Vous êtes déjà propriétaire et souhaitez acheter une nouvelle résidence principale ? Pour mener à bien ce nouveau projet, il faut commencer par calculer son budget au plus juste. 
Estimation de votre bien, évaluation de la plus-value ou de la moins-value après revente, détermination de votre capacité d’emprunt… Quelques étapes à suivre pour vous lancer sereinement dans ce deuxième achat.

Comment faire évaluer votre bien ?

Les critères d'évaluation étant nombreux, il n'est pas toujours facile de fixer le prix de vente de son bien immobilier, maison ou appartement.

  • La première manière la plus “objective” pour connaître la valeur de son bien est évidemment de faire appel à un expert immobilier. Ce professionnel connaît les prix du marché et vous proposera une estimation fiable et indépendante de votre logement.
  • Vous pouvez également faire estimer votre bien sur dossier ou, méthode qui se développe de plus en plus en France, sur Internet. A noter cependant : ces estimations restent moins précises que lorsqu’un professionnel de l’immobilier se déplace à votre domicile.
Bon à savoir

Faire appel à un expert pour estimer son bien immobilier permet d'obtenir un prix de vente fiable et objectif.

Comment calculer votre budget ?

Après l’estimation de son bien à vendre, vient l’étape du calcul du budget pour l’achat d’une nouvelle résidence principale. Plusieurs critères sont alors à prendre en compte :

Important

Pour réduire votre taux d'endettement et améliorer votre capacité d'emprunt, vous pouvez regrouper vos crédits et/ou les renégocier.

Si le calcul de vos revenus et le reste d’éventuels crédits est relativement simple, les questions de la capacité d’emprunt et du taux d’endettement peuvent prêter à confusion. Aussi, pour comprendre ces deux paramètres impactant sur le budget de votre achat immobilier, voici quelques explications. 

La capacité d’emprunt 

Pour faire simple, la capacité d’emprunt est la somme maximale que vous pourriez emprunter sans que cela franchisse le taux maximum d’endettement de 35 %. Il s’agit donc de 35 % de vos revenus auxquels on a déduit vos charges. 

En d’autres termes, le calcul de votre capacité d’emprunt vous permettra de demander un crédit qui vous laissera un « reste à vivre » convenable. 

Dans les revenus, seront pris en compte : 

  • le salaire ;
  • les pensions : de retraite et alimentaires ;
  • les revenus fonciers et financiers ;
  • les allocations familiales ;
  • les allocations adultes handicapés ;
  • les allocations de retour à l’emploi.

Pour qu’ils puissent être considérés dans le calcul, il faut que les revenus soient perçus de manière régulière. Aussi, pour les entrepreneurs, les artisans et les personnes exerçant une profession libérale dont la rémunération varie, le mieux est de calculer une moyenne mensuelle à partir du résultat annuel. Les banques regardent souvent les 3 dernières années d’activités.

Bon à savoir
  • La nature des revenus entrant dans le calcul varie d’une banque à une autre. En effet, il se peut que des sources de revenus soient jugées trop incertaines et ne soient pas comptabilisées ou alors le revenu sera décoté. C’est parfois le cas des participations aux bénéfices, des primes, des revenus locatifs ou encore des revenus financiers. 
  • Si l’attribution de votre 13ème mois est assurée par un accord ou une convention, vous pourrez le compter parmi vos revenus. 
  • Il est possible de demander un prêt à deux. Cette solution vous permettra d’additionner vos revenus. Dans ce cas, renseignez-vous sur les modalités d’emprunt comme l’assurance de prêt idéal pour emprunter en couple.

Pour ce qui est des charges, seront pris en compte : 

  • les pensions alimentaires et les rentes (à verser) ; 
  • les loyers à payer après achat si vous ne pouvez encore disposer du bien immobilier acheté ; 
  • les mensualités des crédits : crédits immobiliers et crédits à la consommation. 

Le taux d’endettement 

Le taux d’endettement maximum pour 2022 a donc été revu à la hausse. En effet, le Haut conseil de stabilité financière l’a fait passer de 33 % à 35 %. Cette indication sert de référence aux banques pour déterminer si l’emprunteur pourra rembourser le crédit demandé. 

