Une définition de l'annuité d'un prêt immobilier

L'annuité correspond à la somme à payer par an pour rembourser les échéances d'un prêt amortissable. On parle de prêt amortissable lorsque le remboursement de son capital et de ses intérêts d'emprunt est réparti sur toute la durée du crédit. A contrario, le remboursement d'un crédit peut se faire in fine lorsque le capital emprunté est remboursé à la fin de sa durée. 

Une annuité se compose de 12 mensualités. Elle constitue la durée de référence pour les crédits immobiliers compte tenu de leur période d'amortissement particulièrement longue. En règle générale, la durée de remboursement d'un prêt immobilier est de 10, 15, 20 ou 25 annuités. Sauf dans de très rares cas, la durée maximale d'un prêt dédié à l'achat d'un bien immobilier ne peut pas dépasser 25 ans (depuis le 1er janvier 2022). 

La connaissance d'une annuité facilitera la planification de votre budget lors de votre projet immobilier. Cela vous permettra entre autres d'estimer le taux d'endettement. Celui-ci ne doit pas dépasser 35 %, tous crédits confondus, afin de minimiser les risques de surendettement.

Quels éléments-clés pour calculer l'annuité d'un crédit immobilier ?

Différents paramètres sont nécessaires pour effectuer le calcul de l'annuité d'un prêt immobilier.

Le capital

Le capital correspond au montant effectivement emprunté. Après le déblocage des fonds, c'est la somme qui servira à l'achat du bien immobilier et au paiement des différents frais. Celle-ci ne peut pas être réaffectée à d'autres dépenses (voiture, vacances, mobilier…), ne serait-ce qu'en partie. Le déblocage du montant emprunté correspond généralement à la signature de l'acte authentique chez le notaire. Pour les ventes en état futur d'achèvement (VEFA), le déblocage se fait à chaque étape de la construction (appel de fonds). 

Le taux d'intérêt

Le taux d'intérêt représente la rémunération de la banque ou de l'établissement de crédit. Celui-ci est exprimé en pourcentage annuel. Dans le calcul de l'annuité, il faut tenir compte du TAEG ou taux annuel effectif global. Celui-ci comprend non seulement la rémunération de l'établissement prêteur, mais inclut aussi les différents frais inhérents au crédit. 

Voici la liste des éléments qui composent le TAEG :

• L'intérêt de la banque ;
• Le coût de l'assurance emprunteur ;
• Les frais de dossier ;
• Les frais de garantie ;
• Les frais de tenue de compte si nécessaire ;
• La commission du courtier le cas échéant ;
• D'éventuels frais d'évaluation de la maison ou de l'appartement.

Dans toutes ses communications, les banques et les établissements de crédit ont l'obligation d'afficher le TAEG et non leur seul taux d'intérêt. Par ailleurs, celui-ci ne doit pas dépasser le taux d'usure fixé par la Banque de France. Pour cette année 2023, le taux d'usure évolue mensuellement. Au mois de mai, il est de 4,33 % pour les prêts de 10 à 20 ans et de 4,52 % pour les crédits de plus de 20 ans. 

Le taux d'intérêt est fixé par la banque en fonction de votre profil : salaire, apport personnel, patrimoine… 

La durée du prêt immobilier

Le choix de la durée est stratégique au moment de contracter un prêt immobilier. Avec le taux d'emprunt, c'est ce qui conditionne votre capacité d'emprunt. En allongeant le nombre d'annuités, vous payerez des mensualités plus accessibles, mais vous devrez vous acquitter d'un coût total plus élevé. En effet, les banques augmentent leur taux d'intérêt en fonction du délai de remboursement. 

Avec le capital, la durée est la variable que vous pourrez modifier au moment de simuler votre crédit immobilier. Le montant des intérêts est fixé par l'établissement de crédit en fonction aussi de votre profil. 

Une formule simple pour estimer votre annuité

La formule simple présentée ci-dessous permet de calculer une annuité constante. Cela veut dire que la créance annuelle est identique tout au long de la période de remboursement lorsque vous consultez le tableau d'amortissement. 

