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Les éléments à
anticiper pour la
mise en place de votre prêt immobilier

Les éléments à anticiper pour la mise en place de votre prêt immobilier Les éléments à anticiper pour la mise en place de votre prêt immobilier

C’est fait ! Vous avez enfin trouvé le logement de vos rêves et commencez à rechercher un financement pour régler cet achat. Mais attention : pour la mise en place de votre emprunt immobilier, différents éléments sont encore à prendre en considération avant la signature. Votre crédit immobilier dure 15, 20 ou 25 ans. Vous devez donc anticiper les changements de situation personnelle et professionnelle. Par exemple, pensez à prévoir la modulation des échéances de prêt ou le remboursement anticipé du crédit, mais aussi les solutions en cas de soucis financiers passagers. 

La modulation d'échéance : un atout pour votre avenir

Aujourd'hui, la plupart des crédits immobiliers sont modulables : la modulation d'échéance vous permet d'adapter vos remboursements à vos possibilités.
Vous pouvez ainsi réduire la durée de votre emprunt (en cas de rentrée d'argent ou d'augmentation) ou au contraire la rallonger (en cas de perte d'emploi par exemple).

Cette option est présente dans la plupart des contrats de prêt. Elle offre la possibilité de mieux anticiper les éventuels changements et imprévus que vous pourriez connaître dans votre vie.

Surtout, la modulation d’échéance se réalise sans frais quand elle est prévue dans le contrat de prêt dès l’origine. En l’absence de modulation, vous pouvez toujours renégocier votre crédit immobilier ou effectuer une opération de rachat de crédit. Toutefois, la banque prélève alors des frais.

Chaque banque a ses propres modalités applicables aux crédits immobiliers modulables : 

  • formalisme applicable pour demander la modification de sa mensualité ; 
  • période à laquelle la modulation est possible ; 
  • plafond de variation envisageable.

Il est donc important de bien lire le détail de cette clause dans votre offre de prêt. Si vous souhaitez augmenter votre mensualité, l'établissement de crédit vérifiera que votre taux d’endettement reste acceptable. 

Bon à savoir

Certaines banques proposent en parallèle la possibilité de suspendre ou reporter quelques échéances de prêt. Le plus souvent, la suspension atteint 6 mois à 2 ans et peut constituer une solution en cas de dépenses imprévues ou de baisse des revenus. 

Apprenez à lire un tableau d'amortissement

Votre proposition de prêt comporte forcément un tableau d'amortissement. Il s’agit d’un tableau reprenant les caractéristiques de votre offre de prêt et résumant clairement la part que représente le remboursement des intérêts et la part que représente le remboursement du capital, tout au long de la durée du crédit. Vous pouvez également effectuer des simulations de tableau d’amortissement avant la signature du prêt immobilier.

Le tableau d'amortissement regroupe également plusieurs informations liées à votre prêt immobilier :

  • La date d'échéance (date de prélèvement),
  • Le capital amorti à chaque mensualité (capital déjà remboursé),
  • Les intérêts remboursés à chaque échéance (et le taux d’intérêt appliqué),
  • Le montant de l'échéance,
  • Le montant de l'assurance emprunteur​ (si vous avez souscrit l'assurance groupe de la banque).

Le tableau d’amortissement est obligatoire lorsque l’emprunteur signe un prêt à taux fixe. En cas de prêt à taux variable, une notice comprenant les variations du taux le remplace. 

Bon à savoir

Lisez bien votre offre de prêt immobilier et conservez-la à portée de main. Le crédit immobilier dure 15, 20 ou 25 ans. Dans 20 ans, vous souviendrez-vous si vous avez souscrit une garantie perte d’emploi au sein de votre assurance emprunteur ? Saurez-vous si vous avez négocié les pénalités de remboursement anticipé ou encore les conditions de modulation du crédit ? 

Les solutions si vous ne pouvez plus payer votre emprunt

Suite à un imprévu ou un coup dur, il arrive qu’un emprunteur ne puisse plus rembourser les mensualités de son prêt immobilier.

Heureusement, il existe des solutions :

  • En cas de difficulté ponctuelle, vous pouvez demander par écrit un découvert à votre banque, ou l'étalement de votre mensualité sur les mois suivants, ou même la suspension des échéances grâce à la clause de modularité du prêt.

