prix en 2024 ne sont pas les mêmes en 2023. Pour évaluer la faisabilité de votre projet, il est essentiel de prendre en compte les fluctuations des prix immobiliers d'une année à l'autre. Ainsi, il est recommandé de vous informer sur les prix actuels de l'immobilier dans la ville où vous envisagez d'investir. Pour cela, rendez-vous sur les sites traitant de ce sujet comme MeilleursAgents, SeLoger ou Le Figaro Immobilier. Ces derniers vous permettent de découvrir la tendance actuelle des prix en tapant le nom de votre ville ou votre code postal. Découvrez aussi la plateforme DVF.

▶ Rester locataire tout en menant un investissement immobilier

Certains particuliers pensent qu’il faut d’abord être propriétaire de sa résidence principale avant de se lancer dans l’investissement immobilier. Ce n’est pas toujours vrai, car il est tout à fait possible de commencer par investir dans des locatifs avant d’acquérir sa propre résidence principale. 

Pour de nombreux Français, devenir propriétaire constitue un véritable objectif de vie. Cependant, avec la flambée des prix du mètre carré depuis quelques années, ce but devient de plus en plus difficile à atteindre. 

Afin d’y parvenir tout de même, certains ont fait le choix de faire un placement dans l’immobilier locatif tout en restant locataires de leur résidence principale. En adoptant cette stratégie, vous pouvez vous constituer facilement un patrimoine immobilier. En effet, les banques seront plus enclines à vous accorder un prêt, car vos revenus locatifs couvriront une partie de vos futures mensualités. 

▶ Le taux d’endettement maximum fixé à 35 % en 2024 : comment calculer le vôtre ? 

En 2024, le taux d’endettement maximum autorisé pour contracter un prêt immobilier est de 35 %. Ce dernier est l’indicateur vous permettant d’évaluer votre niveau de dette par rapport à vos sources de revenus. Plus concrètement, il s’agit du rapport entre vos revenus et vos charges totales.

Pour estimer votre taux d’endettement, vous devez d’abord calculer la mensualité de votre futur crédit. Pour cela, vous pouvez utiliser un outil de calcul de mensualité de prêt immobilier en ligne comme celui de CAFPI. Ce dernier vous permet d’avoir une estimation rapide et gratuite de votre crédit en mentionnant le montant que vous voulez emprunter et la durée de prêt souhaitée. 

Une fois votre future mensualité estimée, il ne vous reste plus qu’à utiliser la formule suivante pour calculer votre taux d’endettement : 

Taux d’endettement = (montant des mensualités de tous vos crédits + charges fixes) / (salaires nets + vos autres revenus) x 100

Pour vous aider dans le calcul, voici les revenus à prendre en compte : 

• Vos revenus nets et ceux de votre coemprunteur le cas échéant ;
• Vos futurs revenus locatifs.

Il existe certaines sommes qui apparaissent régulièrement sur les bulletins de paie, mais qui ne sont pas prises en compte pour calculer le taux d’endettement. C’est notamment le cas : 

• des heures supplémentaires ; 
• des primes exceptionnelles ;
• des frais de déplacement. 

En revanche, les paiements réguliers peuvent être pris en compte dans le calcul. C’est, entre autres, le cas de la prime du troisième mois qui est parfois versée tous les ans. 

Concernant les charges, vous pouvez inclure : 

• Vos loyers dans le cas où vous seriez locataire ;
• Vos mensualités en cours ;
• Les pensions alimentaires. 

Quid du reste à vivre ? 

Un des éléments primordiaux par rapport au taux d’endettement : le reste à vivre qui fait référence à la somme qui vous reste une fois toutes vos charges (+mensualités) sont déduites de vos revenus. Voici la formule pour le calculer : 

Reste à vivre = revenus – (charges incompressibles + mensualités)

Quel plafond pour le reste à vivre pour chaque personne ? Il varie au regard de multiples paramètres. Il dépend tout d’abord des banques, mais aussi du nombre de personnes composant votre foyer. Si un adulte seul doit par exemple justifier de 1000 euros de reste à vivre, une banque peut demander « seulement » 1400 euros (soit 700 euros par personne) pour un couple (en effet, certaines charges sont partagées via la vie à deux.

Comment faire face à un taux d’endettement excessif ?

