Rappel : définition de l’acte de vente
Commençons par une piqûre de rappel concernant l’acte de vente : ce document officiel atteste que la transaction immobilière est définitivement et officiellement conclue entre le vendeur et l’acquéreur.
Un acte de vente est obligatoirement préparé et rédigé par un notaire.
Acte d'achat : quel est le rôle du notaire ?
Le rôle du notaire est de s'assurer de l’officialisation de la vente.
Son intervention permet de garantir aux deux parties une sécurité juridique lors de la transaction.
Expert en droit, le notaire est aussi un professionnel de confiance chez qui transite le paiement du bien jusqu'à la signature définitive et la remise des clés.
Devez-vous obligatoirement faire appel à un notaire ?
Pour que la transaction soit valable entre les deux parties et vis-à-vis des tiers, la signature de l'acte de vente chez le notaire est incontournable.
C'est en effet lui qui publie la vente au service de la publicité foncière, action obligatoire pour qu'une vente soit jugée comme valide.
Faire appel à un notaire est donc obligatoire, non seulement d'un point de vue légal, mais aussi pour sécuriser votre opération de vente.
Le compromis de vente ou la promesse de vente étant des avant-contrats qui n’engagent pas définitivement les 2 parties, la présence d’un notaire n’est pas obligatoire pour la signature de ces 2 documents.
Une différence majeure avec la signature de l’acte de vente.
Les avantages de signer l’acte de vente chez le notaire
Le premier avantage d’une signature chez le notaire est que cela donne “date certaine” à la vente, ainsi que “force probante” : cela signifie que son contenu fait pleine foi de sa date et donne force exécutoire à l‘acte de vente.
Ainsi, si la vente ne se déroulait pas comme prévu une fois l’acte de vente signé, l'acheteur disposerait de plusieurs recours pour faire valoir ses droits.
L’autre avantage de signer chez le notaire est la sécurité que cela offre aux 2 parties, puisque le notaire est le garant de la sécurité juridique de la transaction.
Est-il possible de choisir le même notaire que le vendeur ?
Il est tout à fait possible pour l’acheteur de choisir le même notaire que le vendeur.
Il est toutefois recommandé de faire appel à votre propre notaire, qui sera avant tout là pour défendre vos intérêts.
De plus, faire appel à un second notaire vous garantit plus de sécurité au moment de la vente.
Vous n'aurez pas à payer de frais supplémentaires, les deux notaires se partageront les émoluments et débours.
Qui paie les frais de notaire ?
Généralement, c'est à l'acheteur de s’acquitter des frais de notaire.
Délai entre signature du compromis et signature de l’acte de vente
Vous avez signé le compromis de vente ?
Il s’écoule généralement 3 mois entre cette signature et le prochain rendez-vous fixé chez le notaire pour signer l’acte de vente définitif.
La date butoir est mentionnée dans le compromis ou la promesse de vente.
Cette période est nécessaire au notaire pour rassembler les pièces indispensables.
De votre côté, elle suffit fréquemment pour obtenir un accord de prêt.
Si besoin, et si vendeur et acheteur s’entendent, la date butoir pourra être différée.
Dans le cas où l’acquéreur n’a pas recours au crédit, le délai entre les signatures des 2 documents peut être un peu plus court.
Les formalités à valider avant la signature
Avant la date de signature de l'acte de vente, le notaire demande le déblocage du prêt.
Il est également chargé de procéder à des vérifications concernant les parties, ainsi que le bien vendu.
Aussi, si un compromis a été signé sous signature privée, le notaire se doit de vérifier que le droit de rétractation de l'acheteur a été purgé et que le délai de rétractation est écoulé.
Enfin, il vérifie que tous les documents à remettre à l’acheteur ont bien été transmis.
Il ne reste ensuite que les dernières formalités comme le calcul de l'éventuel impôt sur la plus-value pour le vendeur, les formalités de publicité, etc.
Comment payer votre bien immobilier ?
Le versement du prix de vente du logement doit être effectué quelques jours avant la date de la signature chez le notaire.
Il doit être fait par virement bancaire directement auprès de la comptabilité du notaire, en attendant d'être versé au vendeur lors de la signature de l'acte de vente.
Quel est l'échéancier de paiement pour une construction ?
L'échéancier de paiement vous permet de ne pas payer la construction de votre maison d'un seul coup, mais par fractionnement.
L'échelonnement des paiements est joint au contrat et se compose au maximum comme suit :
- 15% à l'ouverture du chantier,
- 10% à l'achèvement des fondations,
- 15% à l'achèvement des murs,
- 20% lorsque la maison est hors d'eau,
- 15% lorsque la maison est hors d'air,
- 20% à l'achèvement des travaux (équipements, menuiserie, plomberie, chauffage, électricité...),
- 5% réglés à la réception du bien ou à la levée des réserves.