    En cas de difficulté persistante (baisse des ressources, maladie, divorce, perte d'emploi), vous pouvez demander à l’établissement prêteur le rééchelonnement de la durée de votre prêt immobilier sur une période plus longue.
    Vous aurez ainsi à régler des mensualités plus faibles et l’assurance de les assumer.
  • Toujours en cas de difficulté à long terme, vous pouvez faire jouer votre assurance emprunteur, en fonction des garanties couvertes. Par exemple, si vous avez opté pour la couverture du risque perte d’emploi, sollicitez l’assurance emprunteur dès votre licenciement.
  • Repenser vos crédits en fonction de votre nouvelle situation grâce à un rachat de crédit. Bien souvent, cette opération permet d’alléger sa mensualité et de retrouver une meilleure lisibilité dans son budget familial. En contrepartie, la durée du prêt est généralement allongée et par conséquent le coût total final augmente.  
Bon à savoir

Vérifiez que votre accord de prêt stipule bien que le crédit que vous souscrivez est modulable ; vous pourrez ainsi faire face aux imprévus et difficultés plus sereinement.

Rembourser votre prêt de manière anticipée

Le remboursement anticipé vous permettra, en cas de rentrée d'argent imprévue par exemple, de rembourser une partie ou la totalité de votre prêt avant le terme du contrat. Le remboursement d’un crédit immobilier en avance est toujours possible mais peut bénéficier de conditions plus ou moins complexes, à négocier lors de la signature du crédit. 
Attention cependant : certains contrats interdisent les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt. Les articles L 313-47 et suivants du Code de la consommation réglemente le remboursement anticipé d’un crédit immobilier.

Pour la banque, le remboursement anticipé n’est pas une bonne opération puisqu’il la prive des intérêts qu’elle devait percevoir. C’est la raison pour laquelle le remboursement anticipé partiel et le remboursement anticipé total sont souvent encadrés dans l’offre de prêt.

Votre proposition de prêt peut prévoir le paiement d'une indemnité à la banque en cas de remboursement anticipé. Cette indemnité ne peut dépasser 3 % du capital restant dû et ne peut être supérieure à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation.

Si vous vous lancez dans un rachat de crédits, l’opération s’analyse également comme un remboursement anticipé pour la première banque prêteuse. Le coût des pénalités éventuelles doit alors être bien évalué par rapport au gain apporté par la souscription du nouveau crédit immobilier. La banque doit fournir gratuitement une estimation du montant des frais dus en cas de remboursement anticipé de votre crédit immobilier. 

Bon à savoir

Il est tout à fait possible de négocier les indemnités de remboursement anticipé (IRA) auprès de votre banque lors de la signature du prêt. C’est souvent plus difficile au moment du remboursement. Les IRA font partie des frais annexes comme les frais de dossier. 

Certaines situations permettent d’échapper au paiement des indemnités de remboursement, si votre crédit immobilier est postérieur au 1er janvier 1999. Tel est le cas si vous vendez votre logement et remboursez par anticipation votre crédit immobilier : 

  • en raison du décès de l’emprunteur ou de son conjoint ; 
  • en raison d’une cessation d’activité de l’emprunteur ou de son conjoint (licenciement par exemple) ; 
  • en raison d’un changement de lieu d’exercice de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.

Avant la mise en place de votre prêt immobilier, les conseils d’un courtier vous permettent d’anticiper tous les éléments importants. Compte tenu de la durée longue d’un crédit immobilier, cette anticipation est essentielle. Votre situation personnelle, professionnelle et financière évoluera sans doute au cours des 20 prochaines années, de manière favorable comme défavorable. Faute d’avoir prévu les différentes possibilités, les changements peuvent devenir plus onéreux ou plus difficiles à négocier. 

À retenir
  • Avant de contracter un prêt immobilier, plusieurs éléments sont à prendre en compte.
  • Assurez-vous que votre crédit soit modulable : cela vous permettra d’adapter vos remboursements selon les changements de votre vie.
  • Servez-vous du tableau d’amortissement, ce document reprenant les caractéristiques de votre offre de prêt : date et montant de l'échéance, capital amorti, intérêts remboursés, montant de l’assurance.
  • Le tableau d’amortissement offre aussi une vue d’ensemble sur la répartition intérêts-capital de vos remboursements.
  • En cas d’imprévu et si vous ne pouvez pas payer votre emprunt, demandez par écrit un découvert à votre banque, un étalement de votre mensualité sur les mois suivants ou un rééchelonnement de la durée de votre prêt.
  • Vous pouvez également envisager un regroupement de crédits ou la mise en jeu de l’assurance emprunteur, en fonction des garanties souscrites. 
  • A contrario, si vous souhaitez rembourser une partie ou la totalité de votre prêt plus tôt que prévu, renseignez-vous auprès de votre banque : certains contrats interdisent le remboursement anticipé partiel d’un montant trop faible, d’autres facturent des frais.
  • Les indemnités de remboursement anticipé font partie des points de négociation avec la banque. Faites le point avec un courtier pour étudier vos possibilités en fonction de votre profil.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 29/11/2019 à 10:20
Mis à jour le 21/12/2022 à 11:19
Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin
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