Comme mentionné plus haut, plus votre taux d’endettement est élevé, moins vous aurez la chance d’obtenir votre crédit immobilier. Alors, que faire si ce taux dépasse la limite imposée par votre banque ? La manière la plus efficace de la faire baisser est de réduire vos mensualités. Pour cela, vous avez le choix entre : 

• Le lissage de prêt : qui est une stratégie consistant à recalculer vos mensualités en rendant uniformes les paiements de tous vos crédits en cours.
• La renégociation de crédits : qui consiste à négocier avec votre prêteur en vue de revoir les termes de votre contrat de crédit, notamment les taux d'intérêt. Il est essentiel de noter que la banque n'est pas tenue d'accepter votre demande de renégociation. Dans ce processus, faire appel à un courtier spécialisé en crédit peut s'avérer précieux pour vous aider à persuader plus aisément votre prêteur.
• Le rachat de prêts : cette méthode consiste à faire racheter tous vos prêts par une institution financière indépendante de votre banque actuelle. L’objectif est de rallonger la durée de votre prêt tout en faisant baisser votre mensualité.

▶ Combien pouvez-vous emprunter à la banque pour réaliser votre projet en 2024 ? 

Le taux d’endettement n’est pas le seul élément à considérer lorsqu’il est question de connaître la faisabilité de votre projet d’investissement immobilier. 

La capacité d’emprunt fait référence à la somme maximale que vous pouvez emprunter à l’établissement de crédit. Pour déterminer le montant auquel vous pouvez prétendre pour la réalisation de votre projet immobilier, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne gratuit. 

Cet outil vous permet d’avoir une estimation rapide et sûre de votre capacité d’emprunt. Pour l’utiliser, vous devez renseigner les informations suivantes : 

• Vos revenus ainsi que ceux de votre coemprunteur si vous en avez ;
• Vos charges (loyer si vous êtes locataire, mensualités de vos crédits actuels…) ;
• Le type de logement qui vous intéresse : ancien ou neuf ;
• Le montant de votre apport personnel ;
• La durée que vous souhaitez pour votre prêt ;
• Etc.

Si vous souhaitez calculer vous-même votre capacité d’emprunt, il vous suffit d’utiliser la formule suivante : 

Capacité d’emprunt = ((Revenus – charges) x 35 / 100) x durée (en mois) 

En combinant votre capacité d'emprunt avec votre apport personnel ainsi que d'éventuels financements aidés tels que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) ou le PAS (Prêt Accession Sociale), vous pouvez évaluer votre capacité d'achat immobilier. Cette dernière représente le montant total que vous êtes en mesure d'investir dans votre projet immobilier. Voici la formule pour la calculer : 

Pouvoir d’achat immobilier = apport personnel + capacité d’emprunt + prêts aidés – frais liés à l’achat (notaire, garantie, dossier…)

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Investir dans la pierre fait partie des placements les plus sûrs en France en 2024. En faisant un investissement immobilier, vous achetez des murs qui vont traverser des années. Cela offre une bonne stabilité à votre projet. 

Néanmoins, rappelons que les performances passées n’ont pas de lien avec les performances futures. Et il va aussi de soi qu’il faut étudier chaque projet immobilier : comme partout, il y a de bons investissements et d’autres à éviter.

Aux côtés du Livret A et de l’assurance-vie, l’immobilier fait toujours partie des placements préférés des Français. Cela n’est pas étonnant compte tenu des nombreux avantages que procure ce type d’investissement. 

▶ Vous bénéficiez d’avantages fiscaux

Opter pour un investissement immobilier, que ce soit dans des biens neufs ou anciens, en vue de la location vide ou meublée, présente l'opportunité de réduire vos charges fiscales et d'augmenter la rentabilité. 

Cette possibilité découle de plusieurs dispositifs fiscaux conçus pour favoriser le secteur immobilier. De plus, ces dispositifs s'adressent à une variété de profils d'investisseurs et couvrent une multitude de projets. En voici quelques exemples : 

