Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier et souhaitez le louer ? Quelles sont les démarches à engager ? Quels sont les avantages et inconvénients à louer son bien ?

Quel type de location choisir ?

Avant de proposer votre premier bien à la location, vous devez réfléchir au type de location qui convient le mieux à votre situation.

On distingue 3 types de location :

  • La location meublée,
    ○ Elle est souvent préconisée pour les petits espaces (appartement par exemple),
    ○ Elle permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse mais le bail plus court et plus souple attire bien souvent les étudiants et entraîne donc un turn over, ce qui vous oblige à chercher un nouveau locataire régulièrement.
     
  • La location vide
    ○ Elle est généralement préconisée pour les grands espaces (maison par exemple),
    ○ Elle permet de garder ses locataires (et ses loyers perçus) en place plus longtemps car le bail se fait pour une durée minimale de 3 ans et un préavis de 1 à 3 mois est requis en cas de rupture du bail de la part du locataire,
    ○ Mais son loyer est en moyenne 5 à 30 % moins élevé qu’en location meublée.
     
  • La location saisonnière
    ○ Elle vous permet de proposer votre logement en location aux touristes ou aux gens de passage,
    ○ Elle peut optimiser la rentabilité de votre bien mais nécessite un engagement plus important de votre part aussi bien en matière de temps (gestion des locations, présence lors des arrivées et départs, ...) qu’en matière d’argent (équipement et entretien du bien).

Vous trouverez plus d'informations sur les différents types de locations dans notre section réservée aux investisseurs.

Quelles démarches pour mettre votre bien en location ?

Pour réussir votre première mise en location, vous devez effectuer différentes démarches :

  • Mettez en valeur votre bien en optant pour une décoration neutre et actuelle,
  • Faites réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires (plomb, DPE...),
  • Informez-vous sur les prix pratiqués et fixez le montant locatif en conséquence,
  • Munissez-vous de tous les documents obligatoires pour le bailleur (bail de location, état des lieux, quittances, assurance...),
  • Cherchez un locataire en fonction de vos critères (étudiant ou famille, dossier, etc.).​

Signature du bail et état des lieux : comment ça marche ?

Vous avez effectué des visites et vous avez trouvé un locataire ?
C’est le moment de définir une date de remise des clés !
Ce jour-là, vous signerez chacun le bail de location et réaliserez l’état des lieux d’entrée.

Si l’état des lieux doit être réalisé le jour de la prise de possession des lieux, la signature du bail (ou contrat de location) peut se faire à n’importe quel moment avant l’entrée dans le logement.

Bon à savoir
  • En fonction du type de gestion locative choisi, cette étape pourra être réalisée par un professionnel.
  • Si l’état des lieux avant le bail est fait par un professionnel, le locataire doit payer une partie des frais sans que cette part dépasse celle réglée par le propriétaire ; et doit être inférieure à 3 € TTC le m².

Faut-il signaler le changement d'usage lors de la location de votre bien ?

Il n'y a aucune démarche à effectuer en tant que bailleur pour mettre votre bien en location, qu'il soit meublé ou vide.

  • Si vous faites de la location touristique occasionnelle de votre résidence principale dans la limite de 120 jours par an, vous n’avez aucune déclaration de changement d’usage à effectuer.
  • En revanche, si vous mettez votre résidence secondaire en location touristique, vous êtes tenu de signaler le changement d’usage auprès de la mairie de la commune concernée.

De plus, le changement d’usage est obligatoire si le bien immobilier est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans l’un de ces départements : Hauts de Seine (92), Seine-Saint-Denis (93) et Val de Marne (94).

Important

En cas d'absence de déclaration, vous pouvez être sanctionné par une amende pouvant aller jusqu'à 450 €.

Quelle assurance pour votre investissement locatif ? 

Comme pour tout investissement, la mise en location d’un logement comporte des risques. Aussi, pour s’en prémunir, la souscription à une assurance est conseillée. 

Sachez qu’en tant que propriétaire, les organismes assureurs disposent de différentes formules aux couvertures diverses et variées. Et que de son côté, votre locataire est dans l’obligation de contracter une assurance relative à son statut. 

