Pourquoi réaliser une estimation de sa capacité d'emprunt ?

La capacité d’emprunt correspond au montant maximal que la banque pourrait vous prêter pour votre achat immobilier. Ce calcul a pour but de déterminer le prêt maximal auquel vous pouvez souscrire avant d’atteindre un taux d’endettement critique. Il est en effet impossible de souscrire à un prêt que l’on n’est pas capable de rembourser, les banques étant particulièrement vigilantes sur la question.

La capacité d'emprunt prend en compte le nombre d’emprunteurs, les revenus et charges de chacun d’entre eux, la durée du prêt et le taux d’endettement. Elle est calculée à partir des mensualités maximales que vous pouvez payer sur la durée maximale que peut avoir votre prêt (généralement, 25 ans). Elle prend également en compte les intérêts de prêt qui sont compris dans chaque mensualité. 

La capacité d’emprunt est à distinguer de la capacité de financement, qui prend en compte votre apport personnel pour déterminer votre budget total. La capacité d’emprunt ne tient donc pas compte des différents frais d’acquisition que sont les frais de notaire et de garantie, qui sont équivalents à environ 10 % du prix du bien. Ils doivent donc être couverts par l’apport personnel.

Il est pertinent de calculer votre capacité d’emprunt avant de partir à la recherche d’un bien à acheter. Connaître votre capacité d’emprunt vous permet en effet d’orienter directement vos recherches vers des biens qui sont réellement dans votre budget. Cela vous permet non seulement de gagner du temps, mais aussi d’éviter la frustration de visiter des biens que vous n’avez pas les moyens d’acheter.

Calculer votre capacité d’emprunt vous permet donc de savoir si votre projet immobilier est bien réalisable, si vous devez revoir vos ambitions à la baisse, ou bien si vous pouvez viser plus haut. C’est l’occasion de faire un point sur vos finances, et de vous demander si c’est bien le bon moment pour vous lancer.

Quel est le taux d'endettement à ne pas dépasser ?

Le taux d'endettement  correspond au rapport entre vos charges et vos revenus. Il est un des principaux critères utilisé par les banques pour déterminer la capacité d’emprunt d’un emprunteur. 

Le taux d’endettement maximal est fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) afin de protéger les emprunteurs et les banques. D’un côté, il permet aux particuliers d’éviter des situations de surendettement. De l’autre, il permet aux organismes de prêt de réduire le risque d’un éventuel défaut de paiement. Pendant longtemps, le taux d’endettement maximum d’un emprunteur était fixé à 33 % des revenus, soit un tiers. Il a récemment été revu à la hausse pour s’établir à 35 %. Dans de rares cas, il peut être accordé une dérogation aux emprunteurs qui souhaitent le dépasser. Il s’agit généralement de primo-accédants avec de hauts revenus ou de possibilités d’évolution salariale (jeunes cadres).

Si le taux d’endettement est un critère majeur, il ne saurait être considéré sans prendre en compte le reste à vivre de l’emprunteur. Le reste à vivre, ou revenu résiduel, désigne la somme restante à un emprunteur après le paiement de ses mensualités de crédit. Elle doit être suffisante pour faire face aux dépenses de la vie quotidienne : courses alimentaires, factures énergétiques, assurance, habillement, loisirs… 

En toute logique, le reste à vivre d’un emprunteur lambda doit correspondre à 65 % de ses revenus. Cependant, suivant le profil de l’emprunteur et la composition de son foyer, le reste à vivre minimal peut être revu à la hausse. C’est notamment le cas si l’emprunteur a des enfants à charge. On considère que le reste à vivre d’un emprunteur doit être d’au moins 750 € pour être acceptable. On compte ensuite environ 300 € par enfant. 

L’impact du reste à vivre est donc à double sens : d’un côté, il peut contribuer à faire baisser la capacité d’emprunt d’un emprunteur qui a un ou plusieurs enfants à charge. De l’autre, il peut faire augmenter la capacité d’emprunt d’un emprunteur si celui-ci est largement supérieur à 1 000 €, puisque ce dernier pourra alors négocier un taux d’endettement supérieur à 35 %.

Un apport personnel est-il indispensable ?

