Pour sceller la vente d’un bien immobilier, la présence d’un notaire est indispensable. Son accompagnement, les démarches qu’il entreprend et les documents qu’il prépare donnent lieu à la facturation d’honoraires.
Il s’agit, en réalité, principalement de taxes et impôts qu’il devra reverser à l’Etat.
Mais entre le vendeur et l’acheteur, qui paye les frais de notaire ?

Vendeur, acquéreur, qui paye les frais de notaire ?

En plus du prix d’achat du bien immobilier, c’est toujours l’acquéreur qui doit régler les frais de notaire, comme en atteste l'article 1593 du Code Civil : “les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur."
Ces derniers sont composés de diverses taxes et impôts, ainsi que de la rémunération du notaire.

Le règlement des frais de notaire doit s’effectuer le jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, tout comme le prix de vente du bien immobilier et les frais d’agence.

Le montant complet de la vente doit être payé dans sa totalité pour valider la signature du contrat.

Bon à savoir

En tant qu’acheteur, vous devez bien anticiper les frais de notaire afin de définir au plus tôt le montant pouvant être consacré à l’achat du bien. Pour savoir à combien ils s’élèvent, utilisez notre simulateur de frais de notaire.

À qui revient le choix du notaire lors d’une transaction immobilière ? 

La présence du notaire est obligatoire pour la concrétisation d’une transaction immobilière. Il peut intervenir dès que l’acheteur et le vendeur trouvent un accord. Les deux parties peuvent alors décider de recourir aux services de l’officier public pour signer un compromis de vente ou une promesse de vente. Toutefois, ces étapes d’avant-contrat ne demandent pas nécessairement la présence d’un notaire. En effet, les deux protagonistes ont le droit de se tourner vers l’acte sous seing privé ; c’est-à-dire qu’ils se chargeront eux-mêmes la rédaction de l’écrit. 

Mais lorsqu’il s’agira de sceller l’accord, à l’étape finale de la transaction, l’intervention du notaire sera incontournable. Il sera alors en charge de toutes les démarches, avant, pendant et quelque temps après la signature de l’acte authentique de vente. Il devra, entre autres : 

  • réunir les documents indispensables à la validation à la vente : justificatifs d’identité, dossier de diagnostics techniques, documents relatifs à la copropriété (pour les appartements), etc. ; 
  • rédiger l’acte authentique de vente, la lire à l’acheteur et au vendeur et la faire signer par les deux parties ; 
  • publier l’acte signé au Service de publicité foncière. 

Et si le Code civil est clair sur le fait que c’est à l’acheteur qu’incombe le paiement des frais de notaire, aucune loi ne dit à qui revient le choix de l'officier public. Mais généralement, puisque c’est l’acheteur qui est amené à régler la somme à verser au notaire pour la signature de l’acte authentique, c’est en principe lui qui a la priorité pour proposer un nom. 

Néanmoins, en l’absence de réglementation précise, les deux parties peuvent s’accorder sur un nom, même si celui-ci est proposé par le vendeur. D’ailleurs, il n’est pas rare que ce dernier connaisse un notaire installé dans la zone où se situe le bien ; la proximité ayant un certain avantage dans la sélection. Le recours au notaire du vendeur est d'autant plus pratique si l’acquéreur (nouveau venu) n’a pas encore trouvé ses marques.

Bon à savoir

Que le choix du notaire ait été fait par l’acheteur ou par le vendeur, l’identité du notaire doit être indiquée dans les dispositions du compromis de vente.

Deux notaires sur une vente : est-ce possible et est-ce plus cher ? 

Que ce soit par désaccord sur un nom proposé ou pour des raisons de sécurité, l’acheteur et le vendeur peuvent chacun choisir un notaire. En effet, ce sera une manière pour les deux parties de s’assurer du bon déroulement de toutes les procédures puisque chacun aura un notaire soucieux de ses intérêts. 

Deux notaires : qui fait quoi ? 

Deux notaires travaillant sur un même projet, c'est donc possible. Sachez toutefois que les tâches sont encadrées et réparties par la loi. Il est également utile de rappeler que le choix du notaire se fait librement. Il est alors possible de voir deux notaires collaborer même s’ils ne sont pas du même département ou s’ils n’exercent pas dans la même région. C’est d’ailleurs sur le lieu de provenance de ces officiers que se tableront les règles qui régissent la répartition des tâches : 

  • les règlements intercours seront appliqués pour les notaires de 2 régions différentes ; 
  • les règlements antichambres pour les notaires de la même région, mais de départements différents ; 
  • les règlements des chambres pour les notaires du même département. 

