La modulation d'échéance : un atout pour votre avenir

Aujourd'hui, la plupart des crédits immobiliers sont modulables : la modulation d'échéance vous permet d'adapter vos remboursements à vos possibilités.
Vous pouvez ainsi réduire la durée de votre emprunt (en cas de rentrée d'argent ou d'augmentation) ou au contraire la rallonger (en cas de perte d'emploi par exemple).

Cette option est présente dans la plupart des contrats de prêt. Elle offre la possibilité de mieux anticiper les éventuels changements et imprévus que vous pourriez connaître dans votre vie.

Surtout, la modulation d’échéance se réalise sans frais quand elle est prévue dans le contrat de prêt dès l’origine. En l’absence de modulation, vous pouvez toujours renégocier votre crédit immobilier ou effectuer une opération de rachat de crédit. Toutefois, la banque prélève alors des frais.

Chaque banque a ses propres modalités applicables aux crédits immobiliers modulables : 

• formalisme applicable pour demander la modification de sa mensualité ; 
• période à laquelle la modulation est possible ; 
• plafond de variation envisageable.

Il est donc important de bien lire le détail de cette clause dans votre offre de prêt. Si vous souhaitez augmenter votre mensualité, l'établissement de crédit vérifiera que votre taux d’endettement reste acceptable. 

Apprenez à lire un tableau d'amortissement

Votre proposition de prêt comporte forcément un tableau d'amortissement. Il s’agit d’un tableau reprenant les caractéristiques de votre offre de prêt et résumant clairement la part que représente le remboursement des intérêts et la part que représente le remboursement du capital, tout au long de la durée du crédit. Vous pouvez également effectuer des simulations de tableau d’amortissement avant la signature du prêt immobilier.

Le tableau d'amortissement regroupe également plusieurs informations liées à votre prêt immobilier :

• La date d'échéance (date de prélèvement),
• Le capital amorti à chaque mensualité (capital déjà remboursé),
• Les intérêts remboursés à chaque échéance (et le taux d’intérêt appliqué),
• Le montant de l'échéance,
• Le montant de l'assurance emprunteur​ (si vous avez souscrit l'assurance groupe de la banque).

Le tableau d’amortissement est obligatoire lorsque l’emprunteur signe un prêt à taux fixe. En cas de prêt à taux variable, une notice comprenant les variations du taux le remplace. 

Les solutions si vous ne pouvez plus payer votre emprunt

Suite à un imprévu ou un coup dur, il arrive qu’un emprunteur ne puisse plus rembourser les mensualités de son prêt immobilier.

Heureusement, il existe des solutions :

• En cas de difficulté ponctuelle, vous pouvez demander par écrit un découvert à votre banque, ou l'étalement de votre mensualité sur les mois suivants, ou même la suspension des échéances grâce à la clause de modularité du prêt.
  
  En cas de difficulté persistante (baisse des ressources, maladie, divorce, perte d'emploi), vous pouvez demander à l’établissement prêteur le rééchelonnement de la durée de votre prêt immobilier sur une période plus longue.
  Vous aurez ainsi à régler des mensualités plus faibles et l’assurance de les assumer.
• Toujours en cas de difficulté à long terme, vous pouvez faire jouer votre assurance emprunteur, en fonction des garanties couvertes. Par exemple, si vous avez opté pour la couverture du risque perte d’emploi, sollicitez l’assurance emprunteur dès votre licenciement.
• Repenser vos crédits en fonction de votre nouvelle situation grâce à un rachat de crédit. Bien souvent, cette opération permet d’alléger sa mensualité et de retrouver une meilleure lisibilité dans son budget familial. En contrepartie, la durée du prêt est généralement allongée et par conséquent le coût total final augmente.  

Rembourser votre prêt de manière anticipée

Le remboursement anticipé vous permettra, en cas de rentrée d'argent imprévue par exemple, de rembourser une partie ou la totalité de votre prêt avant le terme du contrat. Le remboursement d’un crédit immobilier en avance est toujours possible mais peut bénéficier de conditions plus ou moins complexes, à négocier lors de la signature du crédit. 
Attention cependant : certains contrats interdisent les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt. Les articles L 313-47 et suivants du Code de la consommation réglemente le remboursement anticipé d’un crédit immobilier.

Pour la banque, le remboursement anticipé n’est pas une bonne opération puisqu’il la prive des intérêts qu’elle devait percevoir. C’est la raison pour laquelle le remboursement anticipé partiel et le remboursement anticipé total sont souvent encadrés dans l’offre de prêt.

Votre proposition de prêt peut prévoir le paiement d'une indemnité à la banque en cas de remboursement anticipé. Cette indemnité ne peut dépasser 3 % du capital restant dû et ne peut être supérieure à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation.

Si vous vous lancez dans un rachat de crédits, l’opération s’analyse également comme un remboursement anticipé pour la première banque prêteuse. Le coût des pénalités éventuelles doit alors être bien évalué par rapport au gain apporté par la souscription du nouveau crédit immobilier. La banque doit fournir gratuitement une estimation du montant des frais dus en cas de remboursement anticipé de votre crédit immobilier. 

Certaines situations permettent d’échapper au paiement des indemnités de remboursement, si votre crédit immobilier est postérieur au 1er janvier 1999. Tel est le cas si vous vendez votre logement et remboursez par anticipation votre crédit immobilier : 

• en raison du décès de l’emprunteur ou de son conjoint ; 
• en raison d’une cessation d’activité de l’emprunteur ou de son conjoint (licenciement par exemple) ; 
• en raison d’un changement de lieu d’exercice de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.

Avant la mise en place de votre prêt immobilier, les conseils d’un courtier vous permettent d’anticiper tous les éléments importants. Compte tenu de la durée longue d’un crédit immobilier, cette anticipation est essentielle. Votre situation personnelle, professionnelle et financière évoluera sans doute au cours des 20 prochaines années, de manière favorable comme défavorable. Faute d’avoir prévu les différentes possibilités, les changements peuvent devenir plus onéreux ou plus difficiles à négocier.