L’apport personnel est la somme dont dispose l’emprunteur pour son projet immobilier avant de souscrire à un crédit. La capacité d'emprunt ne varie pas directement en fonction de l’apport personnel, puisque celui-ci vient la compléter, mais peut quand même jouer un rôle.

Sur le papier, un apport personnel n’est pas obligatoire. Il est cependant recommandé de disposer d’un apport d’au moins 10 % du prix du bien pour pouvoir obtenir un crédit plus facilement. En effet, les banques demandent un apport de ce montant pour qu’il puisse couvrir les frais d’acquisition, à savoir, les frais de notaire et de garantie.

Si le montant minimum de l’apport est de 10 %, il est intéressant de présenter un apport supérieur pour améliorer son dossier. En effet, plus l’apport est important, moins il sera nécessaire d’emprunter un gros montant pour réaliser son projet. De même, plus l’apport est important, plus la capacité de financement augmente, soit le budget total disponible pour le projet immobilier. En vous permettant d’emprunter moins d’argent et/ou sur une plus courte durée, votre apport pourra donc vous aider à obtenir un meilleur taux et augmenter votre capacité d’emprunt.

Les autres critères pour estimer la capacité d'emprunt

Si le niveau de revenus, les charges, le taux d’endettement, et l’apport sont des éléments majeurs dans le calcul de la capacité d’emprunt, d’autres éléments sont à prendre en compte. La situation personnelle, maritale ou familiale de l' emprunteur peut ainsi peser dans la balance, que ce soit au niveau du reste à vivre ou des charges prises en compte dans le calcul du taux d’endettement. Les pensions alimentaires sont en effet considérées comme des charges fixes, de même que certaines prestations sociales. De même, d’autres mensualités peuvent s’ajouter à celles de votre crédit immobilier, ce qui peut faire augmenter considérablement votre taux d’endettement.

À l’inverse, d’autres revenus que vos revenus professionnels peuvent être pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt, à l’image des revenus locatifs. D’ailleurs, il faut également considérer que tous les revenus professionnels ne sont pas pris en compte de la même manière, un coefficient pouvant être appliqué aux revenus moins stables. Les revenus d’un auto-entrepreneur, par exemple, ne sont pris en compte qu’à hauteur de 70 %.

La bonne gestion de vos comptes bancaires et une épargne conséquente peuvent également avoir une influence sur le taux immobilier qui vous sera accordé, et donc sur votre capacité d’emprunt. Vous devez donc éviter les découverts pendant un certain temps avant votre demande de prêt pour mettre toutes les chances de votre côté.

Les outils pour calculer sa capacité d'emprunt

Pour calculer votre capacité d'emprunt, vous devez renseigner plusieurs informations :

• Le montant des mensualités que vous pouvez vous permettre de payer, en fonction de votre taux d’endettement ;
• Le taux du crédit immobilier proposé par la banque ;
• La durée du prêt en années.

Si vous pouvez tenter de faire le calcul vous-même, vous obtiendrez une estimation plus précise en utilisant une calculatrice de prêt prévue à cet effet.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Plusieurs leviers peuvent vous aider à augmenter votre capacité d’emprunt, notamment en faisant baisser votre taux d’endettement. Sans surprise, de meilleurs revenus vous permettent d’emprunter une somme plus importante. Vous pouvez donc tenter de négocier une augmentation ou bien attendre d’occuper un meilleur poste pour réaliser votre projet immobilier.

Vous pouvez également tenter de réduire vos charges, par exemple, en soldant tous vos autres crédits auto et conso avant de formuler votre demande de crédit immobilier.

Il faut aussi considérer que certains types de prêts immobiliers peuvent vous permettre d’avoir une meilleure capacité d’emprunt qu’un prêt à taux fixe traditionnel. C’est notamment le cas du prêt à taux progressif, qui permet de faire augmenter ses mensualités au fil du temps, en comptant sur l’évolution de ses revenus. C’est notamment une bonne solution pour les jeunes cadres ! 

Vous pouvez faire appel à un courtier immobilier CAFPI pour être conseillé sur le meilleur prêt pour votre projet, mais aussi, pour avoir l’assurance de bénéficier du meilleur taux !