• A représente le montant de l'annuité ;
• E représente le capital souscrit ;
• i représente le taux d'intérêt exprimé ici en décimal (n'oubliez pas cette conversion du taux au risque de fausser le calcul) ;
• n représente le nombre d'années de votre crédit immobilier.

Prenons un exemple concret pour un prêt de 100 000 euros octroyé pour 10 ans à un taux de 2,5 %. Le montant de l'annuité constante se calcule comme-ci : 

L'annuité de ce prêt sera donc de 11 425,88 euros. En 10 ans, le coût du crédit sera alors de 114 258,8 euros. 

Pour la même somme, en portant la période de remboursement à 15 ans pour un taux de crédit de 2,7 %, on aura une annuité de 8 195,945 euros. Le coût total du crédit sera alors de 122 939,175 euros.

Ces différentes simulations sont données à titre indicatif pour vous donner une idée du coût annuel de votre crédit immobilier. Elles ne représentent pas le coût réel à la banque, même si on a tenu compte de l'attitude des établissements à augmenter le taux d'intérêt avec l'allongement de la durée. Néanmoins, cela nous permet de voir que le coût du crédit augmente substantiellement en fonction du nombre d'annuités à honorer. 

La formule simple pour calculer l'annuité ne permet pas de déterminer de nombreuses données essentielles pour un prêt en cours. Il est ainsi impossible de déterminer le capital restant ou les frais en cas de remboursement anticipé. Pour cela, il faut toujours se référer au tableau d'amortissement et au contrat signé auprès de la banque. 

Le simulateur de crédit immobilier : un outil simplissime à utiliser

La formule pour calculer l'annuité d'un prêt immobilier offre une méthode simple et accessible pour estimer approximativement son coût total et le comparer à vos revenus chaque année. Néanmoins, pour estimer avec une plus grande précision votre capacité d'emprunt, le moyen à la fois simple et plus précis de procéder est de recourir à un simulateur de crédit immobilier.

CAFPI met justement à votre disposition un simulateur de capacité d’emprunt. Celui-ci a l'avantage de s'appuyer sur l'immense base de données du courtier. Cet outil gratuit accessible en ligne se base notamment sur votre démarche (emprunt seul ou à deux) et vos revenus pour calculer à la fois votre capacité d'emprunt (le montant maximal à emprunter) et votre capacité d'acquisition (le prix maximum du bien à acquérir). Le simulateur prend également en compte vos charges mensuelles, la durée de l'emprunt et votre apport personnel. 

En quelques clics seulement, le simulateur vous renseignera sur le montant que vous pourrez emprunter, mais aussi le taux de crédit qui s'appliquera. Cette donnée s’appuie sur les dossiers en cours et les informations fournies par les banques. De plus, vous obtiendrez aussi le montant à rembourser chaque mois. 

Vous pourrez vous baser sur cette capacité d'emprunt pour partir à la recherche d'un bien immobilier. Si vous avez déjà une maison ou un appartement en ligne de mire, vous pourrez faire varier la durée pour vérifier si le bien correspond à votre capacité d'acquisition. Cette donnée tient compte des différents frais inhérents à la transaction, comme les émoluments du notaire ou les garanties. 

Le prêt avec amortissement, c'est-à-dire remboursable à échéance régulière, est un engagement à très long terme. Il ne faut surtout pas se précipiter dans le calcul des annuités ou des mensualités au risque de fausser votre capacité réelle à rembourser. Dans le calcul des charges, prenez une marge pour anticiper les dépenses imprévues. Mobilisez vos épargnes pour constituer un apport personnel. Cela participera à valider votre dossier auprès des banques.

Il faut savoir qu'avec la hausse des taux d'intérêt, les établissements de crédit sont de plus en plus réticents à accorder des crédits immobiliers. Soignez donc votre profil en vous rapprochant d'un courtier.