Peut-on vendre un bien immobilier avant d’avoir remboursé un crédit ?

Si vous envisagez de réaliser une vente immobilière alors que vous avez des mensualités à régler, il est toujours préférable de contacter d’abord votre banque. En effet, les conditions pour ce type de démarche peuvent dépendre du contrat de prêt que vous avez signé avec l’établissement financier.

Toutefois, de manière générale, si vous avez contracté un crédit classique, rien ne devrait empêcher la cession du logement. 

Les cas du prêt à taux zéro (PTZ), du prêt conventionné (PC) ou du prêt d’accession social (PAS) sont différents. Sachez que si vous avez souscrit l’un d’entre eux, il ne vous sera pas possible de vendre avant le remboursement total du crédit. Vous pouvez tout de même demander l’autorisation à votre banque qui pourrait vous l’accorder si vous consentez à un transfert de prêt pour un nouvel achat immobilier.

Les options pour la vente d’un bien immobilier avec un prêt en cours

Chaque banque a ses exigences pour la vente immobilière avant échéance. De votre côté, vous aurez le choix entre plusieurs solutions, dont le :

• Transfert de crédit ;
• Rachat de crédit ;
• Prêt relais.

▶ Transfert de crédit

Le transfert de crédit consiste à conserver toutes les conditions liées au prêt que vous avez contracté pour votre bien immobilier actuel (celui que vous voulez vendre). 

Avec cette option, vous pouvez :

• Rester dans la même banque ;
• Vendre votre bien sans rembourser votre prêt ; 
• Vous servir de la somme que vous aurez obtenue pour financer en partie votre nouvelle acquisition ;
• Garder toutes les modalités de votre ancien prêt pour les transférer au crédit du bien que vous allez acquérir.

Quels sont les avantages du transfert de crédit ?

Avec le transfert de prêt, vous vous épargnez les frais qui accompagnent la souscription d’un nouveau crédit. Vous n’aurez donc pas à  payer d(e)’ :

• Frais de dossier : l’octroi d’un nouveau prêt débute toujours par l’étude du dossier. Les frais de dossier sont donc la rémunération pour cette démarche ;
• Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : il s’agit de pénalités de remboursement appliquées par la majorité des banques. Elles sont souvent accompagnées de conditions comme un montant minimum à rembourser ;
• Frais pour la garantie : les banques demandent souvent des garanties toujours accompagnées de frais de mise en place. Si votre premier emprunt était garanti par une hypothèque, en contractant un nouveau crédit, vous devrez payer des frais de mainlevée.

En transférant votre crédit, vous gardez le même taux de prêt. Ce qui est un avantage certain si le taux en question est inférieur à celui appliqué à la date du transfert. Vous pouvez également maintenir la même assurance emprunteur.

Qui peut demander le transfert d’un prêt ?

Chaque établissement peut fixer ses propres conditions pour l’autorisation du transfert. Mais pour la plupart des banques, le transfert n’est possible que s’il est inclus dans les clauses du contrat de prêt.

Votre banque peut aussi demander à ce que :

• Le prix du bien soit égal ou supérieur au capital restant dû ;
• Les deux biens soient de la même nature : vous devez ainsi acheter une résidence principale si le prêt à transférer concernait l’acquisition d’une résidence principale, une résidence secondaire pour une résidence secondaire, etc. ;
• Si vous avez opté pour une caution pour assurer votre prêt de départ, l’organisme en charge de votre garantie doit donner son aval pour que le transfert puisse se faire ;
• Le délai entre la vente de votre bien et l’achat d’un nouveau logement ne devra pas prendre plus de 6 mois, voire moins, suivant les conditions de la banque.

▶ Rachat de crédit

La possibilité de transférer le prêt n’est pas incluse dans votre contrat initial ? Les conditions de votre banque actuelle ne vous conviennent pas ? Vous pouvez contacter un autre établissement financier pour contracter un autre crédit immobilier. Le rachat de crédit est alors une option à envisager !

Concrètement, vous ne soldez pas définitivement votre emprunt puisqu’il est repris par un autre organisme. Toutefois, l’établissement bancaire qui rachète votre emprunt devra d’abord solder votre ancienne dette. Et comme pour tout remboursement de crédit immobilier par anticipation, il faudra prendre en compte les frais liés à l’opération (indemnités de remboursement anticipé du crédit, frais de dossier, frais de notaire, frais de courtage, etc.).

• Avec le rachat de crédits, vous pouvez regrouper plusieurs emprunts en un seul. Il est même possible de regrouper prêt immobilier et crédits à la consommation ;
• Vous pouvez aussi demander un autre prêt dans le cadre d’un rachat de crédits.

Le rachat de crédit passe par plusieurs étapes principales :

1. Constitution du dossier ;
2. Recherche, comparaison et choix du bon établissement financier ;
3. Signature de l’offre de rachat de crédit ;
4. Déblocage de fonds pour le remboursement de votre (ou vos) emprunt(s) à racheter.

▶ Prêt relais

Le prêt relais est une solution qui vous permet de financer votre nouvelle acquisition sans que vous n’ayez besoin de vendre tout de suite ou de procéder à un remboursement anticipé.
Avec cette option, vous obtenez une avance, de la part de la banque, sur le prix de votre bien actuel. Le montant varie entre 60 % et 80 % de la valeur de votre bien actuel. Le prêt est octroyé pour une durée de 12 à 24 mois.

Vous pouvez ensuite choisir parmi plusieurs types de prêts relais suivant vos besoins et votre situation :

• Prêt relais sec ;
• Prêt relais adossé à un prêt immobilier ;
• Prêt relais en franchise totale.

Le prêt relais sec

Il est indiqué si le prix du bien immobilier que vous voulez acquérir est inférieur à la valeur du logement que vous allez vendre. Vous n’aurez alors pas besoin de contracter un autre crédit immobilier.

Le prêt relais adossé à un prêt immobilier

Ce type d’emprunt est à envisager lorsque le bien immobilier à acheter est plus cher que votre propriété actuelle. Il permet, en plus du prêt relais, de souscrire un crédit immobilier classique.

Le prêt relais en franchise totale

Il vous permet de remettre le paiement des intérêts du prêt relais en fin de crédit. Vous réduisez ainsi vos charges mensuelles jusqu’à la vente de votre bien immobilier.

Le rôle du courtier en crédit immobilier 

Le transfert de prêt, le rachat de crédit et le prêt relais ont chacun leur avantage. Tout dépendra de votre situation et de la teneur réelle de votre projet. Pour faire le choix le plus approprié, n’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier. 

Pour un premier achat immobilier, par exemple, les courtiers CAFPI négocient les meilleurs taux et conditions de prêt. Ils pourront, entre autres, penser à inclure des clauses importantes comme la transférabilité de crédit.

Nous vous accompagnons également pour que vous puissiez faire aboutir plus facilement le rachat de crédit ou le prêt relais. Les courtiers se tiennent à vos côtés à toutes les étapes : étude de projet, montage et présentation du dossier de financement, négociation des conditions, explication des démarches, conseil, etc.
L’intervention d’un courtier vous fait aussi profiter de son réseau. Pour CAFPI, il est question de plus de 150 partenaires bancaires.
Aussi, pour trouver rapidement l’organisme financier apte à répondre à vos besoins, n’hésitez pas à contacter CAFPI.