Le montant des frais de notaire lorsqu’il y en a deux 

Les frais de notaire pour une transaction immobilière tournent donc autour de 2 et 8 % du prix du bien. Les différences apparaîtront selon que le bien est neuf ou ancien. Certes, avec deux notaires travaillant de concert, les tâches sont divisées ; néanmoins, cette double intervention ne changera pas le montant des frais de notaire pour une vente. Ils se partageront les frais payés.

Bon à savoir
  • Faire appel à un seul notaire ne veut pas dire que les frais de notaire sont divisés par deux. Le montant dédié à l’officier public devra être payé dans son intégralité. 
  • Il est possible de changer de notaire à tout moment. Attention tout de même aux frais qui lui seront dus selon les tâches qu’il aura effectuées et l’avancée du dossier.

Les frais de notaire : des frais temporaires

Le montant payé lors de la signature n’est en réalité qu’une estimation.

Après la signature de l’acte, une partie des frais réels sera déboursée par le notaire : ce sont ces frais qui pourront varier légèrement par rapport à l’estimation initiale du notaire.

Une régularisation aura lieu quelques mois plus tard, une fois que le notaire aura redistribué les taxes et charges aux différents organismes publics.
Le montant exact sera alors connu et le notaire pourra envoyer une facture complémentaire si l’estimation était sous-évaluée, ou un remboursement partiel (si l’estimation était surévaluée).

L’encadrement des frais de notaire

Très encadrés, les frais de notaire sont essentiellement composés de droits d’enregistrement. Le notaire ne perçoit en définitive que 20 % de la somme que vous lui aurez versée.

Les droits de mutation sont dus au Trésor Public. Ils représentent environ 80 % des frais pour un achat dans l’ancien.

Les frais de notaire sont différents suivant si vous achetez dans le neuf ou dans l’ancien :

  • 7 à 8 % du prix de vente pour l’ancien,
  • 2 à 3 % du prix de vente pour le neuf.

L’article 257, I.-2. 2 2° du Code général des impôts donne une définition très précise du logement neuf. Il peut être issu d’une construction nouvelle ou de certains travaux. Il s’agira de logements cédés par le promoteur-constructeur, soit en état futur d’achèvement autrement appelées "vente sur plan", soit tout juste achevés et n’ayant pas encore été habités. Dans ce cas, le vendeur se trouvant être un assujetti à la TVA, le prix de vente est stipulé TTC. Ainsi, les frais de notaire sont moins élevés car ils se limitent à la taxe de publicité foncière et aux émoluments du notaire.

Taux applicable pour une vente ou cession gré à gré immobilière classique

Tranches d'assietteTaux applicable
De 0 à 6 500 €3,870 %
De 6 500 € à 17 000 €1,596 %
De 17 000 € à 60 000 €1,064 %
Plus de 60 000 €0,799 %

La rémunération du notaire est définie selon un barème très précis fourni par l’Etat lors de l’arrêté du 26 février 2016.
Cet arrêté fixe les tarifs réglementés des notaires comme suit :

  • 3,870 % du prix de vente lorsque celui-ci est inférieur à 6 500 €.
  • 1,596 % du prix de vente lorsque celui-ci est compris entre 6 501 et 17 000 €.
  • 1,064 % du prix de vente lorsque celui-ci est compris entre 17 001 et 60 000 €.
  • 0,799 % du prix de vente lorsque celui-ci est supérieur à 60 000 €.​

CAFPI met à votre disposition un simulateur pour une estimation personnalisée des frais de notaire

Les frais à régler par le vendeur

Si c’est l’acheteur qui doit s'acquitter des frais de notaire, le vendeur est lui aussi redevable au notaire de certains frais :

  • Les frais liés à l’acte de mainlevée, si le vendeur se libère de son hypothèque en vendant sa maison,
  • Une partie des frais de copropriété du budget prévisionnel,
  • Un impôt sur la plus-value s’il s’applique,
À retenir
  • Les frais de notaire sont toujours à la charge de l’acquéreur.
  • La présence du notaire est obligatoire à la signature de l’acte authentique de vente, mais est facultative pour l’avant-contrat (compromis de vente, promesse de vente). 
  • Le choix du notaire est libre. Acheteur et vendeur peuvent tous deux proposer un nom même si, par principe, c’est l’acheteur qui paye les frais de notaire qui aura une certaine forme de légitimité. 
  • Il est possible de faire appel à deux notaires. 
  • Les frais de notaire pour un achat immobilier ne sont pas doublés même avec deux notaires sur le même projet.
  • Le montant réglé lors de la signature est une estimation ; une régularisation aura lieu dès que le notaire aura redistribué toutes les taxes et charges aux divers organismes publics.
  • Achat dans le neuf ou l’ancien, barème de rémunération : les frais de notaire sont très encadrés.
  • Le vendeur est aussi redevable de certains frais comme les frais de l’acte de mainlevée ou l’impôt sur la plus-value.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 05/11/2019
Mis à jour le 29/08/2022
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