• La loi Pinel : Destiné à la location vide, ce dispositif fiscal vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts. L’abattement varie selon la durée de location de votre bien et peut atteindre jusqu’à 17,5 % de la valeur du bien avec un engagement de 12 ans. Si la loi Pinel est faite pour les biens neufs, la loi Denormandie, est quant à elle, un dispositif fiscal destiné aux biens anciens. Afin de bénéficier de ces deux dispositifs, votre logement doit se trouver dans une zone dite « tendue » où les logements à louer ne sont pas assez nombreux face à la demande. Pour savoir si c’est le cas, rendez-vous sur le simulateur sur le site du Service Public. Il est prévu que la loi Pinel ne soit plus renouvelée fin 2024.
• Le statut LMNP : Dans le cas des logements meublés, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime forfaitaire permet une imposition de 50 % sur les revenus locatifs. Opter pour le régime réel de ce statut autorise la déduction des coûts liés aux travaux, aux intérêts de l'emprunt, ainsi qu'aux charges afférentes à l'amortissement du bien, ce qui peut aboutir à une non-imposition des revenus locatifs.
• Les dispositifs Monuments Historiques et Malraux : Pour les biens anciens, les deux dispositifs vous ouvrent la voie à des déductions fiscales en échange de travaux de rénovation. Attention, il est rare de réaliser de la plus-value sur ce type de dispositifs, et les travaux à effectuer peuvent coûter beaucoup plus cher, car devant répondre à des normes particulières.

▶ Vous constituez un patrimoine qui gagne en valeur au fil des temps 

La valeur d’un bien immobilier s’accroît au fil du temps. En effet, il est possible d’optimiser la valeur vénale de votre logement de 3 à 5 % en moyenne chaque année. Et ce, notamment si vous effectuez des travaux de rénovation qui contribuent à la mise en valeur du bien. 

La valeur vénale fait référence au prix auquel votre maison ou apparemment serait vendu si vous choisissez de le vendre à un instant T. 

Les loyers dans les grandes villes comme Marseille et Toulouse ont, par exemple, connu une augmentation d’entre 3 et 10 % sur 5 ans selon les derniers chiffres de Le Figaro Immobilier. Cette hausse des prix à la location s’avère être une bonne nouvelle pour vous si vous souhaitez rentabiliser rapidement votre projet d’investissement immobilier. Cependant, certaines villes comme Paris ou Lille ont des loyers encadrés, c’est-à-dire limités.

L’assurance de prêt pour protéger votre bien

Les banques réclament souvent la souscription d’une assurance emprunteur comme condition d’octroi d’un crédit immobilier. Cette assurance protège à la fois vous et votre prêteur. Elle a pour but de couvrir tout ou partie du paiement de vos mensualités en cas d’accident de la vie. En cas de circonstance grave qui met en péril votre aptitude à rembourser votre emprunt, votre bien ne sera donc pas saisi par la banque. Cela vous permet de protéger votre patrimoine.

▶ Vous vous offrez un complément de revenu à votre retraite 

L'arrivée de la retraite est souvent accompagnée d'une diminution des revenus, tandis que les dépenses de santé ont tendance à augmenter, et que le temps libre invite à profiter d'activités de loisirs. Investir dans l'immobilier peut considérablement améliorer votre qualité de vie. 

Si vous commencez vos investissements assez tôt, le remboursement du prêt sera terminé au moment de votre retraite. À ce moment-là, vous aurez le choix de vivre dans le bien sans avoir à payer de loyer, ou de bénéficier des revenus locatifs si vous le mettez en location.

Comment calculer la rentabilité de votre projet d’investissement locatif ? 

Il est important d’estimer la rentabilité de votre investissement afin de garantir la viabilité de votre projet. Pour la calculer rapidement, utilisez les formules dans le tableau suivant : 

Investir avec un petit salaire : comment obtenir facilement votre crédit immobilier ? 

Comme vous l'avez compris, le montant de votre salaire peut influencer la viabilité de votre projet d'investissement immobilier. Cependant, avoir un petit salaire ne rend pas toujours impossible l’obtention d’un crédit immobilier. Afin d’augmenter votre chance d’obtenir rapidement votre financement, même avec un salaire moins élevé, voici nos 4 conseils : 

• Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser les 35 %, assurance comprise ;
• Présentez une situation professionnelle stable. Les institutions bancaires sont généralement plus disposées à accorder des prêts aux individus bénéficiant d'un contrat à durée indéterminée (CDI). Si ce n’est pas votre cas, attendez d’avoir au minimum une ancienneté de trois ans votre poste pour démontrer une certaine stabilité ;
• Prouvez votre engagement envers une gestion financière responsable en fournissant un apport personnel. Prévoir un montant d'au moins 10 % du prêt total démontre votre implication dans votre projet. Cela vous permet de gagner efficacement la confiance de la banque ;
• Sollicitez l’aide d’un courtier en prêt immobilier. Ce professionnel est le plus à même de vous accompagner dans votre quête de crédit immobilier. Grâce à son expertise en matière de prêt immobilier, il possède toutes les compétences nécessaires pour monter un « bon dossier » pour vous.