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Crédit immobilier : guide du premier achat

Capacité d'emprunt,
comment bien la calculer ?

Directement liée à votre capacité d’endettement, votre capacité d'emprunt représente l’effort financier que vous êtes capable de supporter pour acheter votre bien immobilier.
À quoi sert exactement la capacité d’emprunt ? Quels sont les critères à prendre en compte pour la calculer correctement ?

À quoi sert la capacité d'emprunt ?

En amont de vos recherches immobilières, la capacité d’emprunt vous permet de connaître le montant que la banque pourrait vous prêter pour votre achat.
Ce calcul a pour but d’éviter aux emprunteurs d’atteindre un taux d’endettement critique.

La capacité d'emprunt prend en compte les mensualités que vous pouvez vous permettre de payer, le taux du crédit immobilier et la durée de votre prêt.

Quel est le taux d'endettement à ne pas dépasser ?

En général, les banques préfèrent que le taux d'endettement d'un acheteur soit inférieur à 33%. Concrètement, cela signifie que l’emprunteur ne pourra pas consacrer plus d’un tiers de ses revenus au remboursement de son crédit.

Le taux d'endettement est opposé au « reste à vivre », ou « revenu résiduel », qui doit représenter au minimum 66% et vous permet de faire face aux dépenses de la vie quotidienne.

Bon à savoir :

Le taux d’endettement et le revenu résiduel sont les deux principaux critères pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

Un apport personnel est-il indispensable ?

La capacité d'emprunt ne varie pas selon votre apport personnel mais un apport pourra potentiellement vous permettre de bénéficier d'un taux de crédit immobilier plus favorable. Pas de panique : si un apport personnel est largement recommandé pour les primo-accédants, il n'est toutefois pas indispensable.

Les autres critères pour estimer la capacité d'emprunt

Outre le taux d’endettement et l’éventuel apport personnel, le calcul de votre capacité d’emprunt prendra en compte :

  • Le type de votre contrat de travail : CDD, CDI, Intérim… ;
  • Les autres crédits que vous avez à rembourser ;
  • Les autres revenus réguliers que vous percevez : pension, retraite… ;
  • Les relevés de vos comptes.

Bon à savoir :

Pour mettre toutes les chances de votre côté, la bonne tenue de vos comptes bancaires est un critère important pour les banques.

Les outils pour calculer sa capacité d'emprunt

Pour calculer votre capacité d'emprunt, vous devez renseigner plusieurs informations :

  • Le montant des mensualités que vous pouvez vous permettre de payer,
  • Le taux du crédit immobilier proposé par la banque,
  • La durée du prêt en années.

​CAFPI a mis en place un outil de calcul de capacité d'emprunt très simple qui vous permettra de calculer votre capacité d'emprunt en quelques clics.

A retenir :

  • Votre capacité d'emprunt représente les mensualités que vous êtes capable de rembourser pour le remboursement votre crédit immobilier.
  • Les banques imposent à l’emprunteur un taux d’endettement de 33% maximum, afin que l’emprunteur ne consacre pas plus d’un tiers de ses revenus au remboursement de son prêt.
  • Un apport personnel pourra faire varier légèrement votre capacité d’emprunt. S’il est recommandé, il n’est toutefois pas indispensable.
  • Pour calculer rapidement et simplement votre capacité d’emprunt, utilisez le simulateur.

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