Sachez alors que le calcul du taux d’endettement est quasiment un passage obligé si vous désirez compléter votre budget pour l’achat d’un bien immobilier. Il est déterminé comme suit :
Taux d’endettement = montant du ou des crédits et charges fixes x 100 / revenus (salaires nets + autres revenus financiers)

Bon à savoir
  • Il se peut que les banques puissent aller au-delà des 35 % de taux d’endettement pour un prêt immobilier. Tout dépendra de l’établissement financier, mais aussi du profil de l’emprunteur (revenu élevé, reste à vivre conséquent, épargne régulière, etc.). 
  • Pour avoir un taux d’endettement précis, intégrez toutes les formes de prêt : prêt à taux zéro, autres prêts immobiliers, prêt épargne logement, prêt personnel, etc.

Qu'est-ce qu'une plus-value ? Et une moins-value ?

Une plus value immobilière correspond au gain réalisé entre l'achat et la revente d'un bien immobilier tandis qu'une moins value correspond à la perte réalisée entre l'achat et la revente d'un bien immobilier.
La plus ou moins-value est égale au prix de vente, moins le prix d'achat.

Exemple

Si vous avez acheté votre résidence principale 150 000 € il y a 10 ans, et que vous la revendez aujourd'hui 170 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 €. Si au contraire vous la revendez 140 000 €, vous réalisez une moins-value de 10 000 €.

Êtes-vous imposable sur la plus-value ?

Deux cas vous exonèrent de l’impôt sur la plus-value :

  • Si vous réalisez une plus-value lors de la revente de votre résidence principale, (Cela vaut également pour les dépendances directes de votre habitation, comme un garage ou une chambre de bonne.)
  • Si vous divorcez et que vous avez acheté un nouveau logement en attendant la revente du bien immobilier commun.
  • Si vous vendez un bien détenu depuis plus de 30 ans

​Attention si vous revendez une résidence secondaire, la plus-value devient alors imposable au taux forfaitaire sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 19 % avec un abattement de :

  • 0 % si vous détenez le bien depuis moins de 6 ans,
  • 6 % par année de détention si vous détenez le bien depuis moins de 21 ans et plus de 6 ans,
  • 4 % par année de détention si vous détenez le bien depuis 22 ans.

​Au-delà de la 22ème année de détention, vous êtes exonéré d'impôt et bénéficiez d'un taux d'abattement de 9 % pour les prélèvements sociaux. Au-delà de la 30ème année de détention, votre plus-value immobilière est totalement exonérée d'impôt.

Comment financer l’achat d’un second bien immobilier ?

Pour financer votre deuxième achat, deux solutions s’offrent à vous :

  1. Mettre en location votre premier bien immobilier et utiliser les revenus obtenus pour rembourser votre prêt,
  2. Vendre votre premier bien immobilier et reporter le capital ou l'emprunt immobilier sur ce second bien.

La mise en location du premier bien est idéale si votre second bien se trouve à proximité, et que vous souhaitez constituer un patrimoine.
La mise en vente du premier bien est idéale si vous manquez de liquidités et que vous déménagez loin.

À retenir
  • Pour acheter un nouveau bien, mieux vaut commencer par faire estimer son bien actuel. Pour cela, faire appel à un expert immobilier vous garantira d’obtenir un prix de vente objectif et fiable.
  • La seconde étape consiste à calculer son budget en analysant le restant dû de l’emprunt en cours, sa capacité d’emprunt, son taux d’endettement… le tout en fonction de sa situation (salaires notamment).
  • Pour le calcul de la capacité d’emprunt, seuls les revenus réguliers sont pris en compte. 
  • Le taux d’endettement maximum pour 2022 est de 35 %. Toutefois, certains organismes financiers peuvent aller au-delà de ce pourcentage si leurs politiques et le dossier de l’emprunteur y sont favorables.
  • A la vente de votre bien immobilier, vous réalisez une plus-value ou une moins-value : il s’agit de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.
  • Dans certains cas, la plus-value n’est pas imposée. Sinon, elle l’est en fonction d’un taux forfaitaire selon le nombre d’années de détention du bien.
  • Pour financer l’achat d’un second bien immobilier, vous pouvez mettre en location votre premier bien immobilier et utiliser ces revenus pour le remboursement de votre emprunt, ou bien vendre votre premier bien et utiliser le capital récupéré.
  • Bénéficiez des conseils de CAFPI pour réévaluer votre budget et estimer votre prêt immobilier.
Marc Pilette
Par Marc Pilette le 17/12/2019
Mis à jour le 18/08/2022
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