Les papiers à fournir lors de la signature chez le notaire
Tous les papiers nécessaires à l'achat de votre bien immobilier doivent, en principe, être fournis au moment de la signature du compromis de vente.
Pour la signature de l'acte de vente définitif, prenez votre dossier avec vous et munissez-vous d’une pièce d’identité valide.
La signature de l'acte de vente
La signature de l'acte de vente se fait obligatoirement chez le notaire, la plupart du temps en présence du vendeur et de l'acheteur.
La date est choisie selon les contraintes de toutes les parties.
Si la vente et/ou l’achat concerne un couple ou une fratrie, toutes les personnes devront être présentes et signer l’acte.
A défaut, il faudra donner une procuration.
Lors de ce rendez-vous, le notaire dispose d’un rôle actif puisqu’il est tenu de faire une lecture exhaustive de l’acte de vente.
Les parties sont tenues de l’écouter et peuvent bien sûr poser toutes les questions qu’elles souhaitent.
Les deux parties seront invitées à signer sur papier ou sur support électronique (comme une tablette) après lecture de l'acte par le notaire.
Est-il possible de repousser la signature d'un acte de vente ?
Gardez en tête qu’une bonne communication entre les parties est indispensable.
Si l’une des parties a besoin d’un délai supplémentaire, il est souvent possible de trouver un accord.
Dans ce cas, on procède à un amendement du contrat avec la nouvelle date, que doivent ratifier les 2 parties.
En revanche, si l’une des parties refuse de repousser la signature de l’acte de vente, il n’est pas possible de l’y obliger.
Seul le notaire peut décaler la date de manière unilatérale, s’il y est obligé par des contraintes administratives comme la purge des droits de préemption par exemple.
La remise du titre de propriété
Entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte de vente, le notaire est chargé d’accomplir toutes les vérifications légales : situation cadastrale, droits de préemption éventuels, règles d’urbanisme applicables au bien, situation hypothécaire, origine de propriété du vendeur…
Après avoir pris connaissance de tous ces éléments, vous n’avez plus qu’à parapher, tout comme le vendeur, chaque page de l’acte.
Vous voici le nouveau propriétaire.
L’acte de propriété sera toutefois adressé quelques mois plus tard, le service de publicité foncière de votre département devant d’abord enregistrer la nouvelle propriété.
En attendant, une attestation de propriété vous est fournie et peut vous servir pour toutes vos démarches.
Une fois le titre de propriété définitif reçu, vous percevez l’éventuel trop-perçu sur les frais de notaire acquittés.
Une vente ne peut être annulée après la signature de l’acte définitif, sauf cas très spécifique (vice caché, vice de consentement, non-respect d’une quelconque obligation de délivrance…).
À quel moment sont remises les clés ?
Le transfert de propriété occasionnant automatiquement celui de la jouissance du bien, les clés sont généralement remises lors de la signature de l'acte de vente définitif.
Il est cependant possible de décaler l’entrée en jouissance à une date ultérieure, si les 2 parties en sont d’accord.
Préemption urbain, DIA, délai de réponse : explications
Parmi les formalités de vente d'un bien immobilier, le droit de préemption urbain impose au vendeur un délai d’attente qui permet à l'administration, si elle le souhaite, d'acheter le bien en priorité pour y entreprendre des travaux d’urbanisation.
Le silence de l'administration pendant ces deux mois vaut renonciation.
Pour respecter ce droit, et si le bien se trouve en zone de préemption, le propriétaire à l’obligation d’informer la commune de son intention de vendre en envoyant une DIA (déclaration d’intention d’aliéner).
Le compromis de vente sera alors signé sous réserve que le bien ne soit pas préempté par la commune ou la collectivité locale concernée.
Dans le cas inverse, toute vente réalisée en violation du droit de préemption sera nulle.
- Le rôle du notaire est de s'assurer de l’officialisation de la vente : il garantit aux deux parties une sécurité juridique lors de la transaction
- La signature de l’acte de vente chez le notaire est incontournable.
- Les deux parties peuvent faire appel au même notaire, mais il est recommandé de faire intervenir votre propre notaire.
- C’est généralement l’acquéreur qui s’acquitte des frais de notaire.
- En tant qu’acheteur, vous devez payer votre bien immobilier auprès du notaire car c’est chez lui que l’argent transite en attendant d’être versé à l’acheteur.
- Le déblocage des fonds engendre la signature de l’acte de vente pour le vendeur. Elle a lieu chez le notaire. Les deux parties signent sur papier ou support électronique.
- Les clés sont remises à l’issue de la signature de l’acte de vente.