Les assurances du côté du propriétaire 

Si vous décidez de mettre votre bien en location, vous pouvez vous cantonner à l’assurance pour la responsabilité civile. Elle couvrira les préjudices découlant d’une absence d’entretien ou d’un vice de construction. 

Néanmoins, si vous comptez mettre en location votre appartement, vérifiez les mesures prises par la copropriété. En effet, il n’est pas exclu que le syndic ait déjà un contrat de ce type auprès d’un assureur ; auquel cas, vous risquez de faire doublon. Néanmoins, si vous souhaitez être couvert au mieux, vous pouvez vous tourner vers quelques formules intéressantes : 

La garantie loyers impayés (GLI) 

Un loyer qui a du retard ou non réglé est l’un des risques à prendre lorsque vous mettez votre bien en location. Pour que cette situation ne vous porte pas préjudice outre mesure, souscrire une garantie loyers impayés est encore la meilleure solution. Cette assurance vous permettra de faire face : 

  • aux défauts de paiement du montant du loyer du bien ; 
  • aux charges liées aux procédures que vous pourriez intenter ; 
  • aux dégradations causées à votre bien ; 
  • aux éventuels départs des locataires qui laisseront alors le bien inoccupé ; période aussi appelée phase de carence locative.

Toutefois, avant toute signature de contrat, prenez le temps de réellement comprendre la teneur des clauses et le champ d’application de l’assurance. 

L’assurance propriétaire non occupant (PNO)

 Certes, mettre un bien en location vous apportera un complément de revenu non négligeable à long terme. Néanmoins, vous n’êtes pas à l’abri de moments où le bien n’est pas loué. Et si vous résidez autre part, votre bien immobilier sera inoccupé. Il n’y aura alors personne pour l’entretenir ou prendre les dispositions nécessaires pour le protéger contre les intempéries.
Cette assurance couvrira alors les travaux de remise en état après un sinistre.

Bon à savoir

Une société civile immobilière doit souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO) et une garantie responsabilité civile.

Les assurances du côté du locataire 

Tout propriétaire voulant mettre un logement en location est en droit de demander à son locataire de souscrire une assurance. 

L’assurance habitation 

La souscription à une assurance habitation est une obligation pour le locataire. Elle couvrira les risques pouvant se produire lors de la location (incendies, dégâts des eaux, explosions, etc.). 

Cette assurance doit être souscrite et prouvée au propriétaire à la remise des clés, lors du renouvellement du contrat de bail et annuellement (si le bailleur en formule la demande). 

Cette assurance peut être souscrite auprès d’une compagnie d’assurance, d’un courtier en assurance, d’une banque ou d’un agent général d’assurance. L’organisme évalue alors les risques pour déterminer le montant de la cotisation selon des critères comme la superficie, la localisation et la valeur du logement. 

Si votre locataire n’a pas contracté cette assurance, vous avez le droit de résilier le contrat de bail ou alors de contracter une assurance (vous-même) et de récupérer chaque mois la prime (qui peut être majorée). 

La garantie Visale 

Un locataire qui a une garantie Visale vous évitera de souscrire une assurance loyers impayés. En effet, il s’agit d’une caution apportée par Action Logement. Ainsi, en cas d’impayés, Action Logement pourra rembourser le montant du loyer du bien et les charges.

À retenir
  • Pour mettre votre premier bien en location, vous devez choisir le type de location qui convient le mieux à votre situation.
  • On distingue 3 types de location : location meublée, location vide, location saisonnière.
  • Vous devez ensuite effectuer plusieurs démarches : mettre en valeur votre bien, faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires, vous renseigner sur les prix pratiqués et fixer le vôtre,... et enfin chercher un locataire.
  • Voici venue la date de remise des clés et de réalisation de l’état des lieux d’entrée. Vous pouvez signer le bail de location le même jour, ou n’importe quel moment avant l’entrée dans le logement.
  • Si vous décidez de mettre votre bien en location meublée touristique, un changement d’usage doit être signalé auprès de la mairie de la commune concernée.
  • Le locataire doit obligatoirement souscrire une assurance habitation
Marc Pilette
Par Marc Pilette le 17/12/2019
Mis à jour le 18/08/2022
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