Déterminer sa capacité d’emprunt
Vous souhaitez acheter le bien de vos rêves ?
Il vous faut dès à présent calculer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant que vous pouvez emprunter.
Pour cela, il vous faut tenir compte de vos revenus (salaires) et de vos charges fixes (loyer notamment).
La capacité d’emprunt est calculée suivant plusieurs variables :
- Votre taux d’endettement,
- Le montant de votre apport personnel,
- La durée souhaitée de votre crédit,
- Le taux appliqué à votre crédit (fixe ou variable etc.)
Calculer son taux d’endettement
Définition
Il permet de mesurer votre dette par rapport à vos revenus : le taux d’endettement représente le rapport entre vos revenus et vos charges, et est exprimé en pourcentage.
Comme il correspond à la part des revenus nets mensuels que vous pouvez consacrer au remboursement de votre crédit, le taux d’endettement est une donnée essentielle pour les banques : il leur permet de vérifier si, en tant qu’emprunteur, vous pourrez assurer le remboursement de votre prêt immobilier.
Le taux d’endettement est fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), il est actuellement de 35%. On estime donc qu'au-delà de ce chiffre, l’emprunteur pourra rencontrer des difficultés à honorer ses échéances chaque mois.
Dans certains cas (revenus plus élevés par exemple), le taux d’endettement peut être rehaussé. Chaque dossier est analysé au cas par cas. Les banques ont une marge de flexibilité de 20%.
Calcul
Pour calculer votre taux d'endettement, commencez par calculer la mensualité de votre prêt puis additionnez-là à vos charges fixes.
Multipliez ce nombre par 100, et divisez le total par vos revenus.
La formule est donc la suivante : Taux d’endettement = ((montant des mensualités + charges fixes x 100) / revenus (salaires nets + autres revenus))
Pour vous éclairer, retrouvez ci-après la liste des revenus pris en compte :
- Vos revenus nets et ceux éventuels de votre co-emprunteur
- Vos revenus locatifs
Et celles des charges prises en compte :
- Loyers,
- Mensualités de crédits en cours,
- Pensions alimentaires.
L’importance du reste à vivre par rapport au taux d’endettement
Une fois la mensualité de prêt honorée, et les charges incompressibles payées, quelle somme reste-t-il à l’emprunteur ? Il s’agit du reste à vivre, et cet élément est primordial par rapport au taux d’endettement.
Le reste à vivre se calcule comme suit :
Reste à vivre = revenus - (mensualité de prêt + charges)
Plus votre reste à vivre sera élevé, plus l’établissement prêteur sera rassuré concernant vos capacités à rembourser confortablement votre prêt.
Que faire si votre taux d’endettement est trop élevé ?
Votre taux d’endettement est un peu trop élevé et la banque refuse de vous accorder votre crédit ?
Il existe des solutions pour baisser son taux d’endettement.
- Commencez par comparer les offres : un courtier pourra vous aider à opter pour une offre de prêt avec un taux d’intérêt de crédit et/ou d’assurance emprunteur plus avantageux, afin de réduire le coût total du crédit immobilier et donc le montant des mensualités.
- Soldez les crédits à la consommation que vous avez en cours : si vous avez un ou plusieurs crédits à la consommation en cours, tâchez de les rembourser de manière anticipée afin de réduire vos charges mensuelles, et donc votre taux d’endettement.
- Optez pour un rachat de crédits : pour plusieurs crédits en cours (immobilier et/ou à la consommation), vous pouvez recourir au rachat de crédits. Une fois vos crédits regroupés en un seul et même crédit, la durée de remboursement sera allongée, et le montant des mensualités abaissé. Mécaniquement, votre taux d’endettement sera réduit lui aussi.
- Vous disposez d’un apport personnel ? Une épargne permettra de rassurer la banque mais surtout d’emprunter une somme moins importante.
- Enfin, pour un crédit déjà contracté, vous pouvez renégocier votre crédit : cela consiste à revoir les modalités de votre contrat de prêt initial, généralement en revoyant le taux d’intérêt afin de l’abaisser et donc de réduire le coût total du prêt.
Les investisseurs peuvent calculer un taux d’endettement différentiel à l’aide de leur solde investisseur, en déduisant les revenus locatifs des charges foncières.
Si le solde est positif, ajoutez le montant à vos revenus.
S’il est négatif, soustrayez-le.
Pour obtenir votre taux d’endettement différentiel, divisez le montant de votre mensualité de prêt par votre solde investisseur.
Taux d’endettement : simulateur
Vérifiez si vous pouvez assumer des échéances mensuelles pour le remboursement de votre crédit immobilier.
Calculez simplement et précisément votre taux d’endettement grâce au simulateur ci-dessous : cet outil simple, rapide et gratuit vous fera gagner un temps précieux.
Accéder au simulateur de taux d'endettement
- Pour monter le dossier de financement de votre projet immobilier, vous devez définir votre capacité d’emprunt, autrement dit la somme que vous pouvez emprunter.
- Pour cela, la première étape consiste à calculer votre taux d’endettement : c’est la part de vos revenus nets mensuels qui pourra être consacrée au remboursement du crédit (sous forme d’échéances).
- Le calcul prend en compte vos charges et vos revenus.
- Votre reste à vivre sera également évalué, pour s’assurer que vous pourrez rembourser vos mensualités tout en vivant confortablement.
- En cas de taux d’endettement un peu élevé, des solutions existent : comparez les offres, soldez les crédits qui peuvent l’être, procédez à un rachat de crédits ou renégociez votre crédit actuel si cela peut vous être favorable.
- Calculez de manière simple et précise votre taux d’endettement grâce à notre simulateur : gratuit, cet outil devrait vous faire gagner un temps précieux.
